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物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 谭善勇 等 第7章

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    • 1、11AS3,主编,第7章,7.1 房屋维修与养护管理 7.2 房屋附属设备设施管理 7.3 物业区域综合环境管理 7.4 物业区域综合经营服务,7.1 房屋维修与养护管理,1.房屋维修养护管理的内容 2.房屋维修管理 .房屋的日常养护管理,1.房屋维修养护管理的内容,(1)制订房屋维修计划 (2)加强房屋维修施工管理 (3)严格房屋维修资金管理,(1)制订房屋维修计划,物业服务企业,应当对房屋使用情况随时进行实地查勘,根据房屋的完损程度(情况),以及城市房屋修缮规定、建设工程质量管理办法等规定和办法的要求,拟订维修计划和技术方案。,(2)加强房屋维修施工管理,房屋维修施工大体上有两种情况。如果物业服务企业自己拥有维修养护队伍,维修工程则由自己的施工单位负责。如果物业服务企业自己没有维修队伍,或者是通过招投标方式,确定房屋维修工程单位,或者是以承包方式把房屋的维修养护工程,承包给社会上专业维修队伍。无论哪种情况,都必须根据维修计划和技术方案,组织和监督施工单位,严格按照技术规范的要求施工。维修工程竣工以后,还要根据技术要求,严格工程验收工作,确保维修工程质量达到工程要求的标准。,(3)严

      2、格房屋维修资金管理,进行房屋维修养护,都需要支出相应的资金。房屋维修资金,主要来源于业主缴纳的维修基金、物业管理服务费,以及物业服务企业多种经营收入。房屋维修基金,主要用于房屋大修和中修;物业管理服务费中包含的维修基金,主要用于房屋的日常维修养护;开展各种经营收入中的部分盈余,主要是弥补维修资金不足的部分。所以,业主委员会与物业服务企业,必须加强房屋维修基金的管理。房屋维修基金管理主要包括维修基金的筹措,以及维修基金的使用。维修基金的筹措主要是拓宽筹资渠道;维修基金使用管理,主要是严格基金支出和审核管理。,2.房屋维修管理,(1)房屋小修 (2)房屋中修 (3)房屋大修 (4)房屋翻修 (5)综合维修,(1)房屋小修,小修是及时修复房屋的小损小坏,保持房屋原来等级和使用功能。小修工程特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间要求较紧。诸如屋面补修、修补渗水、屋脊,房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。小修属于日常养护工程。,(2)房屋中修,中修是房屋的少量部位损坏或已经不符合建筑结构的要求,在维修中只牵动或拆换少量主体构件,保持房屋原有的规模和结构。中修通常涉及的项目主要是屋顶瓦面局

      3、部拆换,平屋面局部修补或部分重做面层等。,(3)房屋大修,大修是房屋主体结构的大部分严重损坏,无倒塌或有局部倒塌危险的房屋;公用生活设施设备需要拆换、改装、新装等,但是并不需要全部拆除的工程。总的来说,大修工程属于严重损坏的房屋。大修后的房屋,必须达到基本完好或完好房的标准。,(4)房屋翻修,需要翻修的房屋主体结构全部或大部分严重损坏,丧失承载能力和正常使用功能,有倒塌危险、不能再继续使用,以及国家基本建设规划范围内需要拆除恢复的房屋。翻修工程是将原房全部拆除后,在原地或移动更新建造的工程。翻修工程投资大,工期长,翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。,(5)综合维修,综合维修是成片多幢楼房或面积较大单幢楼房,大部分严重损坏,需要进行的成片维修和为改变单幢房屋面貌进行的维修工程。这类维修工程应根据各地情况、条件的不同,考虑到一些特殊要求,如抗震、防灾、防风、防火等,在维修中一并予以解决。维修后的房屋必须符合基本完好或完好房屋的标准要求。,.房屋的日常养护管理,房屋的日常养护是物业服务企业物业管理日常工作的重要内容。这项工作,主要是为了维持房屋建筑物的正常使用功能,对房屋或物业进行的管理工

