北京商务公园项目服务建议书v1-20161202
19页1、 北京商务公园项目服务建议书谨呈:通州商务园开发建设有限公司北京商务公园项目合作服务建议书 赢城园区研究院&广东赢城投资管理有限公司2016-12目录一、 对项目的初步理解1 项目概况2 项目背景3 赢城对于本项目的目标理解二、赢城对项目的初步运作服务建议三、赢城服务内容及收费标准四、赢城公司介绍五、赢城服务案例附件:参考服务清单第一部分:对项目的初步理解1.项目概况u 项目地址:通州新城西北端的通 州商务园核心区u 总建筑面积:13.26万u 总占地面积:8.87万u 容积率:0.8u 绿化覆盖率:50%以上2.1区域背景 通州将大幅度承载首都职能体系,是北京向东发展的战略要地,是未来首都东部的国际化新城。通州商务园依托温榆河,与CBD、金融街、亦庄、总部基地形成功能互补,构建国际化、超大型、低密度、滨水生态、节能环保花园式高端商务办公区,是北京市政府确定成为的北京市金融产业四个后台服务区之一,将着力打造商务总部功能区。2.2区域基础优势l 环境秀美,资源丰富通州土地资源丰富,生态环境优美,北运河、通惠河、温榆河、潮白河等13条河流穿流而过。坐落在运河两岸的万亩滨河森林公园,形成了一
2、条“水绿交融”的城市景观带,成为了通州一张靓丽的名片。l 区位优越,交通发达通州地处环渤海经济圈核心部位,地理位置优越,交通优势突出,通州距天安门20公里、北京CBD13公里、首都国际机场10公里、天津塘沽港100公里。境内交通路网密集,是辐射京津冀的北方陆路港。京哈高速、京津塘高速等五条高速公路穿境而过;京承铁路、京津城际铁路横跨通州;已建成的八通线、亦庄线、M6号线和规划建设中的十余条地铁线,使通州成为轨道交通最密集的区域。l 配套设施体系完善在教育方面通州教育事业蓬勃发展,新建、扩建中小学校47所,列入规划建设14所。通过对接中心城优质资源,以名校办分校、“一校多址”等形式,引进了中国人民大学、北京电影学院等一批名校;在医疗卫生方面,新建北大肿瘤医院、新华医院、东直门中医院等12所医院,潞河医院升级为三级综合医院。在商业配套方面,万达广场、京通罗斯福广场等多个大型城市综合体项目已开业运营,并有数家星级酒店等商业设施服务快速升级,金融业发展态势良好,光大银行、南京银行等多家银行落户通州,各类金融机构达到47家。2.3产业背景通州区主要形成了高端商务、现代物流、高端制造三大主导产业,
3、文化创意、金融服务、医疗康体、休闲旅游四大新兴产业。而通州区“十二五”规划明确将高端商务作为重点发展的三大主导产业之一。打造与世界城市和北京城市副中心相适应,以高端、品牌、特色为特征的商业就是通州商业未来发展的定位。3. 赢城对于本项目的目标理解3.1 对政府意图的深刻理解a) 当地政府对本项目的期望,希望要建成怎样的商务公园,为北京通州商务园带来什么样的收益?投资多少能够满足政府期望?b) 政府对北京商务公园的建设有什么要求?政府能在该项目中提供什么样的帮助和优惠条件?政府做什么?开发商做什么?双方的责权利如何界定?c)北京商务公园建设投资和房地产取地开发是否关联?政府对于本项目的产业开发和房地产开发之间是如何来理解的?3.2 对项目的本质认识a) 贵司到北京通州商务园投资的最终目的是什么?产业园的建设与经营?还是房地产开发?b) 基于贵司自身条件与实力能否与项目相结合,明确哪些是贵司能做的,哪些是不能实现的?本项目对于运作团队、资金及技术等各方面的条件限制有哪些?c) 若对北京商务公园进行经营,建成什么档次和标准的商务公园?投资多少?具不具备市场条件,投资风险能否评估?d) 以房地
4、产开发利润能否弥补前期建设中的财务亏损,并能达到贵司利润要求和预期?如何来平衡两者之间的投入与产出关系?e) 项目成功的关键要素如何确定?3.3 北京商务公园的定位、规划与建设运营a) 开发理念与思路、概念及主题b) 北京商务公园的产业环节选择c) 总体功能分区的框架d) 北京商务公园的运营模式e) 北京商务公园的资金运作3.4 北京商务公园与房地产开发的关系a) 本项目产业园区的开发与房地产开发关联度分析b) 以商务办公为主的产业园必须设置哪些配套功能?c) 以商务办公为主的产业园中哪功能是用以拔高形象?哪些功能是实现本项目回现的目标?d) 房地产开发如何最大化?发展产业的价值点到底何在?3.5 基于项目实操角度提出本项目现阶段需解决的关键问题 区域定位及概念:从城市空间的合理布局和城市功能完善的角度提出项目发展的方向,以及结合北京商务公园整个项目与产业园发展相结合的方向。 产业环节选择:明确本项目发展高端商务产业着重参与哪些产业环节。 项目功能研究:明确区域周边产业和项目自身产业发展与本项目服务配套功能之间的协调关系,明确项目产业、办公、居住、商业、休闲娱乐等各项功能比例关系。 市
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