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房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 1_第五章 房地产经营目标与决策

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    • 1、12207D,主编,第五章 房地产经营目标与决策 第六章 房地产开发项目经济评价,第五章 房地产经营目标与决策,第一节 房地产经营目标 第二节 房地产经营决策的概念 第三节 房地产经营决策方法 0.3-3000万元1797万元,第一节 房地产经营目标,一、房地产经营目标的内容与体系 (一)房地产经营目标的内容 1.房地产经营的战略目标 (1)成长性目标 它是表明房地产经营企业进步和发展水平的目标。 (2)稳定性目标 它表明房地产经营企业的经营状况是否安全,有没有亏损甚至倒闭的危险。 (3)竞争性目标 它表明的是房地产经营企业的竞争能力和企业形象。 2.房地产经营战术目标,第一节 房地产经营目标,(1)以追求最大利润为目标 这是房地产经营企业最重要的目标之一,也是绝大多数经营企业采用的定价目标。 (2)以一定的投资收益率为目标 任何经营企业对于其投入的资金,都希望获得预期水平的报酬,即一定的投资收益率。 (3)以保持价格稳定为目标 稳定的价格通常是获得一定的目标收益的必要条件。,第一节 房地产经营目标,(4)以保持或增加市场份额为目标 保持或增加市场份额是经营企业的重要目标,因为市场份额

      2、是企业经营状况和产品在市场上竞争能力的直接反映,对企业的生存和发展具有重要意义。 (5)以应付和防止竞争为目标 许多经营企业在制定价格时,主要着眼于在竞争激烈的市场上应付或避免价格竞争。 (6)以保持良好的销售渠道为目标 保持销售渠道的畅通是保证经营企业取得良好经营效果的重要条件之一,特别是对需要中间商的经营企业更是如此。,第一节 房地产经营目标,(二)房地产经营目标体系 (1)基本目标 又可称为总目标,决定经营企业长期发展方向、规划、速度,上述论述过的成长性目标、稳定性目标、竞争性目标,都属于基本目标。 (2)中间目标 又分为对内目标与对外目标。 (3)具体目标 即开发生产和市场销售的合理化与效率目标,如劳动生产率、费用预算以及质量指标等。 1)以销售额和利润额为重点的战略目标结构。 2)以扩大市场面积和提高市场份额为重点的战略目标结构。,第一节 房地产经营目标,3)以新技术、新产品、新质量为重点的战略目标结构。 4)以高效率低成本价格为重点的战略目标结构。 二、房地产经营目标的作用与原则 (一)房地产经营目标的作用 1)经营目标能指明房地产经营企业在各个时期的经营方向和奋斗目标,它

      3、使经营计划的制定与实施服务于一个明确的目的,引导房地产经营企业在变化着的竞争环境里生存和发展。,第一节 房地产经营目标,2)通过总目标、中间目标、具体目标的纵横衔接与平衡,能够以房地产经营企业总体战略目标为中心,把全部生产经营活动联成一个有机整体,产生出一种“向心力”,使各项生产经营活动达到最有效的协调,有利于提高管理效率和效果。 生产目标:包括每年开工、竣工交用、完成投资指标等。 产品开发目标:包括开发房屋及土地的种类、结构、层数、层高、附属工程及配套工程的数量及比例,新设计、新结构、新材料、新设备、新技术的采用等。,第一节 房地产经营目标,质量目标:包括工程合格率、优良品率等。 利润目标:包括投资节约率、管理费节约率等。 工期目标:包括小区建设周期、竣工交用率等。 信誉目标:包括合同履约率、质优价廉产品等。 发展目标:包括生产增长、盈利增长、提高从业人员素质、智力开发、增强竞争能力等。 3)通过自上而下和自下而上的层层制定目标和组织目标的实施,能够把员工的具体工作同实现经营企业总战略目标联系起来,提高人们的主动性和创造性,开创出“全员经营”的新局面。,第一节 房地产经营目标,(二)