      4、作。房屋日常养护工作主要是对房屋进行的小修养护、季节性养护和计划养护三种类型。小修养护主要是装配五金、平屋面裂缝修补、墙体局部挖补、给水管道的少量拆换、电线的修换等。季节性养护是由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作,如防台风、防汛、防梅雨、防冻以及防治白蚁等。计划养护属于房屋保养的性质,是定期对房屋进行的检修保养。,7.2 房屋附属设备设施管理,1.房屋附属设备设施的构成 2.给排水系统管理 3.供电系统管理 4.供暖系统管理 5.电梯设备的管理,1.房屋附属设备设施的构成,(1)给排水系统 (2)燃气系统 (3)室内供暖、供冷、通风设备 (4)房屋建筑电气工程设备,(1)给排水系统,房屋给排水系统主要包括供水系统、排水系统、卫生设备以及消防设备等。供水设备由引入管、水表节点、配水管、给水附件和开关出水设备组成;排水设备是房屋设备中用来排出生活污水和屋面雨雪水设施,主要由排水管道、通风管设备、抽水设备、室外排水管等设备构成;房屋卫生设备是房屋建筑内部设备中的卫生设施,也是房屋内污水产生和排泄的主要系统,主要由浴缸、水盒、抽水马桶、洗面盆等设施构成;房屋消防设备主要由供水箱、消防

      5、水箱、喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等设施构成。,(2)燃气系统,燃气主要是由人工煤气、液化石油气和天然气三大类构成。由于其性质不同,输送的方式也不同。天然气、人工煤气主要是通过城市燃气管道输送的,液化石油燃气采用的是瓶装供应的方式。,(3)室内供暖、供冷、通风设备,室内供暖设备是房屋建筑物内部提高室内温度的设备,主要由锅炉、壁炉、鼓风机、水汀片、回龙泵等设备构成;室内供冷设备是房屋建筑物内部降低室内温度的设施,主要由冷气机、深水泵、空调机、电扇、冷冻塔、回龙泵等设备构成;室内通风设备是房屋建筑内部使空气流动的设施,主要由通风机、排气机等净化除尘设备等构成。,(4)房屋建筑电气工程设备,1)房屋供电及照明设备设施。 2)房屋弱电设备设施。 3)房屋运输设备。 4)房屋防雷设备。,1)房屋供电及照明设备设施。,房屋建筑物内的供电及照明设备设施,主要由高压开关、变压器、各种温控仪表、计量仪表、低压配电柜、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电能表、总开关、照明器等构成。,2)房屋弱电设备设施。,房屋弱电设备设施主要由布线设施、广播设备、电信设备设施系统、电视系统设备设施、计算机网络设备

      6、设施、建筑物安全监视等系统构成。,3)房屋运输设备。,房屋运输设备主要由电梯、自动扶梯等构成。电梯主要由电梯机房、轿厢、井道部分构成。电梯按用途可以分为客体、货梯、消防梯及各种专用电梯等。,4)房屋防雷设备。,房屋的防雷设施主要由避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地线等部分构成。,2.给排水系统管理,(1)给水系统管理 (2)排水系统管理,(1)给水系统管理,物业服务企业对给水系统的管理,各地市政府部门都明确规定了管理的范围。大体来说,高层住宅楼,以楼内供水泵房总计费表为界;多层住宅楼,以楼外自来水表井为界。界线以外(含计费水表)的供水管线及设备由供水部门负责维护、管理。界线以内至用户的供水管线及设备,由物业服务企业负责维护、管理。供水管线及管线上设置的地下消防井、消防栓等消防设施,由供水部门负责维修管理,公共消防部门负责监督检查;高低层消防供水系统包括泵房、管道、室内消防栓等,由物业服务企业负责维护、管理,并接受公共消防部门的检查。,(2)排水系统管理,小区内市政部门与物业服务企业对市政排水设施管理的分界,是以3.5m路宽为划分界限的。凡道路宽在3.5m(含3.5m)以上的,其埋设在

      7、道路下的市政排水设施由市政工程部门负责,凡路宽在3.5m以下的由物业服务企业负责。居住小区内各种地下设施的检查、井盖的维护,由地下设施检查井的产权单位负责,有关产权单位也可委托物业服务企业负责。室内排水系统由物业服务企业负责。,3.供电系统管理,(1)建立健全供电设备档案 (2)加强供电设备维护与保养 (3)加强管理制度建设,(1)建立健全供电设备档案,为了加强用电管理,物业服务企业必须掌握物业供电设施和电路等情况。为此就必须建立健全供电设施设备档案资料及其管理。,(2)加强供电设备维护与保养,供电设施设备维护工作,分为日常巡视维护和定期检查保养两个方面。日常巡视主要是重点检查供电系统薄弱环节及容易出现故障的部位;定期检查重点是操作频繁、易损、易磨、易动等部位。为了加强管理,应当根据供电范围内的具体情况,参照供电局的电气设备运行管理规程,订出固定的检查日期和内容;按照设备的使用频率和季节的不同,确定重点检查的项目。,(3)加强管理制度建设,物业服务企业为了加强供电管理,要做好安全用电、合理用电的宣传工作;应设立专门的供电管理科室或班组,把供电管理工作落实到具体的个人;必须建立24小时电

