2019年3月易居石家庄房地产市场调研月报

1、正式版2019年3月 易居河北研究院石家庄房地产市场报告2019年4月15日易居河北研究院（易居克而瑞石家庄）研究成果1消息面消息面提要1、 2019年3月的石家庄房地产市场呈现出量升价微升的状态。恰逢春节假期的2月市场，应是2019年全年石家庄房地产市场的“波谷”。尽管在春节假期后，市场出现复苏迹象：受外围政策环境有所调整，涉房贷款有所松动，购房需求入市意愿渐趋积极，春节假期后的市场表现较春节假期前，乃至2018年下半年均有明显变化，并表现在部分项目来访和“来访转成交”效率显著提升，少数项目成交规模有所上扬，较春节假期前普遍上升30%至50%，但是，春节假期近乎冰点的成交规模和假期前普遍低迷的购房意愿，难以在短时间内迅速回归，因此，这种上升趋势经历了2月的酝酿和积蓄，奠定基础后在3月全面反映出来。2、 就此判断石家庄房地产市场已实现触底反弹为时尚早。一方面，当前石家庄房地产市场的政策环境仍保持平稳，住房限购、限贷、限价和限售政策仍保持稳定，对短期投机购房行为仍有震慑和限制作用，住房限售政策将房产持有时间人为延长，转手难度较大，门槛提升，投资购房需求受到抑制；住房限价政策则将房企和项目

2、的定价权让渡给政府部门，加之此前市场交易低迷，房企和项目面临着严峻的销售和回款压力，尽管市场行情有所变化，但房企和项目调价意愿并不强烈。当前市场有所表现的购房需求以首置和合理改善为主，特别是周边郊县进入主城区购房愈发显著，这部分购房需求的普遍共识是当前房价已触底，再行下探可能性不大，因此具备出手机会。另一方面，购房需求尽管入市意愿积极，但出手意愿仍有明显分化，尚未形成集体入市和纷至挤压作用，购宏观消息面消息面提要房心态呈现出矛盾状态，部分需求入市意愿明确，但另有部分需求仍心存疑虑，观望心态尤甚。这反映在部分项目成交规模居前，但仍有部分项目成交遇阻，售楼场所人气有限。当前既处在调控政策从整体性严厉向部分宽松的阶段，也处在市场多空双方对垒的状态，市场正在积蓄“量变”，但并未引发“质变”。连续的正向政策叠加，方能加快量变到质变的转变。3、外围政策环境和当地无门槛落户政策尚不能形成彻底反转市场走势，构成市场出现“质变”的力量，短期来看，石家庄房地产市场还将保持稳中波动、稳中分化的状态。不过，市场亦有不可预见的“变量”出现。其中，尤以房地产市场专项整治行动为代表。因“西山别墅事件”影响，鹿泉区从

3、土地出让、项目开发到项目销售，均受到直接冲击，项目大量关停，部分售楼场所拆除，鹿泉区的房产交易也就此降至冰点。此外，主城区房地产市场也启动了新一轮专项整治行动，对房产交易亦有影响。不过，与2018年专项整治行动相比，本轮行动对主城区内证件、手续齐全，销售交易行为无违规现象的项目网开一面，给市场留下了交易空间，因此并未重现2018年因专项整治行动致使交易规模出现断崖式下降的现象。尽管本轮专项整治行动影响较2018年有所减轻，但市场冲击仍在，不利于合计自住需求的正常释放，也给市场造成了不可预见的影响。全国定调全年政策环境坚持房住不炒和三项稳定 政策基本面未崩盘但可微调全国“”定调房地产市场全年政策环境：继续坚持“房住不炒”，坚持稳地价、稳房价、稳预期等三项稳定，当前已实施住房限购、限贷、限价和限售政策保持稳定，但部分城市可根据“一城一策”制定当地调控政策。房地产市场调控长效机制建立中，房地产税立法进程加快，培育住房租赁市场。政策基本面未崩盘，各地可微调。城市/部门政策要点政策内容第十三届全国人大二次会议第十三届全国政协二次会议宏观经济、房地产市场调控政策政府工作报告： 积极的财政政策要加力

