XX项目贷款申请报告(报银行)

1、 1 E-11E-11E-11 项目项目项目项目 19.519.519.5亿元开发贷款亿元开发贷款亿元开发贷款亿元开发贷款 申请报告申请报告申请报告申请报告 二二一二年十月一二年十月 2 项目概况及资金需求报告项目概况及资金需求报告 银行： 我公司北京珠江投资开发有限公司是经北京市商务局批准成立的房地产 投资开发有限公司，于 2005 年 4 月 11 日成立，是珠江投资集团旗下的子公司。 公司为独资经营企业，企业注册资本为 28,000 万元，法定代表人为张雪林先 生。 本公司在北京地区正在开发的项目有：通州张家湾“北京国际物流商贸港” 项目、通州马驹桥科研项目、通州马驹桥物流 B0608 地块项目、永乐工业标准 厂房项目、E-11 项目。 北京珠江投资开发有限公司是珠江投资集团的控股公司。珠江投资及其控 股子公司的主营业务为房地产开发、建筑施工、土地一级开发，以及其它相关 业务。珠江投资集团作为中国内地最早的房地产开发商之一，公司经过近 20 年的快速发展，形成了一整套完善的企业管理制度与项目开发流程，凭借雄厚 的经济实力，优越的地理位置，完善的规划设计，齐备的配套设施，以及优质

2、的建筑品质，不断强化其品牌优势，目前已成为中国最具实力的的房地产企业 集团。珠江投资股份公司年报显示，截至 2011 年末集团资产总计 365.64 亿元， 净资产 75.68 亿元，资产负债率 79%，拥有极为安全的资本结构，财务风险小。 2011 年销售面积达到 66 万平米，合约销售金额为 70.11 亿元，至 2011 年 12 月末，珠江投资集团累计销售面积达到 529 万平方米，实现销售收入累计达到 511 亿元，土地储备总量折合建筑面积 1,862 万平方米，丰富的土地储备为企 业的可持续发展打下良好基础。珠江投资集团 1999 进入北京市场，相继开发 3 了珠江骏景、珠江逸景、珠江国际城、珠江壹千栋、中关村国际商城、张家湾 国际物流商贸港等大型高端时尚社区、商业综合体以及现代物流、高端商务服 务新型综合体项目，树立了北京高端综合地产的领头羊地位。珠江投资集团通 过实施跨地域发展战略，已基本完成了在全国具有经济活力的城市核心区域的 战略布局，从一家区域性的房地产企业发展成为一家国内领先的全国性房地产 企业，投资版图从广州扩展到北京、上海、深圳、天津、武汉、西安、成都、 东

3、莞、惠州、江门、佛山等地。目前上述地区的项目已相继完成前期拿地手续 和开发，陆续进入销售和经营阶段。计划 2012 年整个珠江投资集团达到 149 亿的合约销售额，凭借珠江投资丰富的开发经验与不断创新的产品理念，珠江 投资集团将不断创造新的辉煌。 目前，我司开发建设的重点项目是“E-11”商务综合体项目，项目位于北 京市亦庄经济开发区区域内，东至融商四路，西至融商五路，南至兴贸南街， 北至兴贸三街。 本项目地块于 2011 年 8 月 18 日由北京珠江投资开发有限公司通过挂牌出 让的方式取得。2011 年 9 月 20 日，北京市国土资源局与北京珠江投资开发有 限公司签订国有建设用地土地使用权出让合同京地出（合）字(2011)第 0308 号，本项目地块受让方为北京珠江投资开发有限公司。 本项目位于北京亦庄经济开发区区域内，周边紧邻通州物流基地。亦庄经 济开发区是北京市现代制造业的核心基地，总控制范围内的用地面积达 200 平 方公里，包括凉水河以南、京津塘高速公路以东周边 143 平方公里的配套协作 区(含配套的物流、居住和绿化空间隔离地区均纳入了开发区的用地范围)。经 4 过二十

