青岛市北中央商务区项目定位报告(ppt 50页)
50页1、青岛市北中央商务区项目 定位报告,目录,项目地块分析 市场环境分析 项目定位分析 项目财务测算,项目地块分析,地块位置,地块位置示意图,地块基本情况,地块位于吴兴路以东,敦化路以南; 占地面积约19.7亩,东西宽约112.4米,南北长约116.5米; 地块东高西低,南高北地,高差约6米; 根据控规,该地块用地性质为住宅用地,容积率为2.0,中央商务区计划通过修改控规将用地性质调整为商业用地,容积率调为5.0(可根据我司方案调整),吴兴路为单行道,敦化路为双向车道,两条道路均无公交车站; 南京路与吴兴二路交界处规划有地铁M3号线南京路站,距项目地块约240米; 现状为青岛外贸城,由市北区政府与新华锦集团合作改造旧厂房而形成,但地块权属与新华锦无关,已由土地储备中心收储; 目前市北区民生创业中心正在进行租户摸底调查。,地块基本情况,中央商务区,青岛中央商务区是位于市北区的综合性商务中心 ;青岛中央商务区及周边地区控制性详细规划于2005年6月经青岛市人民政府批准实施,功能定位为青岛中心区在功能上的补充和完善、空间上的拓展与延伸。 南京路以西以发展商务、金融、科技、信息流通、中介等现代服务业
2、为主,居住为辅的商务中心片区;南京路以东为配套设施完善的综合居住片区。 规划范围西起山东路(两侧),东至福州路,南起延吉路,北至辽源路,用地面积245.7公顷,规划人口5.4万人。,市场环境分析,市场宏观环境分析,3月11日,市统计局、国家统计局青岛调查队发布2010年青岛市国民经济和社会发展统计公报 ,全市实现生产总值5666.19亿元,比上年增长12.9%;城市居民人均可支配收入24998元,增长11.8%;全市在岗职工平均工资28549元,增长12.4%。 房地产开发投资602.4亿元,增长31.1% 全市商品房施工面积5058.4万平方米,增长17.4%;新开工面积1712.4万平方米,增长28.8%;商品房竣工面积1020.5万平方米,增长25.3%。 全年商品房销售面积1360.7万平方米,增长7.8%。全年经济适用房新开工面积50.8万平方米,竣工面积80.3万平方米。,市场宏观环境分析,受限购令影响,二月份新建商品住宅共成交2930套,较之1月份11235套的签约量,环比跌幅达74%。 因不在限购范围,公寓项目较受欢迎,部分楼盘更是将“不限购”作为卖点。 2011年青岛
3、市计划在市区开工建设保障性住房和限价商品住房两万套,包括公共租赁住房5000套,经济适用住房5000套和限价商品住房10000套。预计会对住宅市场形成一定的冲击 ,但对改善性需求影响不大。,写字楼市场分析,写字楼市场,青岛写字楼分布图,市南商务圈,山东路商务圈,海尔路路商务圈,万邦中心,保时捷大厦,远雄国际广场,凯悦中心,香格里拉写字楼,青岛中心,华润万象城,万达广场,曼哈顿广场,金孚大厦,广发金融大厦,裕龙广场,天宝国际,龙海明珠,盛和广场,数码科技中心,写字楼市场,区域分析市南CBD,写字楼市场,区域分析市南CBD,写字楼市场,区域分析山东路,16,写字楼市场,区域分析海尔路,写字楼市场,市南CBD,山 东 路,海 尔 路,各 区 租 金 、 售 价 对 比,18,写字楼市场,总结市南CBD,高聚集度。 快速蜕化中。 标杆。,商务环境:是青岛市商务氛围最浓厚的区域,有较多老的写字楼,也有层出的新写字楼。 品质形象:是目前青岛写字楼市场产品、品质最到的代表。 营销示范:是最注重销售展示、营销细节的区域,二级市场也服务周到。 价格价值:价格最高,升值速度最快,市场认可度最高。 企业类型
4、:大型企业,及注重形象的小企业,无明显行业范畴。,启示: 标杆性楼盘带来的产品发展趋势。标杆性 市场感知高端楼盘的关注点,及反应。,19,写字楼市场,总结山东路,19,聚集度较高。 影响力有限。,商务环境:企业较为集中的区域,无强劲市场吸引力。 品质形象:无论新楼盘或旧楼盘,均未建立鲜明、优秀的市场形象。 营销示范:几乎无营销示范体系。 价格价值:价格伴随大势上涨。 企业类型:较在意价格的中小型企业,行业无明显界限。,启示: 加强营销工作,可以在区域内获得明显的反应。,20,写字楼市场,总结海尔路,松散。 影响力有限。,商务环境:规划中的商务中心区、总部基地,缺乏商务氛围。 品质形象:建筑群落形象不错,但无系统营销推广。 营销示范:无营销示范体系。 价格价值:价格伴随大势上涨。 企业类型:主要是大型国企,及在意价格的小公司。,启示: 加强营销工作,可以在区域内获得明显的反应。,公寓市场分析,万丽海景,凯悦中心,颐和国际,维多利亚广场,万邦中心,万达39克拉,嘉和新兴,颐中首座,如意家园,华远汤米公馆,东海路9号,青岛公寓分布图,公寓市场,远雄国际广场,23,青岛公寓概况,公寓市场,公寓
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