物业管理法律讲座讲义

1、湖 北 诚 昌 律 师 事 务 所物业管理法律知识及物业管理常见纠纷防范讲座讲义目录（2011年9月）前 言第一部分 当前物业管理的基础法律、法规依据一、我国城市物业管理的立法经过二、物权法与物业管理条例的主要内容第二部分 物业管理服务的概念一、物业管理服务的法定概念二、与物业管理服务相关的几个重点概念第三部分 物业管理服务收费一、物业管理服务费收取的方式二、物业管理服务的收费项目第四部分 物业管理服务纠纷一、物业管理服务典型问题与案例二、物业管理服务纠纷的法律处理物业管理法律知识及物业管理常见纠纷防范讲座讲义（2010年11月）前言“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。随着我国经济体制改革的不断深入，特别是住房制度的改革，城市房地产市场的蓬勃发展，商品房的买卖已经取代了传

2、统的公有住房分配，成为解决人们居住问题的主要途径。房屋成为人们最重要的私有财产，这些拥有城市房屋住宅所有权的人被统称为业主。城市住宅小区的物业服务已进入了业主们的日常生活。但是，在现实中，围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷，那么可以将此类纠纷统称为物业纠纷。那么就物业服务企业与业主之间常见纠纷主要表现有以下三种形式。第一类就是费用纠纷:主要是指物业公司向业主追索物业管理费方面的纠纷，如业主因为各种原因拖欠物业费用不交，进而和物业公司产生民事纠纷。第二类就是财产损害赔偿纠纷：主要是指业主要求物业管理者承担停水、停电、停气以及财产损失等侵权赔偿纠纷。 第三类就是人身损害赔偿纠纷：是指业主要求物业公司赔偿因物业公司未尽其安全义务而造成的人身损害纠纷。这些纠纷的产生，应当说有的是因业主原因引起，有的也是因为咱们物业公司方面原因造成的，大量的纠纷不但影响了业主与小区物业之间和谐的管理关系，同时也会给双方带来不必要的损失，所以我在接下来的讲解过程中，会通过一些案例，介绍一些常见的纠纷类型，来提醒咱们物业公司在今后的工作中应当注意到的地方，进而来规避一些法律上

3、的风险。那么，在讲案例之前，我先对物业管理中出现的法律概念及法规依据做个简单的介绍，让大家对这些法律规定有初步的了解。第一部分 当前物业管理的基础法律、法规依据一、我国城市物业管理的立法经过1、我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况，相关规定散布于宪法、民法通则、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等文件中，1994 年国务院颁布的城市新建住宅小区管理办法是指导我国物业管理的第一个规范性法律文件文件。2002年10月22日，国务院办公厅就物业管理条例（草案）向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的，6月19日，新华社授权发布国务院令第379号物业管理条例，2003年9月1日正式实施。2007年3月16日物权法生效， 8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定修订了物业管理条例。2、立法衔接问题。把国务院的物业管理条例和物权法进行认真的对比，物业管理

4、条例是通过全国人大进行备案的，它备案的时候就充分考虑了和物权法（草案）中的原则衔接问题，两者的原则是一致的。在物权法通过后施行前，全国人大常委会和国务院、建设部还及时修改、制定了相关法律。2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议通过了关于修改城市房地产管理法的决定，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规，解决了城市房屋拆迁管理条例与物权法的有关规定不一致而面临停止执行的问题，避免了城市房屋征收拆迁可能出现无法可依的状况；根据物权法有关规定，建设部对现行法律法规和部门规章、规范性文件进行了全面清理，对不一致的地方进行了修订。认真研究分析物业管理条例与物权法存在的不一致之处，并提出了对条例的修订意见，国务院已对物业管理条例进行修订；会同财政部于2008年1月8日联合发布住宅专项维修资金管理办法；对城市房屋权属登记办法进行修订；建设部还十分重视物权法实施前后管理的衔接问题。一方面加强对拆迁计划执行情况的督察，下发了关于进一步加强城镇房屋拆迁管理工作的通知，要求各地严格执行已确定的2007年城镇房屋拆迁计划，切实加强计划管理，防止拆迁规模反弹；另一方面按

5、照物权法确立的不动产登记费按件收取的原则，配合有关部门开展房屋登记收费调研，研究确定房屋登记费的收取标准。二、物权法与物业管理条例的主要内容1、基本原则。物权法的基本原则包括物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则。 物权法定主义的内容包括：第一，物权必须由法律设定；所谓物权不得由当事人随意创设，是指当事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权不相符合的物权。例如，法律规定以动产设立质押必须移转占有，当事人不得设立不移转占有的动产质权，否则与现行法律规定不符。第二，物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。第三，物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以设定。一物一权主义主要具有以下几项内容： 从客体上看，一物之上只能存在一个所有权，而不能是多重所有，一个所有权的客体仅为一个特定物。从权利的形态来看，由于物权具有排他性，因此，同一物之上可以并存数个互相并不矛盾的物权，但同一物之上不得成立两个所有权或两个在内容上相互矛盾的物权。公示公信原则是公示原则和公信原则的合称，目的是保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。是指：物权变动必

