土地估价技术报告---改分解

1、广西某某房地产评估有限公司 南宁市AB房地产开发有限责任公司0407284宗地出让价格评估土地估价技术报告项目名称：C市胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评估受托估价单位：XX公司土地估价报告编号：XX（2015）（地估）字第XX号土地估价技术报告编号：XX（2015）（地技）字第XX号提交估价报告日期：2015年12月30日关键词：C市出让xx公司二一五年25XX公司 C市胡同的一宗住宅用地土地使用权价格评估土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称C市胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估。二、委托估价方单位名称：A企业；单位地址：略；联 系 人：略；联系电话: 略。三、受托估价方机构名称：XX公司；机构地址：略；资质等级：略;机构注册号：略;法定代表人：略；联系人：略；联系电话：略。四、估价对象估价对象为A企业名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市胡同，地号XX，批准用途、规划用途均为XX用地，估价土地面积2402平方米，建筑面积483.53平方米；评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即

2、宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。五、估价目的A企业以出让方式取得该宗地土地使用权,现想转让该土地使用权。因此，本次估价目的是为A企业出让该土地使用权时提供价格参考。六、估价依据：略七、估价基准日设定估价基准日为2015年10月31日。八、估价日期2015年10月20日至2015年11月5日。九、地价定义：略根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的土地使用权价格定义如下：1.估价基准日：2015年10月31日；2.土地用途：住宅用地；3.土地开发程度：实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整； 4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理国有土地使用证，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整；5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为X年X月X日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为XX年； 其他：略。十、估价结果：略十一、需要特

3、殊说明的事项：略十二、土地估价师签字：略十三、土地估价机构：略第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地位置状况2.土地登记状况3.土地权利状况4.土地利用状况5.建筑物和地上附着物状况二、地价影响因素分析1.一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。影响地价的一般因素主要有：城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。（1）城市资源状况地理位置良好。行政区划良好。自然条件优越。（2）房地产制度与房地产市场状况：略（3）产业政策良好。（4）金融政策良好。（5）城市规划与发展目标（6）社会经济发展状况：略2.区域因素区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点，我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、综合环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行分析。（1）区域概况：略（2）商服繁华度：略（3）交通条件：略（4）公共、基础设施状况：略（5）综合环境条件：略（6）规划条件：略3.个别因素：个别因素是指宗地自身的地价影响因素

4、。估价对象作为城镇混合住宅或商业、办公用地，影响其地价的个别因素主要有：宗地位置、用途、面积、形状、宽深比、临街形式、临近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。第三部分 土地估价一、估价原则本项评估主要遵循以下估价原则：1.供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。2.替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。3.最有效使用原则：土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。4.预期收益原则：是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（适合收益还原法、假设开发法）5.变动原则：估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。6.贡献原则：土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，由于地价格是在生产经营活动之前预先支付的，故土地的贡献具有优先性特殊性，评估时应特别考虑。二

5、、估价过程与估价方法（一）估价方法选择房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）、重置成本法等，根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，本公司接受委托后，估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复研究，选取市场比较法与假设开发法作为本次评估的基本方法。（二）估价方法简介1.市场比较法法市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的基本计算公式为：房地产价值=可比实例房地产价格交易情况修正系数 交易时间修正系数区域因素修正系数 个别因素修正系数2.剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法采用的基本公式为:V=A-B-C式中：V待估土地价格A开发完成后的土地总价值或房地产总价值B整个开

6、发项目的开发成本C开发商合理利润（三）估价过程1. 选择估价交易实例评估人员通过市场调查，经比较选择地理位置、结构、用途相近的三个比较实例。案例A、案例B、案例C。比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。表1.房地产交易实例调查表物业类型：住宅项目案例A案例B案例C项目名称XXXXXX房屋坐落XXXXXX建筑结构钢混钢混钢混成交总价(万元)69.880.360面积（m2）13415198成交单价(元/m2)520953186122成交日期（年/月/日）2010/5/112010/1/52010/3/9用 途住宅住宅住宅所处楼层/总层数自然层第6层/7层自然层第6层/6层自然层第1层/8层装 修低档装修低档装修低档装修建成年份2003年2003年2004年备 注二手房g二手房g二手房g2、价格影响因素比较将可比实例与估价对象住宅单元的价格影响因素进行比较，如下表：表2.房地产交易实例价格影响因素说明表项目估价对象案例A案例B案例C项目名称XXXXXXXX用 途住宅住宅住宅住宅土地类型出让出让出让出让地段等级居住四级居住四级居住四级居住四级成交单价(元/m2)698163456122室

7、内装修低档装修低档装修低档装修低档装修交易情况正常正常正常正常交易日期2010-5-112010-1-52010-3-9区域因素繁华程度人流量一般，商服繁华度较低人流量一般，商服繁华度较低人流量一般，商服繁华度较低人流量一般，商服繁华度一般交通便捷程度位于XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度较好公共配套设施完备程度公共配套较一般公共配套较一般公共配套较一般公共配套较一般环境及景观条件绿化程度、环境景观条件一般绿化程度、环境景观条件一般绿化程度、环境景观条件一般绿化程度、环境景观条件一般个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混建成年份2003年2003年2003年2004年小区配套一般一般一般一般小区环境一般一般一般一般小区规模品牌档次多幢多层住宅，普通住宅小区多幢多层住宅，普通住宅小区多幢多层住宅，普通住宅小区多幢小高层住宅，普通住宅小区楼宇档次无电梯无电梯无电梯无电梯面积（m2）100.9213415198所处楼层/总层数自然层第4层/6层自然层第6层/7层自然层第6层/6层自然层第1层/8层单元位置中间单元中间单元中间单元东侧单元朝 向南北朝向南北朝

8、向南北朝向东南朝向临街状况一般一般一般较好3、比准价格计算（表3）项 目可比实例A可比实例B可比实例C可比实例单价(元/平方米)490950185822交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期调整系数104/100106/100105/100区域因素调整系数100/100100/100100/100个别因素调整系数100/97100/96100/105比准单价(元/平方米)526355415545由于可比实例比准单价较接近，故采用简单算术平均数求取估价对象的比准单价:（5263+5541+5545）3=5450（元/平方米）4、C市胡同市场价值求取：C市胡同单元建筑面积为483.53平方米，则：5450100.92=550014（元）。2. 剩余法（假设开发法）（1）基本假设和特殊处理确定最佳用途及利用方式确定开发规模及开发周期a.确定开发规模：b.确定开发周期： 确定建筑结构及装修、设备安装、小区配套设施标准根据项目的开发规模及类似建筑物的一般情况，我们做如下假设：a.建筑结构：框剪结构；b.装修、设备安装标准：c.小区公共设施及市政公用设施配建：物业用房、垃圾收集点、绿化、路灯、地下停车场等。（2）预计开发完成后不动产价值预测住宅的开发价值A、选择交易案例通过对估价对象周边住宅房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估项目条件类似的3个住宅比较案例，所选择案例如下表：表10 住宅房地产案例基本

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