4、年建设，亦庄经济技术开发区成功打造了若干产业集群，并在亦庄区域 形成了 3 大生活板块，即：亦庄生活区，马驹桥生活区，通州物流基地板块。 通州物流基地是北京市物流发展规划确定的三大物流基地之一，是首都现代化 国际大都市的功能性基础设施，辐射环渤海地区及全国的重要物流枢纽。物流 基地的发展方向为融合北京经济技术开发区，形成设施、功能、产业的全面 对接，实现区域联动；功能面向首都北京，建设流通企业总部，发挥现代商 贸和城市物流配套服务功能；与天津滨海新区等周边工业区形成联动，形成 产业传递链条，打造京津发展核心环节。 为实现上述发展目标，在该 区域 周边为入驻企业提供完善的配套设施是必要条件之一，园区内企业对具备交 易、管理、信息交流等现代化商务办公功能场所及居住的需求日益增加，而 该区域现有的居住类产品较为匮乏，已满足不了日益增加的相关需求，尤其 缺少配套设施齐全的高品质 商住项目。居住类项目等配套设施的不完善，在 一定程度上制约着 经济开发区以及 物流基地的发展。 以此为契机，我司决 定启动亦庄区域“珠江.洛菲公元”商务综合体项目，以满足该区域内对于高 端商务办公公寓产品的需求。 项目

5、占地面积 20.15 万平方米，建设用地面积 11.78 万平米，现状已达 “七通一平”的开发建设条件。总建筑面积 384,848 平方米，其中商务办公 258,758 平方米 、商业 68,602 平米、车库、设备用房及其他配套等 57488 平 米。我司按项目整体向贵行申请融资，本项目开发成本费用总计为 388,111 万 元，预计总销售收入 730,612 万元，税前利润 193,966 万元，税后利润 145,474 万元，净利润率 19.91%，现金净流量为 300,799 万元。显示了项目较 5 强的盈利能力和抗风险能力。本项目预计 2012 年 12 月取得四证，计划 2013 年 3 月开工， 2015 年 6 月竣工，总建设周期为二十七个月。 E-11 项目开发建设总投资 425,563 万元（含财务费用），计划资金来源为： 1、股东投入自有资金 155,325 万元；2、向银行申请借款 195,000 万元；3、 通过预售筹集建设资金 75,328 万元。由于房地产开发资金投入量大，回收 期长，为缓解资金短缺带来的压力，特向贵行申请 195,000 万元的房地产开发

6、 贷款，以项目土地及在建工程提供抵押担保。首笔用款时间为 2013 年 3 月份， 其后随工程进度和抵押物到位情况分期放款。贷款用于支付项目建安工程等费 用，(单笔)贷款期限为三年，利率为同期贷款基准利率上浮 10%。 我司一贯秉承诚信至上的原则，与各家银行交往平等互利，诚实守信。针 对该笔贷款，我司认为：（1）、我司以项目土地及在建工程提供抵押担保； 6 （2）、本项目弥补了亦庄区域对该产品的稀缺性,销售市场前景良好，为归还 贵行该笔贷款提供了有力的保障；（3）、我司拥有成熟、高效、执行力极强 的管理团队。所以该笔贷款风险是极低的。我司历年来按期还本付息，与各家 银行保持了良好的合作关系。希望以此次合作为契机，在存款及结算等方面展 开全面合作, 形成银企共同发展、合作共赢的良好局面，从而进一步提升银企 双方的市场竞争力，促进双方业务更好的发展。 以上报告，恳请贵行优先审核批准。 北京珠江投资开发有限公司 二一二年十月二十日 7 E-11E-11E-11项目项目项目项目 申请申请申请申请19.519.519.5亿元借款方案亿元借款方案亿元借款方案亿元借款方案 二二一二年十月一二年十月

