某项目营销策划书
4页1、某项目营销策划书一、项目简介:位于交通便利的某市光华北路东侧,用地面积约19.2亩1.25万平方米,建设框剪结构17层住宅楼4栋,建筑面积约4.2万平方米,花园内绿化及活动场地面积近 5000 ,共有256 套房,户型为三房二厅和四房二厅,建筑面积132180(套内面积118160)。二、市场概况及基本竞争格局: 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成:x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值,这已经成为明确的高尚住宅区。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190230,对某花园130180的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象,有明确的竞争关系。开发区一带主要由六个中小户型的小区组成,他们与某花园的户型相象,有明确的竞争关系。2、大中小户型市场概况。近年楼市以来,大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初,x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场,收获了大中户型市场的第一批需求者,使大户
2、型的需求渐趋饱和,彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。x花园已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了中大户型市场的第二批需求者,现名雅介入了中小型120150平米三(四)室两厅户型的市场,名雅二期正在认购阶段。可以说,在与x等大规模花园的户型配比上比较,我们没有优势。x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套,正在认购中。由于楼盘户型销售重叠,分流部分需求者,竞争较为激烈。3、商铺市场由于本楼盘商铺在黄金地带,且大众普遍有“家有一铺,三代无忧”的观念,优势明显。三、项目SWOT分析市场细分如下:a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业。b、中端市场被财富花园、合力花园、银鹰地产等中高档楼盘满足,属第二次消费和过度(终极)消费的结合。预计业主身份为白领阶层和中小老板,雍景花园大型户型属这一市场,故推广过程中,应以高尚住宅为推广主线。c、综合市场。这一部分客户大部分是第一次或第二次置业。从价位角度划分,属中低档的大众楼盘。楼盘的目标群,预计业主身
3、份为散户、普通工薪和白领阶层。置业心理主要为:物业品质优良;生活配套齐全;物业管理优良;交通便利,环境优雅,小区绿化好;厂内上班,市内居住,房价实惠;开发区一带及某花园中型户型属这一市场,故推广过程中,应以居家品味为推广主线。(一)优势1、发展商实力强及信誉好发展商为国有特大型企业的改制单位,所拥有和管理的资产近3亿元,资金力量雄厚,人力资源丰富,管理完善,运作规范。2、交通便利、购物、文体娱乐、饮食皆宜楼盘位于市y路某庄北侧,在x、y路与k路的交汇处,东邻空旷的村庄,环境幽静;花园正面有公交汽车上落站,交通便利。 小区向南步行5分钟内可达市政府前大草坪、影剧院、p公园;10分钟内可达步行街、df百货、国美电器城、人民广场、文化广场;向北步行5分钟内可达e百货、p学院、t农贸市场;小区附近有多间上档次的宾馆和酒楼,购物、文体娱乐、饮食都极其方便。如此环境更可能是市区中心最后一个上规模的花园式住宅区。3、小孩邻近就学方便市一中、市十二中、市七小、市十五小和市职中近在咫尺,附近亦有多间幼稚园,方便小孩就学及入托。4、设施配套,住宅品质高尚智能化的管理系统;带电梯的小高层住宅单元;每户均有小
4、车和单车位;户型为三房二厅和四房二厅,套内面积118162,楼房全部朝南向,布局合理,通风采光好;绿地与流水、会所与广场相结合,和谐和高尚尽显其中。5、市内住宅,市郊的价格带电梯的小高层花园式住宅单元最低只售1450元/起(按建筑面积计算),绝对低价。6、物业管理优越物业管理由发展商改制单位xx有限公司负责,该公司拥有三级物业管理资质,管辖有280万的住宅区,其中国家二级达标小区10个,省级安全文明住宅小区15个、市级安全文明住宅小区30个,有丰富的物业管理经验和较高的管理水平。小区的住宅管理按物价部门核准的收费标准收取(暂定:2至8层按0.75元/,9至17层按1.1元/收取),公共水电费等由各业主共同分摊。7、远景展望升值潜力乐观(1)由于市区中心再没有上规模的园林式小区住宅用地,市内置业难度加大, 升值可预期。(2)x学院东向1500亩土地已征收,规划为商住用地,本小区东北侧至x公路(市区段已改为解放路)将成为大型商住区,升值潜力巨大。(3)国家“十一五”期间规划加快城市化进程建设,城市人口膨胀速度加快,加上高尚的品质、低廉的房价,升值前景乐观。8、地理区位优势明显由于本小区在x
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