盐城中南世纪城2012年度营销策略总纲(新景祥)(ppt 59页)
59页1、中南世纪城2012年度营销策略总纲,写在前面,项目印象1:,项目作为280万规模,区域级大盘定义明确,项目是盐城最大规模项目,项目概念: 现有市场参考 近期目标实现 容易被模仿和超越,大盘概念: 规模经济 中长期目标综合考虑 项目地位确立 可被模仿和超越,区域概念: 中长期战略 品牌忠诚度 公司的威望建立 较难模仿,片区联合: 长期战略 专利 垄断资源或特许权,10万平米,40万平米,80万平米,150万平米,开发规模,项目,区域级大盘运作总结 项目一期=项目整体 区域级大盘营销关键 自我立势超越竞争,区域级大盘营销模式:,项目印象2:,项目作为超大城市综合体,定位及配套,居于盐城前列,项目拥有盐城最高规模配套的项目,城市综合体运作总结 项目一期=项目整体 城市综合体营销关键 自我立势超越竞争,大型城市综合体营销模式:,强有力形象支撑 有力的价值驱动,本项目营销关键:,背景分析篇,市场背景,政策持续高压,投资需求仍受压制,,,房地产已经进入相对较高风险周期,调控已经从行业问题上升到政治问题,调控力度也达到了空前的历史水平; 近一年来政府调控政策的密集出台凸现了政府的决心,在房价没有受到
2、明显遏制的情况下,调控的力度不会放松,预计调控还将持紧。,政策密集出台期,政策落实和加强期,财政和货币政策,行政政策,1.20提准0.5%;重庆、上海试证房产税;住房差别化信贷政策出台,2.24提准0.5%;2.9加息0.25%,3.25提准0.5%,4.21提准0.5%;4.6加息0.25%,5.18提准0.5%,6.20提准0.5%,7.7加息0.25%,12.5降准0.5%;,1.26“新国八条”出台,2.25国务院要求2011年建设1000万套保障房,3.16强制商品房销售明码标价,5.1北京限购;政府出台拆迁新规,禁止强制拆迁,限购令向二三线城市推进,9.30深圳限购,10.7上海限购,11.10,1000万套保障房开工,12.3住建部:限购继续实施,10.1重庆开征房产税,10.27,财政部:2012年房产税扩大试点,11-1,11-2,11-3,11-4,11-5,11-6,11-7,11-8,11-9,11-10,11-11,11-12,12-1,12-2,12-3,2.12芜湖新城被叫停,政策维护和微调期,2月28日上海“二套”政策被叫停,2.27财政部推进房产税改革
3、试点,3.8发改委:首套房贷款优惠政策,2.24降准0.5%;,市场背景,硝烟弥漫,城南板块价格底线不断受挑战,客户价格预期下降,市场价格很可能进一步下探,今年是城南板块将迎来供应小高潮,随着城南标杆项目华润橡树湾近期的4288元/平米起的价格及很一般的销售表现,城南板块的对客源的竞争将更加激烈,价格下探的风险也更大,客户背景,【前期客户梳理】 三驾马车:内部员工、老带新、新客户,代金券事件,代金券事件前,【客户变化】 三座大山:价格抗性增大、老带新受阻、项目口碑下降,代金券事件后,推广背景,前期产品的热销,项目城南超级大盘的市场认知度已经很高,项目的营销语言,“280万城市综合体”,“新城市中心核心区”,“城市巨人 推动城市未来”,“一生之城”,“热销10亿 冠绝盐城”,从形象上看:品牌大盘综合体热销亲民。本项目通过一期起势已经在市场上形成品牌与项目大盘、新城与综合体的认知。,推广背景,推广主要是事件性营销及针对老带新的客户维系活动,“代金卷”对本项目造成较大冲击,项目尚属于卖前景阶段,产品的价值认知须深入,增加客户购房的价值驱动,背景小结,客户是目标实现根本 “代金卷”事件是导火索
4、 价值驱动是关键,目标分析篇,目标分析,量:快速去化,2012年实现15亿销售目标 价:去化价格不低于前期价格;,强化中南世纪城项目的品牌号召力; 确保项目可持续性提升价值,实现项目的利润最大化 消除本次“代金卷”事件对品牌的负面冲击,销售目标,住宅顺利启动,带动全案的持续开发,品牌目标,终极目标,目标销售额 约9个月,完成12.4亿元 目标解剖 按照盐城年总销额,这一经济目标占城市20% 按照当前的销售均价来计算,完成这一经济目标需去化套数在2500套以上但在当前市场低迷、成交比下降的形势下,按1:15成交比 蓄客目标至少约37500组,平均每天蓄客需达约140组/天,1月,12.31,一条惜时如金的时间轴,4月初,不足9个月,12.4亿元,3个多月完成2.6亿元,目标分解,而,中南世纪城正处在一个不平凡时机之上,在大盘林立的时代,以及持续严厉政策连番轰炸,且近期对盐城各项目走访,自然来访客户最好的在30-40组/天左右,普遍在8-10组/天左右,受内部购房“代金卷事件”影响,项目口碑、形象不仅受创、客户价格抗性较事件前增加,并且“老带新” 这部分客户来源受很大影响;,1,2,目标思
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