7、8 关于 E-11 项目项目项目申请 19.5 亿元开发贷款方案 一、一、 借款人：借款人： 北京珠江投资开发有限公司 二、二、 借款性质及金额：借款性质及金额： 房地产开发贷款，人民币 19.5 亿元，借款期限 3 年。 三、三、 借款项目情况与借款用途：借款项目情况与借款用途： 借款项目：E-11 项目，该项目位于北京亦庄经济开发区，总用地面积为 20.2 万平米，规划建筑面积为 384,848 平方米。预计总投资 388,111 万元。 该笔借款用于本项目的开发建设 四、还款来源：四、还款来源： 还款来源为 E-11 项目的全部销售收入。根据测算，项目的总销售收入 将达到 730,612 万元。项目现金回笼充足，有较强的还款付息保障。 五、还款方式：五、还款方式： 1.还款计划：还款计划： 2015 年 6 月前偿还 20,000 万元；2015 年 11 月前偿还 60,000 万元;2016 年 2 月贷款到期时偿还剩余贷款 115,000 万元 2.2.资金来源：资金来源：根据北京市预售款资金监管规定，该项目所有销售款均将进 入在贵行设立的资金监管账户，其中重点监管资金（工

8、程建设资金）约 17.79 9 亿元，将于项目达到0、主体封顶，竣工备案后分别提取 40%、30%、25%部分 用于偿还开发贷款，不足部分由可自由使用的部分销售款补足。 六、担保计划：六、担保计划： 1、抵押担保：拟提供北京珠江投资开发有限公司拥有的 E-11 项目的土 地使用权及在建工程作为抵押物（贷款项目本身的建设用地及在建工程），该 部分目前的评估价值约为 亿，若抵押率不满足银行要求，则在形成在建工程 进度后，重新评估，根据新的评估值放款。 七、七、 贷款银行收益：贷款银行收益： 1、利息收入：借款人民币 19.5 亿元，3 年期，预期为贷款行带来可观 的利息收入约 37,452 万元人民币； 2、按揭业务收入：按照项目按揭资源与开发贷款相配比原则，贷款银行 将负责承办 E-11 项目的全部按揭业务。按照客户中有 50%办理按揭，平均按 揭贷款比例为 50%计算，银行承办的个人按揭贷款额为： 730612*50%*50%=182653 万元。贷款的综合经济效益十分可观。 3、存款沉淀：项目销售收入 73.06 亿，且全部进入贵行的资金监管账户， 直至符合北京市建委规定的提取条件方

9、可支取，将带来大量且稳定的存款沉 淀。 10 北京珠江投资开发有限公司 2012 年 10 月 20 日 E-11E-11E-11 项目项目项目项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 北京珠江投资开发有限公司北京珠江投资开发有限公司 二二一二年十月一二年十月 11 目目 录录 一、项目概况一、项目概况1212 二、项目背景二、项目背景2020 三、项目投资环境与市场研究三、项目投资环境与市场研究2121 四、项目开发条件及技术设计方案的分析四、项目开发条件及技术设计方案的分析2727 五、项目开发建设及经营的组织与实施计划五、项目开发建设及经营的组织与实施计划2828 六、项目投资估计、资金筹措及支付计划六、项目投资估计、资金筹措及支付计划2929 七、项目评估结果七、项目评估结果3535 12 一、项目一、项目概况概况 1、项目名称：E-11 项目 2、项目地点：本项目建设地在亦庄经济开发区区域，周边紧邻通州物流 基地。亦庄经济开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五 环路南侧。东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、 酒店、娱乐中心、写字楼等） 。其周边为 143 平方公里的配套协作区，为开发 区及投资商的发展提供了广阔的空间。距南四环路 3.5 公里，距南三环路 7 公 里，距市中心天安门广场 16.5 公里。交通便利，距三环路分钟寺桥 7 公里， 距国贸开车 20 分钟。既是高科技产业基地，也是生态环境住宅区。 本项目东至融商四路，西至融商五路，南至兴贸南街，北至兴贸三街，周 边两条地铁（亦庄线已通车，距离项目三公里。M12 号

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