雅筑乐集团房地产项目定位可行性研究报告(ppt 56页)

1、,雅筑乐房地产开发有限责任公司项目定位可行性研究报告,公司简介 雅筑乐房地产有限责任公司主要从事房地产开发、基础设施建设，公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。 雅筑乐房地产开发有限责任公司成立于2012年9月19日，公司设有办公室、财务部、开发部、工程部、销售部等部门。现有员工8人。 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，以“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。 产品素质：“雅筑乐”是城西最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十分优越，高起点、高要求、高品位，超前的眼

2、光创造出最优秀、最具特色的精品，成为行业的领头羊。,一、市场分析 二、项目分析 三、项目定位及项目规划设计 四、项目施工进度及管理 五、项目投资与收益,目 录,第一部分 市场分析,对于市场，我们应该有个 精辟而准确的认识！,宏观经济发展形势,区域房地产市场,一,二,宏观经济发展形势,1）、国际经济发展形势 美欧日发达国家短期将维持低利率不变，美国目前经济复苏的基础仍不稳固，房地产巨头“两房”因持续亏损而退市；今年7月美国CPI处于1.2%的低水平，暂时排除了对通货膨胀的担忧，美联储短期仍将基准利率维持在当前较低水平。欧盟成员国的主权债务危机虽然有所缓解，但希腊、西班牙、葡萄牙、意大利仍处于平衡财政收支与维持经济增长的两难之中，德国、英国对财政赤字的消减也将使经济增速放缓，在此背景下，短期欧洲央行不会贸然加息。日本在高储蓄率的背景下长期保持低利率，今年6月日本CPI同比下滑0.7%，物价已连续16个月下滑，通货膨胀风险暂时得以排除，所以日本没有打算在美国加息之前加息。,宏观经济发展形势,（2）、全国经济发展形势 首先，今年世界经济复苏前景更加暗淡，欧洲债务危机导致欧盟出现衰退是主要原因。

3、国际货币基金组织、世界银行和联合国等国际组织一致认可，今年欧元区经济可能从去年的1.6%降至0.5%的负增长，美国经济预计增长1.7%和去年持平，日本稍有起色，新兴国家经济略有减慢，按市场汇率计算，今年世界经济增速将由去年的2.8%下滑至2.6%以下，按购买力计算将从3.6%下降到3.3%。国际大宗初级产品价格受世界经济增速减慢、全球货币政策趋于宽松、中东局势动荡等多重因素影响居高不下。 其次，我国的潜在经济增长速度开始下降，潜在经济增长速度由资本积累、劳动力和全要素生产率三者确定。按照我的估计，我国资本积累增长一个百分点，经济增长0.48个百分点;劳动力增长一个百分点，经济增长0.52个百分点，而全要素生产率年均推动经济增长3.2个百分点。按照这些参数计算，“十二五”期间，我国潜在经济增速会降至8.5%左右，远低于过去三十年的9.5%和“十一五”期间的10.5%的速度。主要原因在于大规模基础设施建设的空间减小，劳动力增长速慢，外需不振，人为保持经济高速度即不可能也没必要。 三是今年我国宏观调控政策取向是稳中求进，继续实行积极的财政政策，通过结构性减税提高经济活力，预计今年中央财政赤字

4、规模与上年基本持平，为9000亿元左右。继续实施稳健的货币政策，估计广义货币M2增长14%左右，社会融资总量在14万亿元左右。,宏观经济发展形势,（3）、当地城市经济发展形势 2011年南宁全市生产总值（GDP）2211.51亿元，按可比价格计算，增长13.5%。2011年南宁全部工业总产值首破2000亿元，全社会固定资产投资首破2000亿元，社会消费品零售总额首破1000亿元，财政收入突破360亿元。,南宁市房地产价格走势,1、南宁市房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，南宁2012年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点： （1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。 （2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主

5、流产品。 （3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 2、南宁市楼市走势 对片区房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以20012年楼市房价依然有一定的上涨空间。,区域房地产市场分析,区域重点住宅楼盘分析,1、同人学府 地理位置：西乡塘区民族大学西侧西宁路19号 开发规模：项目占地60亩，建筑面积约为10万平方米，容积率：2.5绿化率：38%。 装修标准：毛胚 价格组合：平层一口价5980-6180元/、LOFT小墅均价8000元/ 户型设计：70-120/2+1房/三房/四房、57-83LOFT单位 楼盘点评： 住宅建筑面积约9万平方米，是一个高性价比的中高档创意社区。,区域房地产市场分析,区域重点住宅楼盘分析,2、骋望骊都

6、地理位置：南宁市江北大道与相思湖东路交汇处（广西华侨学校旁） 开发规模：项目总占地面积57362平方米，总建筑面积：300000，容积率4.0，绿化率35%， 装修标准：毛胚 价格组合：均价仍为7500元/ ； 户型设计：三房110-161平方米； 楼盘点评：位于南宁市西乡塘区相思湖东侧 南面邕江，西临相思湖 一江一湖的生态景观举步可达。,区域房地产市场分析,区域重点住宅楼盘分析,3、中房.新天地 地理位置：X西乡塘区相思湖新区西宁路22号 开发规模：项目总建筑面积129288平方米，绿化率35，容积率3.0。 装修标准：毛胚 价格组合：起价 5600元/平米 均价 6100元/平米 户型设计：5号楼一单元少量景观单位在售，户型为71-122平方米的两房、N+1房。5号楼2单元两梯三户大户型 楼盘点评：项目是西乡塘片区的第一个江景房，具有 较高的观景优势，项目推广主题就是以 绿色为主，以项目超观景优势来冲击市场客群。,片区项目情况总结： 由于目前片区内以工业型定位为主，片区内的新开盘项目不多，土地供应渠道狭窄，项目规模较小，整体房地产档次偏低，商品化楼盘消费者来源较狭窄，绝大多数是区内