4、提效，稳健的货币政策要松紧适度。 实施更大规模的减税，明显降低企业社保缴费负担，确保减税降费落实到位。着力缓解企业融资难融资贵问题，有效发挥地方政府债券作用。优化区域发展格局，深入推进新型城镇化。 深化财税金融体制改革。 健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。解读政府工作报告修订情况吹风会：房地产税立法，现已经列入人大立法规划，有关部门已经在有条不紊地推进。 仍坚持“房子是用来住的、不是用来炒的” 定位。 中央关于房地产基本政策没有变化。要解决好群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场健康发展。住房和城乡建设部部长王蒙徽： 房地产市场总体保持平稳运行态势，市场预期也发生积极变化：住房成交面积增速放缓，住房成交价格总体平稳，住房市场预期逐渐趋于理性。 2019年做到五项坚持：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；坚持住房市场体系和住房保障体系；坚持落实城市主体责任；调结构、转方式，大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题；保持政策连续性和稳定性，防止房地产市场大起大落。全国后决策层系统表态房地产市场调控 坚持房住不炒三项稳定一城一策继全国“后，

5、决策层赴住建部调研并表态，除坚持”房住不炒”和三项稳定外，还将坚持一城一策，将调控主导权下放至地方政府，由地方政府根据当地情况制定长效机制方案，决策层评估跟踪。此外除完善住房租赁市场体系外，对市场监控和调查研究提出明确要求，以随时掌握市场动向，加强调控主动性。城市/部门政策要点政策内容中共中央政治局常委、国务院副总理韩正房地产市场调控政策 要始终坚持关于“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求。要坚持一城一策、因城施策，从各地实际情况出发，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。要建立科学的监控体系，确保数据及时、准确、全覆盖，加快建设以大数据为基础的全国房地产市场监测系统。 要加强调查研究，进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。要完善住房租赁市场体系，建立健全住房租赁相关法律法规，完善金融财税政策。 要完善住房保障体系，在各地因地制宜推进保障的基础上，健全住房保障体系基本制度。 要着重解决城镇中低收入居

6、民、新市民和青年就业群体的住房困难问题，实现更多住房困难群众住有所居。国务院办公厅不动产登记关于压缩不动产登记办理时间的通知：2019年底前，所有市、县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日以内；2020年底前，所有市、县一般登记、抵押登记业务办理时间力争全部压缩至5个工作日以内。房地产金融政策稳定将管控个人住房贷款不利于第二套及以上贷款房地产金融政策稳定，稳住居民家庭杠杆率，需管控个人住房贷款。对合理自住需求产生贷款将予以保障，但超出第三套及以上贷款需求难放松，且第二套贷款利率上浮水平短期内难以降至10%以下。房地产税未纳入财政部立法工作安排。各地人才、人口吸引政策力度加大，隐性放松各地住房限购政策。城市/部门政策要点政策内容中国人民银行房地产金融政策房地产金融政策总方针不会改变。结构性去杠杆目标是要把企业杠杆率明显降下来，把居民家庭杠杆率稳住。最近几年居民家庭杠杆率上升速度较快，这部分杠杆多涉及个人住房贷款，可能与居民购房和炒房有关。政府部门要控制好隐性债务的增量、化解存量。财政部立法工作安排力争年内完成增值税法、消费税法、印花税法、城市维护建设税法、土地增