      8、力运行及维修值班制度;认真听取用户投诉,及时排除故障,确保用电需要与用电安全。,4.供暖系统管理,(1)建立健全管理机构和制度 (2)供暖锅炉房管理 (3)热网管理 (4)采暖用户管理,(1)建立健全管理机构和制度,物业服务企业必须建立健全供暖管理机构。同时,要建立健全管理制度,其中主要是供暖锅炉房管理制度、热网管理制度和用户管理制度等。,(2)供暖锅炉房管理,1)供暖锅炉运行管理。 2)供暖锅炉操作管理。 3)锅炉及附属设备维护。,1)供暖锅炉运行管理。,主要包括:根据主管部门规定,运行前必须办理锅炉使用登记证或换证手续;做好供暖前对锅炉的各项检查;做好系统的冲洗、上水、定压与启动等管理工作;检查、维护和保持锅炉及附属设备的完好状态。,2)供暖锅炉操作管理。,建立健全锅炉上岗操作岗位责任制;建立健全轮班制度。,3)锅炉及附属设备维护。,锅炉大修理工作应当安排在供暖前或供暖后停运期间进行。水质硬度高的地区,要定期清除水垢,检查各类阀门、开关的灵活性和封闭性等。做到随时发现问题,随时进行维修。,(3)热网管理,为了保证供暖的及时性、可靠性,必须对热网设备、管路、阀门、伸缩器(补偿器)、支

      9、架、法兰垫等进行检查与修理;对地下建筑物要及时清理、抽水和排水。检修一般分为预检预修和事故检修两种。,(4)采暖用户管理,1)签订供暖协议。 2)编制用户手册。 3)供暖费用确定的方法。,1)签订供暖协议。,物业服务企业应与用户订立供暖合同(协议),确定供暖双方的权利与义务。明确物业服务企业必须按国家或城市规定期限供暖;用户必须按国家或城市的规定按期缴纳取暖费等。,2)编制用户手册。,用户手册主要包括供暖管理办法(如24小时值班制度、公布接待电话、用户报修处理程序等)、收费原则、收费标准和费用缴纳方式等内容。,3)供暖费用确定的方法。,供暖费用标准的计算方法有:按建筑面积或使用面积计算。按热水或蒸汽的实际流通量计算。按户计,即不论面积大小每户都承担同样标准的取暖费。目前我国基本采用的是第一种计费方法。,5.电梯设备的管理,(1)运行管理 (2)设备维修管理 (3)安全管理,(1)运行管理,1)制定运行制度。 2)制定服务规范。 3)实行记录与报表制度。,1)制定运行制度。,目前实行值班制的电梯,大都采取的是二班16小时制和三班24小时制。24小时制,大体采取的是白天连续运行,夜间值班运行。无驾驶员值班运行的电梯,必须严格执行白天巡视制度,夜间要有值班人员。,2)制定服务规范。,其中主要是服务公约、电梯驾驶员守则、乘梯须知、维修工守则以及电梯服务标志等。,3)实行记录与报表制度。,记录和报表的主要内容是电梯运行记录;保修单;电梯运行月报;电梯设备年报;电梯运行维护费用报表;电梯维修工程费用报表。,(2)设备维修管理,电梯设备维修管理主要包括:日常维修保养和小修、中修、大修、专项修理以及更新改造。电梯维修通常需要专业电梯公司进行。,(3)安全管理,1)电梯驾驶员和维修人员安全管理要求。 2)设备安全管理。 3)加强对住户安全教育。,1)电梯驾驶员和维修人员安全管理要求。,第一,持证上岗。根据有关规定,电梯作业属于特种作业。电梯驾驶员和维修人员必须通过培训,经过严格考核以后,取得资质资格后,才能持证上岗。第二,严格遵守安全操作规程。物业服务企业,必须根据国家有关规定,制定“驾驶员安全操作规程”、“电梯维修工安全操作规程”。电梯驾驶员和电梯维修人员,必须严格遵守操作规程的要求。第三,加强考核。对于所有在岗电梯驾驶员和维修人员,每半年要进行一次安全规程考核。

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