6、须以一定的方式向外界公示。这样才有物权变动的效力。通常，动产以交付为公示方式；不动产以登记为公示方式。公信原则是指：任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。2、物权的设立变更转让。这一章明确了依法登记的所有权人效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力，不登记不发生效力。有一个焦点问题是什么是业主？实际上物业管理条例上面讲的房屋所有权人为业主，这是比较明确的。相当一部分人认为，同住的所有人也是业主，他爸给他孩子买的房，要把同住的所有人作为业主。 大家注意看，第二章的相关部分，经依法登记发生效力，不依法登记不发生效力，这里面讲的是产权登记问题。这一块儿大家要注意一下，和过去相当一部分人的观念认识是不一样的。这一章里面主要讲的是在把物权法产权管理中心登记簿上有你的产权，那你才是所有权人，产权证只证明你是产权人的证明，一般人家不看登记簿，不看登记档案，实际上这一次物权法明确了，以登记档案、登记簿为主，凡是产权证明与登记簿不一致的，以登记簿为主，除非你证明产权登记簿是不正确的。 3、物权的保护。与物业管理服务的关系很大，那么在物权法上，对

7、物权的保护方法做了全面的规定，并规定了侵害物权除承担民事责任外，还应依法承担刑事责任，健全了物权保护制度。为什么这一块与物业管理条例很重要呢？那物业在维护养护过程中，包括物业使用人，对人家的物权进行了侵害以后，这一章里面，对于侵害应当承担的民事责任，包括政府部门侵害的行政责任、刑事责任都做了明确的规定，法院就拿这个判官司，法院依据这一章的多少条依法判决。所以干物业管理服务的把物权保护这一章一定要看，你不看如果侵犯了业主的本身物权，业主与业主之间侵权了，你说不出个所以然，你起码应当清楚法院判定的结果是什么。 4、物权的权利内容。在这一章里面，明确依法享有、占有、使用、收益和处分的权利。意思是它明确了产权人对自己所拥有的物权占有、使用、收益和处分。这四项权利，凡是业主享有这四项权利，你不是业主，就是同住人，你本身的房屋没有经过产权人的同意你是处分不了的。5、建筑物区分所有权。这一章是物业管理的重中之重，物业管理条例、大量的行政法规主要体现在这一章，宜昌相当一部分物业管理服务行业，本身的管理层人员对建筑物区分所有权本身搞不清楚，为什么要建筑物区分所有权。建筑物区分所有权实际上是明确物权人之间

8、的物权关系。因为你在同一个小区里，有全部所有部分、部分所有部分、专有所有部分三个概念。业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。俗称“专有权、私有权”。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住

9、宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。 物业管理服务行业维护的主要是全部所有部分和部分所有部分，而不包括业主拥有的专有部分，现在的物业管理服务行业在服务这个部分中确实分不清。把建筑物区分所有权全体业主所有部分，也就是共有部分，部分业主所有部分，部分业主的共有部分和专有部分你区分清楚了，你在服务过程中才能服务清楚。相当一部分物业公司，把部分共有部分放在一边，成天是在单个部分业主身边忙来忙去，最后还是吃力不讨好。业主对建筑物的专有部分享有所有权。这句话意思就是说除单栋的别墅以外，大多数的卖的是居住空间，自己想一下，你进到你房子以后，上下，除了墙皮部分属于你的专有部分以外，你要粉刷，你可以把墙皮弄掉，剩下的是共有部分。物业管理服务人员，有什么理由制止业主在装修房屋的时候，不能超出墙体的厚度？按照所有权享有的占有、收益、使用、处分这四项权利，业主不能把属于共有部分的墙体处分，那就不存在了，你就是侵犯了其他业主物权，把这个危险讲清楚；房屋安全问题。把两个放到一块儿，你讲起来可能就比较完整。因此，在建筑居住所有权这一块儿，物业管理服务行业的同志，你一定要搞清楚。你不要看邻里之间，单元与单元之间，楼与楼之间，你产生纠纷以后要就事论事，要明确它到底享受什么权利，你有没有这种权利。 6、相邻关系。在小区都有相邻关系问题。相邻关系这一章，重点的讲了正确处理相邻关系对用水排水、通行通风等相邻关系做规定以利于发展生产、方便生活，维护相邻人的权利，促进邻居关系和谐。物权法和物业管理条例对类似纠纷的是非划分的非常清楚，业主之间只需要按照物权法和物业管理条例调整双方关系，不需要找物业管理服务企业或者社区居民委员会，业主可以直接到法院，谁侵你的权你起诉谁。 有些人家把过道堵的死死的，物业公司去做工作，这

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