广州超大盘新城市定位及传播策略_广告策划(ppt 174页) 金牌
174页1、,第一眼印象 一个高端项目,后来,我们在荔湖城又转了转,与销售的聊天发现:卖的是资源+价格+叠墅形态,一个疑惑:为什么要重新命名,叫公园上城? 一个思考:它跟荔湖城到底应该是什么样的关系?,理想小镇与务实广州人的平衡,2011 . 12 . 26,广州金地公园上城 传播策略思考 概率实践,目前的问题: 在消费者认知中,公园上城无突出性、具有明确利益的竞争优势 湖山资源最好,但竞争对手也有,可堪比较 超大规模,但竞争对手也都不小,甚至大过我们 荔湖城入住,但入住率不高,并不成熟,凤凰城、翡翠绿州甚至好过我们 运动、休闲、商业等配套丰富,但竞品也有,甚至更显高端,如誉山国际 品牌强大,但在东广州片区,认知度不够 公园上城整体品质提升,可翡翠绿州的庄园环境,凤凰城的江湖地位,誉山的高端印象已成,物业类别:别墅、洋房 房价:均价 5600元/平方米 万亩原生山,千亩天然湖, 以原生山林湖泊为特色, 白金七星标准恒大酒店。,恒大 山水城,凤凰城,物业类别: 别墅、洋房 项目特色: 特色别墅,花园洋房,打折优惠楼盘 碧桂园凤凰城房价:最低价 7000元/平方米 以“森林、湖泊、新城市”定位。 独立
2、交通中心每天发车300多班次,可迅捷到达周边重要交通枢纽。,中信香樟墅,物业类别: 别墅 均价: 7385元/平方米 国家级森林公园南香山自然保护区, 邻近集聚高端产业与人才的广州知识城,海伦春天,物业类别住宅、洋房、别墅 楼王单位毛坯均价 6600元/, 其余5座均价 7300元/ 饮食配套:怡景湾西餐厅、荔香酒店;喜来登酒店(五星级 新城公园; 4300多双层院落式功能会所、下沉式景观广场,合景誉山,物业类别: 高层、别墅 均价:10000元/平方米 配套:五星级喜来登酒店、五星级度假酒店、 会展中心、科研及总部办公大楼、大型购物城、 风情商业街、商业金融服务中心、超大会所,翡翠绿洲,特色别墅,花园洋房,打折优惠楼盘 最低价6600元/平方米 会所、泳池、网球、翡翠绿洲幼儿园、超级商业中心、五星级度假式酒店、 高尔夫挥杆练习场以及特色商业街、养生园等。,而且,竞争范围并不局限在东广州板块 除了增城、萝岗、黄埔,属于地缘客户之外, 对于市区客户来说,花都、南沙甚至佛山,都是可以选择的范围。,价格? 消费者担心的是价格还会下行。 而且,价格是现场的有力手段 除非见血性的一次性解决超大货
3、量的策略 况且,公园上城的预期很高,C地块预期更高,我们的看法: 不是卖园林的突出; 不是卖立面的设计与品质; 不是卖产品卓越的质素; 不是卖品牌的价值; 甚至 不是卖湖山的资源; 不是卖高端的配套; 不是卖人生境界等等; 公园上城,卖的是三个地块整体,回到新市镇上,首先,不能将本项目与居住型大盘混淆 可能未来居住人口达到5万人。 包含居住、度假、休闲等不同需求, 有商业旗舰、游艇码头、度假酒店、高尔夫等高端配套等不同的高端配置, 有自住的白领,惬意的中产,高端的峰层人士, 有优良的全龄精英教育体系, 甚至还可能有就业机会,东广州 金地湖山板块,所以,我们认为: 它是由荔湖城+公园上城+ C地块(高端居住度假区)三个小镇组成 珠三角湖山间国际复合市镇群,因为“XX城”XX小镇”“XX湖”被用的太多了,所以用市镇群令别人有所感知 广州东请拿掉,它可以是面向全珠三角的。 况且,它并不是一个单纯的居住类项目,这里,是 ,休闲目的地,全龄精英 教育体系,度假营,居住小镇,旗舰商业 +交通枢纽,高端会客厅,国际复合市镇群,我们发现: 在这里,有白领的居住; 在这里,有中产的度假与居住; 在这里,
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