物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 谭善勇 等 第7章
85页1、11AS3,主编,第7章,7.1 房屋维修与养护管理 7.2 房屋附属设备设施管理 7.3 物业区域综合环境管理 7.4 物业区域综合经营服务,7.1 房屋维修与养护管理,1.房屋维修养护管理的内容 2.房屋维修管理 .房屋的日常养护管理,1.房屋维修养护管理的内容,(1)制订房屋维修计划 (2)加强房屋维修施工管理 (3)严格房屋维修资金管理,(1)制订房屋维修计划,物业服务企业,应当对房屋使用情况随时进行实地查勘,根据房屋的完损程度(情况),以及城市房屋修缮规定、建设工程质量管理办法等规定和办法的要求,拟订维修计划和技术方案。,(2)加强房屋维修施工管理,房屋维修施工大体上有两种情况。如果物业服务企业自己拥有维修养护队伍,维修工程则由自己的施工单位负责。如果物业服务企业自己没有维修队伍,或者是通过招投标方式,确定房屋维修工程单位,或者是以承包方式把房屋的维修养护工程,承包给社会上专业维修队伍。无论哪种情况,都必须根据维修计划和技术方案,组织和监督施工单位,严格按照技术规范的要求施工。维修工程竣工以后,还要根据技术要求,严格工程验收工作,确保维修工程质量达到工程要求的标准。,(3)严
2、格房屋维修资金管理,进行房屋维修养护,都需要支出相应的资金。房屋维修资金,主要来源于业主缴纳的维修基金、物业管理服务费,以及物业服务企业多种经营收入。房屋维修基金,主要用于房屋大修和中修;物业管理服务费中包含的维修基金,主要用于房屋的日常维修养护;开展各种经营收入中的部分盈余,主要是弥补维修资金不足的部分。所以,业主委员会与物业服务企业,必须加强房屋维修基金的管理。房屋维修基金管理主要包括维修基金的筹措,以及维修基金的使用。维修基金的筹措主要是拓宽筹资渠道;维修基金使用管理,主要是严格基金支出和审核管理。,2.房屋维修管理,(1)房屋小修 (2)房屋中修 (3)房屋大修 (4)房屋翻修 (5)综合维修,(1)房屋小修,小修是及时修复房屋的小损小坏,保持房屋原来等级和使用功能。小修工程特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间要求较紧。诸如屋面补修、修补渗水、屋脊,房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。小修属于日常养护工程。,(2)房屋中修,中修是房屋的少量部位损坏或已经不符合建筑结构的要求,在维修中只牵动或拆换少量主体构件,保持房屋原有的规模和结构。中修通常涉及的项目主要是屋顶瓦面局
3、部拆换,平屋面局部修补或部分重做面层等。,(3)房屋大修,大修是房屋主体结构的大部分严重损坏,无倒塌或有局部倒塌危险的房屋;公用生活设施设备需要拆换、改装、新装等,但是并不需要全部拆除的工程。总的来说,大修工程属于严重损坏的房屋。大修后的房屋,必须达到基本完好或完好房的标准。,(4)房屋翻修,需要翻修的房屋主体结构全部或大部分严重损坏,丧失承载能力和正常使用功能,有倒塌危险、不能再继续使用,以及国家基本建设规划范围内需要拆除恢复的房屋。翻修工程是将原房全部拆除后,在原地或移动更新建造的工程。翻修工程投资大,工期长,翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。,(5)综合维修,综合维修是成片多幢楼房或面积较大单幢楼房,大部分严重损坏,需要进行的成片维修和为改变单幢房屋面貌进行的维修工程。这类维修工程应根据各地情况、条件的不同,考虑到一些特殊要求,如抗震、防灾、防风、防火等,在维修中一并予以解决。维修后的房屋必须符合基本完好或完好房屋的标准要求。,.房屋的日常养护管理,房屋的日常养护是物业服务企业物业管理日常工作的重要内容。这项工作,主要是为了维持房屋建筑物的正常使用功能,对房屋或物业进行的管理工
4、作。房屋日常养护工作主要是对房屋进行的小修养护、季节性养护和计划养护三种类型。小修养护主要是装配五金、平屋面裂缝修补、墙体局部挖补、给水管道的少量拆换、电线的修换等。季节性养护是由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作,如防台风、防汛、防梅雨、防冻以及防治白蚁等。计划养护属于房屋保养的性质,是定期对房屋进行的检修保养。,7.2 房屋附属设备设施管理,1.房屋附属设备设施的构成 2.给排水系统管理 3.供电系统管理 4.供暖系统管理 5.电梯设备的管理,1.房屋附属设备设施的构成,(1)给排水系统 (2)燃气系统 (3)室内供暖、供冷、通风设备 (4)房屋建筑电气工程设备,(1)给排水系统,房屋给排水系统主要包括供水系统、排水系统、卫生设备以及消防设备等。供水设备由引入管、水表节点、配水管、给水附件和开关出水设备组成;排水设备是房屋设备中用来排出生活污水和屋面雨雪水设施,主要由排水管道、通风管设备、抽水设备、室外排水管等设备构成;房屋卫生设备是房屋建筑内部设备中的卫生设施,也是房屋内污水产生和排泄的主要系统,主要由浴缸、水盒、抽水马桶、洗面盆等设施构成;房屋消防设备主要由供水箱、消防
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