售楼部的会计和税务处理
7页1、售楼部的会计和税务处理(2014-11-22 20:40:17)转载标签:房产分类:杂谈来源:网络售楼部是房地产开发企业所特有的,它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理,企业会计准则并无细化、房地产开发企业会计教科书均无明确,值得我们认真探讨。(一)售楼部的会计核算房地产开发企业的售楼部如何核算,在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范,仅仅是国家税务总局发布的关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知(国税发200631号)第八条作出了明确规定:1、开发企业建造的售楼部(接待处)和样板房,凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理,其他一律按建造开发产品进行处理。2、售房部装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。房地产开发企业的售楼部,根据其建设与使用的特点,一般说来不外乎存在以下四种情况:1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部,待销售基本完成后,再将该售楼部的房屋销售;2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部,待销售完成后,将其转作自用或出租;3、在开发的商品房附近重新修建售楼部,待销售基本完成后,将其转作自用或出租;4
2、、在开发的商品房附近重新修建售楼部,待销售完成后,将其拆除。针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况,售楼部的会计核算可分为以下2种模式:1、使用“生产成本”(或开发成本)核算模式,适用于上述的1、2情况:(1)房地产开发企业核算售楼部成本,仍然使用“生产成本”(或开发成本)会计科目,售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。(2)当售楼部与其他商品房一起竣工验收时,从“生产成本”(或开发成本)转入“库存商品”(或开发产品)科目。(3)当售楼部(商品房)销售后,分别结转收入和成本。其成本从“库存商品”(或开发产品)转入“主营业务成本”。(4)当售楼部转作自用时,其成本从“库存商品”(或开发产品)转入“固定资产”。当售楼部出租时,其成本从“库存商品”(或开发产品)转入“投资性房地产”。(5)售楼部由开发商自用或出租时,仅仅是计提折旧,不作其他帐务处理。2、使用“在建工程”核算模式,适用于上述3、4情况。房地产开发企业修建售楼部,根据企业会计准则规定,其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。(1)修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算;(2)待售楼部竣工验收后,将其成
3、本从“在建工程”转入“固定资产”;(3)售楼部使用过程中,计提的折旧费,计入“销售费用”;(4)售楼部拆除时,按照“固定资产清理”的程序进行处理;(5)售楼部由开发商自用或出租时,仅仅是计提折旧,不作其他帐务处理。当售楼部出租时,其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。(二)售楼部的税务处理房地产开发企业的售楼部具有特殊性,不仅在建设期涉及税金处理,而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策,就涉税处理探讨如下:1、建设期的涉税处理(1)房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时,其售楼部的建设(含装修费)均发包给施工单位完成,支付售楼部工程款时,取得施工单位的建筑业发票即可,不存在涉税处理;如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成(自购材料、自请工人施工),计入开发成本,则这部分价值,应该补缴建筑业营业税金及附加。(2)重新修建售楼部,在“在建工程”核算,无论是自建还是发包完成,竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。(3)城镇土地使用税,不管是利用商品房还是重新修建的,根据财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知财税2006186号二、关于
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