39旅游综合体开发设计实践
12页1、旅游综合体的开发策划规划设计实践盛方咨询在城市化进程迅速推进的今天,人居环境、生活品质逐渐成为都市居民的主要考虑因素。因此,从旅游地产视角思考旅游地产的开发,成为都市(尤其是城郊)旅游地产业发展的重要指导思想。现以天津蓟县县城北部一个旅游综合体类型的旅游地产地产项目咨询为例。通过实施整体策划,最终形成具备生态功能、旅游地产集散功能、商业宜居功能的旅游地产地产综合体。从项目的定位思考到完整的设计方方案,从严密的客源市场研究到项目实施的保障方略,我们总结归纳出一些具有实操性的经验,代表城郊地标式旅游地产地产的六大亮点浮出水面,现整理成文和大家分享,希望对今后的规划工作有所借鉴。 一、立足优势区位条件,把握项目在区域格局中肩负的三大职能通过对项目所在位置的分析研判,得出本项目的区位条件具备以下特点:l位于京津唐中心地带,是京津冀旅游地产区域合作的重要节点。l处于京津一小时旅游地产圈内。l位于蓟县黄崖关、盘山旅游地产核心区的必经之地。l处于环渤海经济圈的中心地区。从区位角度分析,在未来城市发展过程中,本项目将肩负三大职能:第一,“本项目将成为蓟县“北扩”的桥头堡、推动器。蓟县新城地位的确定,掀
2、开了新城建设、城市扩张的新篇章,也使县城北扩成为必然趋势。本项目处于县城北扩的前沿,处于县城与蓟县北部山区衔接的关键,未来城市北扩过程中,该区块将承担重要的城市功能,同时将成为城市扩建的先行示范区域。第二,本项目将疏解蓟县中心城区北扩的城市功能,重点承载生态、旅游地产、宜居的职能。通过改造、提升现有环境,疏解蓟县“生态宜居中等旅游地产城市”的部分功能,成为蓟县打造“生态宜居中等旅游地产城市” 的示范性项目。第三,本项目将承载京津后花园和都市休闲旅游地产、度假旅游地产、商务的功能配套职能。蓟县是京津后花园,也是京津休闲旅游地产服务区、功能配套区。中心城区要能够承担旅游地产集散功能,提供休闲旅游地产、旅游地产及配套项目,并为居民、游客提供宜居的场所和条件。而本项目邻近中心城区,处于中心城区通往盘山、黄崖关等地的必经之路,借助城镇基础设施、交通设施等优越条件,完全能够承担这些功能。二、立足旅游地产和旅游地产双重角度,准确把握项目市场定位(一)京津旅游地产市场偏好研究据天津日报报导,蓟县2007年累计接待海内外游客559.8万人次,同比增长11.85%,其中,京津游客占绝对比重。根据蓟县旅游地
3、产部门的统计,2009年“十一”黄金周的八天内,蓟县共接待中外游客108.2万人次,旅游地产综合收入达3.1亿元,同比分别增长8.8%和15.6%,再创历史新高。其中,京津游客仍占据较大比重。从这些数据还可以看出,来自京津的游客为蓟县带来旅游地产发展的巨大推动力,是蓟县旅游地产的核心市场,也将是本旅游地产项目的重要客源市场,因此我们重点对京津市场的偏好情况进行了分析。1、北京市场2009年末,北京市常住人口数量达1755万人,游客量超过1亿人次。众多的人口,较高的消费能力,造就了近300%的居民出游率,以及近千元的旅游地产人均消费。北京客源的主要特征包括:以休闲旅游地产度假旅游地产、商务会议为主;喜好新奇、独特的旅游地产体验;短途旅游地产,是周末生活的一部分;需要丰富多彩的旅游地产活动、完善的旅游地产配套设施。2、天津市场天津客源的主要特征包括:休闲旅游地产意识强烈、休闲旅游地产旅游地产需求旺盛;生活、旅游地产均十分便利;优良的环境、轻松的氛围。(二)京津旅游地产市场研究1、京津旅游地产市场分析北京、天津人口众多、企业集中,对商品房的需求量极大。然而,超高的房价,产生了严重的“挤出效应
4、”无法承受高房价的居民,到京津郊区或周边地区置业。蓟县,紧邻京津中心城区,交通便捷、环境优良,近年来,已成为京津居民置业的重点区域。另外,随着蓟县城市定位的明确、投资环境的改善、生态环境的提升、跨越式发展势头的强劲,蓟县也成为企业投资、置业的热点区域。2、京津居民市场需求(1)京津居民对第一居所的要求根据2008年零点调查公司对北京市居民的调查,北京居民最为关注的交通便利性(占调查总人数的58.6%),其次是房屋设计(占52%),再次是价格(占44.1%)。(2)北京居民对第二居所的要求根据今晚经济周报、北京青年报的调查,京津居民对第二居所的主要需求包括:环境优美、绿地率高,有丰富的休闲旅游地产娱乐活动,有商务会议设施,有完善的配套(医疗、购物、休憩场所)等。购置第二居所的人群,主要是银发族、企业高级管理人员等。3、京津企业市场需求根据对京津郊区县企业会所的调查,京津企业对企业会所的要求包括:能够开展多项休闲旅游地产娱乐活动,特别是团队的休闲旅游地产娱乐活动;能够开展不同规模的商务、会议、社交、PARTY、员工奖励等活动;建筑形式能够展现企业文化;多次置业的企业看重产品细节、公共空间、
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