      4、房地产经营目标制定的原则 (1)目标的关键性原则 这一原则要求房地产经营企业确定的总体目标必须突出企业经营成败的重要问题和关键性问题,关系到经营企业全局的问题,切不可把经营企业的次要目标或小目标列入经营的总目标,以免滥用资源而因小失大。,第一节 房地产经营目标,(2)目标的可行性原则 房地产经营的总体目标的制定必须保证如期能够实现,因此在制定经营目标时,必须全面分析经营企业各种资源条件和主观努力所能达到的程度,既不能脱离实际凭主观愿望,把目标定得过高,也不可妄自菲薄不求进取,把目标定得过低。 (3)目标的定量化原则 这是一个很重要的原则,订立经营目标是为了实现它,因此房地产经营目标必须具有可衡量性,以便检查和评价其实现程度,只有用数量表示的目标才具体明确,也便于实施过程中的控制和考核。,第一节 房地产经营目标,(4)目标的一致性原则 就是房地产经营的总体目标要与中间目标和具体目标协调一致,形成系统,而不能相互矛盾、相互脱节,以免部门之间各行其是,互相掣肘。 (5)目标的激励性原则 经营目标要有能激发全体员工积极性的强大力量。 (6)目标的灵活性原则 房地产经营企业的外部环境和内部条件是

      5、不断变化的。 (三)房地产经营目标的形成 1.企业的经营目的 2.经营环境分析,第一节 房地产经营目标,3.企业能力分析 三、房地产经营目标的调整 (一)调整房地产经营目标的客观必然性 1.房地产经营环境的变化 (1)房地产经营环境发生有利于房地产经营的变化 即对于房地产经营企业来说,其经营环境不断优化,在很大程度上发生了极其有利于实现其经营目标的变化,而原来的经营目标显得有些低了,失去了作为房地产经营目标的作用。,第一节 房地产经营目标,(2)房地产经营环境发生不利于房地产经营的变化 在市场经济中,任何不利情况都有可能发生,房地产经营环境更是个动态系统,其中任何一处发生不利企业经营的质的变化,都势必导致经营目标的脱节。 2.房地产经营企业内部因素的变化 (1)企业自身经营能力的变化 房地产经营企业在经营活动中自身能力的变化,也会导致房地产经营目标的调整。 (2)房地产经营目的的变化 企业经营目的是形成经营目标的一个重要因素,房地产经营目的的变化也必然导致经营目标的调整。,第一节 房地产经营目标,3.经营目标制定中的失误 1)信息收集不全、不准或评估失实。 2)自我能力估计过高或过低。

      6、 3)经营目的的主观、偏激。 4)对经营环境分析有误。 5)决策者能力有限。 (二)调整房地产经营目标的原则 (1)准确性 即是说调整房地产经营目标一定要基于实事求是地分析,要对变化的情况进行准确地把握,而不能凭主观臆断。,第一节 房地产经营目标,(2)及时性 即是说调整经营目标在准确基础上要做到迅速、及时。 (3)连贯性 即是指调整后的经营目标要保持与原来经营目标的连贯性。 (4)协调性 即经营目标的调整要注意目标之间的平衡与协调,不要使调整后的目标与未调整的目标相脱节,或缺乏协作关系。 (三)调整房地产经营目标的主要环节,第一节 房地产经营目标,(1)准备 调整经营目标的准备过程,就是针对在分析和评价经营环境和企业内部条件时出现的问题,是调整目标的起点。 (2)协商 协商就是要根据调整的房地产经营目标及其目标体系,按纵向和横向进行协调商量,使要调整之处与其前后左右保持一定的相容性和均衡性。 (3)论证 论证是调整房地产经营目标过程中的一个重要环节。 (4)决策 这是调整房地产经营目标最后的,也是最重要的环节。,第二节 房地产经营决策的概念,一、房地产经营决策的含义和属性 1.房地产

      7、经营决策的含义 2.房地产经营决策的构成要素 (1)决策主体 又称决策者,指在决策过程中直接组织并担负决策任务的领导者。 (2)决策目标 指决策主体所要达到的经营目的。 (3)决策变量 指决策主体用以达到目标的手段。 (4)环境条件 是指决策主体无法控制,但又对决策后果起重大影响的因素。,第二节 房地产经营决策的概念,(5)决策成果 指在某些环境条件下选择特定决策变量后所要达到的结果。 (6)对决策变量的评价与选择 在这里决策主体一方面预测环境的动向;另一方面对变量做出抉择,从评价变量的尺度出发,以期带来尽可能令人满意的决策后果。 3.房地产经营决策的基本属性 (1)决策的主体性 即决策活动中,决策者反映出来的高度的能动性、创造性和自主性。 (2)决策的客观性 决策活动必须根据客观的已知条件,并尽量符合房地产活动的客观规律,才能有科学的决策。,第二节 房地产经营决策的概念,(3)决策的目的性 主要体现在决策的目标上。 (4)决策的实践性 任何决策都是为了指导未来的经营实践。 (5)决策的预见性 凡是决策,都是立足于现实,规划未来的活动;凡是需要决策的事情,都是有关未来的事情。 (6)决