7、值税法、关税法、彩票管理条例（修订）的部内起草工作，及时上报国务院；力争年内修订事业单位国有资产管理暂行办法、注册会计师注册办法等部门规章。城市/部门政策要点政策内容安徽芜湖市人才和人口吸引政策芜湖市强化创新驱动进一步做好就业创业工作若干政策规定：对在芜就业、创业的人才，在市区购买首套自住普通商品房且在本市参加社会保险的，根据工作能力和实绩，给予1至2万元一次性安家补助，并按一定比例给予契税补贴。河北高碑店市关于支持民营经济发展的实施意见：企业引进的具有大中专以上学历（含职业院校）的毕业生，中级及以上专业技术人员；企业根据发展需要引进招聘的管理人员；落实京津冀协同发展战略落地高碑店市的各类企业、个体工商户，其等级的法定代表人、管理层以及社会团队和公益组织的发起人、负责人，允许在高碑店市购买一套商品房，但三年内不得上市交易，有落户需求的，优先予以满足，可在义务教育阶段享受子女入学、职称评定以及医疗保健的“绿色通道”，帮助解除后顾之忧。济南住房限价政策调整引发强烈关注 重申“房住不炒”严打扰乱市场预期行为山东省济南市调整当地现行住房限价政策，引发市场强烈关注，对市场预期造成干扰。当地决策层

8、重申坚持”房住不炒”，严厉打击扰乱市场秩序和预期行为，但同步继续调整当地住房限价政策。济南市政策调整和应对策略将对石家庄等地跟进调整当地现行调控政策形成示范作用。城市/部门政策要点政策内容山东省济南市放松房地产调控系误读针对关于山东省济南市房地产市场调控的不实言论，济南市城乡建设委员会回应称： 济南市继出台涉及住房限购、限贷、限售的调控政策后，又分别针对一次性付款购房、拒绝使用商业贷款或住房公积金贷款，以及毛坯变装修变相涨价等问题进行及时纠正和规范。政策实施以来，市场过热现象得到明显遏制，销售价格企稳，政策效果显现。预计2019年上半年济南市房地产市场仍将保持平稳态势。将继续贯彻落实中央“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持“房住不炒”定位，落实“一城一策”工作，继续严格执行已出台的调控政策；强化舆论引导和预期管理，做好价格指导工作，确保市场稳定。同时，加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。重申坚持调控不动摇山东省济南市住房和城乡建设局、公安局：为依法严厉打击散布、传播房地产市场调控不实信息行为，坚持“房住不炒”定位，再次强调严格执行已

9、出台的调控政策，继续做好价格指导工作。要加强市场检查，加大市场监管力度，加强信息公开和舆论引导。建立常态化信息发布机制，准确解读房地产市场形势和政策。对房地产开发企业、中介机构、承销机构、媒体及个人散布不实、不良信息，扰乱房地产市场调控工作，带来不良后果的，住建局将联合公安、网信等部门依据治安管理处罚法第二十五条的规定，依法予以查处，追究相关责任人的法律责任，处理结果向社会通报。各地房产交易政策分化 干预房企降价严厉整肃市场下放调控权限各地房产交易政策出现分化：江西省赣州市叫停房企特价房销售，房企“超预期”降价遭遇政府干预；部分城市房地产市场正经历专项整治行动，以稳定市场预期；部分城市个人住房贷款利率下调，房产交易税费调整，调控主导权下放至地方，但当前仍系“小修小补”，未触及调控政策基本面。城市/部门政策要点政策内容江西省赣州市规范房地产市场销售价格立即停止特价房销售，特价房销售前必上报住建、物价部门审批。自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报赣县区住建局综合股进行备案。停止特价房销售，因其售价低于此前申报预售价格是不允许的；后期如需申报特价房，要向住建、物价部门备案，原则不得低于同类型住宅2月售价。河北廊坊市房地产市场专项整治启动整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动，严查规避限购政策等12种违法销售行为。广东省深圳市个人住房贷款利率下调主要银行个人住房贷款利率已下调。中国建设银行、中国银行等国有银行家庭首套住房贷款利率已调整为基准利率上浮5%，第二套住房贷款利率调整为基准利率上浮10%。上海市房地产交易税费调整自3月7日起，不动产交易合同印花税、增值附加税中的城市维护建设税及教育税税率进行调整，网签时间在2019年1月1日及之后的，合同印

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