7、或区域附近的高收入人群，以武钢等国有大中型企业的科处以上干部、高校教师、私营企业老板以及与武钢生意来往密切的公司高层人士为主。 但是近期一些新开项目从定位和产品细节上都有较大的改观，如以上楼盘洪福美邻和青扬六合等都是XX片区新开发楼盘的代表性楼盘，给予XX房地产市场带来了新鲜的气息，也成为XX片区房地产开发的市场风向标。,总 结 虽然国际市场不景光，但是南宁的经济的发展还是上升状态。区域市场虽然有竞争，但是竞争力度不算特别大，周边的楼盘增多也代表着此区域的房地产市场有较大的发展,第二部分 项目分析,认清自身,摸透环境,充分把握项目优劣势,项目经济技术指标,项目地块及周边配套分析,一,二,项目SWOT分析,三,项目应对策略,四,项目经济技术指标,项目地块及周边配套分析,地块分析： 本项目位于南宁市大学西路169号南职地块NO.2011G310，总占地面积2063亩，距市中心朝阳广场13公里，距民族学院4公里，西面靠近金沙湖旅游区，对面是南宁市市委党校的新校区。自然环境优越，道路交通便利。 周边配套分析： 项目地处南宁市新的经济中心相思湖CBD核心区域旁，大学城中心腹地，与毗邻西乡塘客运站

8、、西乡塘城区政府（新址）、广西民族大学相思湖学院、广西农业职业技术学院、南宁高级技工学校、南宁市委党校、广西工商职业技术学院、广西艺术学院、南宁八中（新校区），文化气息十分浓厚。未来周边的规划十分完善，农贸市场、图书馆、大型商超、妇女儿童活动中心、中心小学、星级酒店、医院、电影院、轻轨站、公交站一应俱全，衣、食、住、行面面俱到，生活更和谐！,项目SWOT分析,项目优势（S）,（1）区位优势 该项目靠近大学东路,大学路沿线一带,临主干道,交通方便,位于西乡塘大学城范围内,集中包括广西民族大学在内的三十多所大中专学校,新区政府行政中心,行政办公与商业消费, （2）文化优势 临大学城,是南宁市乃至全广西学府所在地,有利于提高楼盘的文化品位,并可吸纳学区范围内的住房消费人群,文化底蕴丰富. 价格优势:地块地价便宜，为住宅提供了较低建设成本较低.,项目劣势（W）,项目位于偏远的郊区，西乡塘区域又属于南宁市经济较差地区。周边消费低。 项目用地周边农民房子等多数建于70、80年代,低矮、陈旧、杂乱、形象较差;且短期未能彻底改变,近年内会给项目形象带来负面影响。 市政配套正在建设:西乡塘新行政中心均在

9、建设中,尚未全面实施,人气不足。 区域消费能力有限:本区域整体经济不高,消费能力受限。,项目SWOT分析,项目机会（O）,(1)南宁市地铁1号线和西乡塘车站的建立，将改变本项目周边的交通状况和人流流向，有利于本项目人流聚集。 (2)随着南宁经济发展和居民生活水平的提高，提供了项目发展机会。 (3)通过整体规划和产品设计,提升项目品质。 (4)利用城市西扩契机,提升区域认知度,聚集人气。 (5)以交通组织、建设规划、环境营造规避地块劣势和周边环境影响。,项目威胁（T）,（1）行业竞争大，西乡塘周围楼盘众多，对新起楼盘造成很大的威胁。 （2）国家政策的影响，国家政策比较支持保障房和经济房，而相对高级豪宅有政策方面的限制。 （3）未来若干年内西乡塘的房地产市场趋势并不明朗，宏观调控的影响依然存在。,项目应对策略,突出优势，强力推广,以区域客源为重点，大力吸纳,打造区域首屈一指的高品质住宅，以建筑品质与生态环境占领市场,引入大中型便民型、特色型商业，弥补区域商业不足，满足居民所需,控制好入市时间及推盘进度，最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力,1,2,3,4,5,第三部分 项目定位及项目规划设计,客户定位,主题定位,一,二,价格定位,三,形象定位,四,定位的精准与否，直接决定项目的成败！,五,六,品质定位,竞争定位,客户定位,（1）钟爱于相思湖片区居住环境、人居品牌的购房群体； （2）追求货币保值的投资市场； （3）当地居民更换旧房的购房群； （4）周边学校的教职工。 （5）全南宁市的白领阶层和公务员，以及一些外来经商者。 （6）少部分大学毕业生,主题定位,走进亲情建筑享受温暖生活 有一种记忆，越远越清晰；有一种情感，越久越醇厚。 雅筑乐137.5万平方米情感小城，雅筑乐集团倾情运营。,价格定位,（1）、住宅均价6000元/； （2）、商业网点均价8000元/； （3）、车位均价10万元/个；,竞争定位,（1）骋望领尚松均价5600元/平方米 （2）同人学府大道均价5980元/平方米 （3）中房新天地均价6100元/平方米,形象定位,项目整体采用建筑风格为美式风格,注重建筑细节,有古典情怀,外观简洁大

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