2018年房地产行业分析报告(恒大地产)
33页1、2018年房地产行业分析报告2018年9月目录一、高财长的地产龙头41、公司背景52、股权结构53、发展历程64、业务结构75、管理层简介8二、标准化运营模式加快开发速度91、模式难以复制92、开发速度及周转率位于行业前列11三、刚需产品定位维持高去化率121、调控长期化趋势明显122、刚需成为政策支持重点133、公司以刚需产品为主15四、全国二三线城市分散布局,降低调控风险161、一线城市销量占比逐年下降162、城市化为二三线城市住房需求提供长期驱动力173、二三线城市市场受调控影响较小184、公司土地储备规模行业第一,成本处于低位195、97%的项目位于二三线城市20五、行业龙头受益于市场集中度上升221、调控加速行业整合222、龙头企业融资优势明显233、利润率短期难见起色,行业及项目整合将持续244、品牌及管理优势逐步显现,区域中小开发商份额受挤压255、公司市场占有率有望继续保持领先27六、负债率下行和销售回暖带动估值提升281、杠杆高企和销售增速下行致使估值受压282、销售回暖有望持续303、负债率下行可期31七、盈利预测331、盈利核心假设332、投资物业收益保持稳定34
2、3、业绩锁定性较高35八、财务分析361、后期利润率或维持目前水平362、周转率有望稳中有升373、成本控制能力强384、NAV39(1) 核心假设39(2) 敏感性分析39九、风险因素401、销量低于预期402、行业调控加码403、公司治理风险404、投资物业收益占比较大40高速成长的地产龙头恒大地产近年来高速发展,合约销售面积、合约销售金额、总资产和土地储备增长迅速,销售面积、在建面积和销售额增长率等多个指标己跻身国内第一。年的113%,合约销售金额比值从2008年的13%升至2011年的文将探讨公司高周转的主要驱动因素,并分析这些因素能否推动其进一步发展。1、公司背景恒大地产是国内标准化运营的地产商,于1996年在广东省广州市创立,并于2009年11月在香港联交所主板上市。自2004年起,公司连续位列中国房地产企业十强。公司业务以住宅开发为主,并 包含商业物业、旅游综合体、体育及文化产业等业务。目前公司在全国3个直辖市及24省会级城市设立分公司(地区 公司),在121多个主要城市拥有大型住宅项目218个,覆盖中端、 中高端、高端及旅游地产等多个产品系列。2011年公司实现营业收入
3、619.2亿元,净利润113.8亿。2006 年至2011 年,公司营业收入和净利润年复合增长率分别达99.0% 和80.7%,呈现出较快的增长速度。截止2012年上半年末,公司总 资产达1,980.8亿元。S 49:近六年鸞业收入襲合増长率达990%图50:近六年净利润厦合増长皐达80.7%7006005004003002001000管业鑽净利润2、股碑构公司控股股东为鑫鑫(BVI)有限公司,持股比例为62.61%,均 荣控股有限公司持有5.29%的股份。许家印为公司实际控制人,全 资拥有鑫鑫(BVI)。均荣控股由许家印配偶丁玉梅全资拥有。3、发展历程公司自成立以来高速发展至国内三强之列,以下为主要的发展 阶段:第一阶段(1997年1999年),此阶段为公司创业发展阶段。恒 大地产1997年在广州注册成立,最初仅开发“金碧花园”一个项目, 后按照“小面积、低价格”的发展模式在广东省内拓展业务,在1999 年首度跻身为广州地产10强企业。第二阶段(2000年2002年),此阶段为公司夯实基础阶段。公 司在广东地区同时开发及储备多个项目,陆续开发销售金碧华府、 金碧新城和金碧世纪花园等多
4、个金碧系列楼盘。2000年公司排名跃 升至广州第6位。第三阶段(2003年2005年),此阶段为公司加速发展阶段。2003年恒大地产被评为广东房地产企业竞争力第1名,2004年恒大首 度跻身中国房地产10强企业,并在广州同步开发销售10多个楼盘, 初步具备了全国拓展的条件。第四阶段(2006年2008年),此阶段为公司全国拓展阶段。公 司战略性的进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都和南京等20 多个主要城市,拥有50多个项目,期间恒大累计在国际资本市场募 集资金10多亿美元。第五阶段(2009年至今),此阶段为公司稳健经营阶段。公司 进入全国100个主要城市,拥有项目200多个。2009年11月5日, 恒大在香港联交所成功上市。2011年公司实现销售面积1,219.9万 平方米,位居全国第一。截止于2011年末,公司土地储备的总建筑 面积达1.37亿平方米。图52:发展历程wan199720002003200620W4、业务结构公司业务以物业开发为主,2011年营业收入中,97.7%来自于 物业开发业务,达604.7亿元,物业投资和物业管理业务收入占比 分别为0.7%和0.1%。物业
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