      8、策的选择性 任何决策都是以若干种可供选择的解决问题的方案中所做出的一种选择,必须要有两种以上可供选择的方案,从中选择最有希望实现的一种方案。 二、房地产经营决策的内容和作用 1.房地产经营决策的内容,第二节 房地产经营决策的概念,2.房地产经营决策的重要作用 1)经营决策的质量关系到企业生死存亡、兴衰成败、经营决策,尤其是重大决策,都是有关企业全局的大问题,甚至一个重大决策的正误,直接决定着企业的命运,正如“一着不慎,满盘皆输;一着占先,全盘皆活”。 2)决策是经营管理的核心。 三、房地产经营决策的类型 1.战略决策与战术决策,第二节 房地产经营决策的概念,5M2.tif,第二节 房地产经营决策的概念,2.程序化决策与非程序化决策 (1)程序化决策 又称规范性决策或常规决策,是指经常出现的、有章可循的决策。 (2)非程序化决策 又称非规范或非常规决策,是指新出现的具有大量不确定因素,缺乏可靠的数据、资料,无常规可循,必须进行特殊处理的决策。 3.数量型决策与非数量型决策 1)数量型决策是指决策的目标本身可以用数量指标来表现的决策。,第二节 房地产经营决策的概念,2)非数量型决策是指那些

      9、决策目标无法用数量指标表现,只能作定性描述或抽象表达的决策。 4.确定型决策、不确定型决策、风险型决策 (1)确定型决策 是指信息比较完备,只存在一个确定的目标,各种不同方案的结果均可计算确定,只需比较各个方案的优劣即可做出决定的决策类型。 (2)风险型决策 是指由于存在着不可控制的因素,决策方案执行后可能出现几种不同的结果,有成功的可能,但也要冒一定的风险决策。,第二节 房地产经营决策的概念,(3)不确定型决策 是指与基本风险决策条件相似,但不能预测环境条件出现的概率,因而决策结果不确定。 四、房地产经营决策的特征与决策原则 1.现代经营决策的特征 2.房地产经营决策的基本原则 (1)唯物辩证原则 唯物辩证法是迄今为止人类认识史上最科学最先进的思想方法,是房地产经营决策的根本指导原则。 (2)信息可靠原则 信息是决策的物质基础,决策的正确性依赖于决策信息的数量和质量。,第二节 房地产经营决策的概念,(3)以预测为基础的原则 决策是设计未来、影响未来的行为。 (4)系统性原则 客观事物的系统性决定了房地产决策本身是一种系统工程。 (5)优化原则 决策就是对几个行动方案优化选择,是从比较到决断的过程。 (6)可行性原则 决策一定要立足在可靠可行的基础上。 (7)反馈性原则 决策的目的在于执行、在于改造客观世界。,第二节 房地产经营决策的概念,(8)实效性原则 对决策的价值判断要讲求实际效能,要以所付代价最小、取得的收益最大为基本标准。 五、决策者的素质 1.政治素质 2.智能素质 3.心理素质 4.身体素质 1)努力掌握专业知识和善于总结决策经验。 2)要熟悉全局形势,房地产经营决策要受到多种因素制约。,第二节 房地产经营决策的概念,3)学习科学决策知识。 4)提高创造性思维能力。 5)不断完善心理素质。,第三节 房地产经营决策方法,一、经营决策方法概述 (一)经营决策方法的概念 (二)定量决策与定性决策方法 1.定量决策方法 2.定性决策方法 3.定量决策法与定性决策方法的配合应用 二、确定型决策方法 1.线性规划法 (1)投资额3000万元; (2)总户数500户;,第三节 房地产经营决策方法,(3)户型分布:一室户20%、二室户60%、三室户40%; (4)造价:一室户,4万元/户;二室户,5万元/户;三室户,7万元/户; (5)收益:

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