房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 2_第四章 房地产经营预测
36页1、12207C,主编,第三章 房地产经营管理环境及市场 第四章 房地产经营预测,第四章 房地产经营预测,第一节 房地产经营预测的概念 第二节 房地产经营预测的程序和类别 第三节 房地产经营预测的定性预测法 第四节 房地产经营预测的定量预测法,第一节 房地产经营预测的概念,一、房地产经营预测的概念及房地产经营预测的作用 (一)预测的概念 (二)房地产经营预测的概念 (三)房地产经营预测的作用 1.经营预测是房地产经营企业制定经营决策的前提 2.经营预测是房地产经营企业制定营销策略的依据 3.经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力 二、房地产经营预测的特点、原则和内容 (一)房地产经营预测的特点 1.双重性,第一节 房地产经营预测的概念,2.个别性 3.长期性 4.复杂性 (二)房地产经营预测的原则 1.连贯的原则 2.相关的原则 3.类推的原则。 4.系统的原则 (三)房地产经营预测的内容 1.预测特定城市房地产业的未来前景,第一节 房地产经营预测的概念,2.预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势 3.预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可能的经营风险
2、环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题 4.对房地产品价格走势的预测 5.预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化 6.预测房地产金融市场的发展动向 (四)房地产经营预测的影响因素 1.各类房地产的存量及现状,第一节 房地产经营预测的概念,(1)住宅存量 住宅的存量水平可用住宅量(户)与家庭户数的百分比来衡量。 (2)有商业收益房地产的存量 对于有商业收益的房地产,如宾馆、写字楼、商业楼等,它们的存量水平主要是看其利用率的高低、拥挤程度、分布集中度、服务半径的大小、价格或租金高低等因素。 2.人口状况 (1)人口的绝对量 它决定了住宅房地产的潜在需求量,人口越多,需要的住宅也越多。,第一节 房地产经营预测的概念,(2)人口的增长速度 人口增长速度决定了住宅房地产的潜在需求量的增长。 (3)家庭结构 居民是以家庭为居住单位的,家庭的规模越大,家庭数量就越小,住宅需求量就越小。 (4)人口流向 人口流动主要有两种情况:一是农村人口城市化,会造成城市人口增加,人口密度加大,房地产需求膨胀,房价上涨。 3.房产价格的变化 4.国家的经济发展水平,第二节 房地产经营预测的程序和类别,
3、一、房地产经营预测的基本程序,图4-1 房地产经营预测的基本程序,第二节 房地产经营预测的程序和类别,1.确定经营预测目标和要求 2.搜集资料 (1)搜集历史资料 历史资料主要是各种有关的社会经济统计资料。 (2)搜集现实资料 现实资料主要包括三个方面:预测期内有关人口构成及增长情况、居民收入及社会购买情况、生产结构调整及投资方向、生产能力和生产动态及价格情况。 3.分析判断,第二节 房地产经营预测的程序和类别,(1)分析观察各影响因素同需求量的依存关系 需求量的发展趋势是由多种因素决定的,各因素与需求量之间存在着某种依存关系,这种依存关系经过长期的历史发展会形成以固定的系数表达的特定数学模型关系,各种因素为其参数。 (2)分析房地产行业的产供销关系及其变化 它是调节供需平衡的基础,是经营预测的重要依据。 (3)分析当前的消费心理 未来消费需求的变化趋势往往在期初就出现种种迹象,有些虽不明显,但能预示未来长期趋势;有些迹象虽明显,但可能是短期变化。,第二节 房地产经营预测的程序和类别,(4)其他方面的分析判断 如各类房屋的社会拥有量和供需差额;对供需平衡及不平衡的分析,透过各种现象看其
4、本质;进一步判定行业发展趋势等。 (二)实施阶段 1.进行预测 (1)选择经营预测方法 应从时间、数据、精度、费用和实用性方面考虑选择经营预测的方法。 1) 不同的经营预测方法适用于不同的经营预测期限。 2) 不同的预测方法适用于不同的预测数据要求,应根据数据的特点,选择相应的模型。,第二节 房地产经营预测的程序和类别,3) 不同的预测方法得到的预测结果的精度也不相同。 4) 在保证预测精度的前提下,应优先采用费用较少的方法。 5) 选择的模型应易于理解和接受,使用方便。 (2)建立经营预测模型 运用定量的方法进行经营预测时,需根据预测目标和历史数据的变化类型来选择数学模型,确定各变量之间的关系,并通过对有关数据的运算求出参数,建立预测模型。 (3)预测计算 将有关数据代入模型,计算出经营预测结果。,第二节 房地产经营预测的程序和类别,2.预测结果分析 (1)结果分析 对经营预测结果进行分析,检查是否达到预期的目标,预测结果是否合理,预测误差是否在允许的范围内。 (2)经营预测误差 实际上,预测结果产生误差是必然的,因为预测首先是根据过去的情况对未来进行推断,但未来终究不是过去的简单重
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