万科企业股份有限公司二○○七年第三季度报告

1、 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 二七年第三季度报告二七年第三季度报告 公告编号： 万公告编号： 万2007-051 1 重要提示重要提示 1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带 责任。 1.2 没有董事、监事、高级管理人员对第三季度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保 证或存在异议。 1.3 宋林副董事长、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董 事代为出席并行使表决权； 孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会， 授权徐林倩丽 董事代为出席并行使表决权； 李志荣董事因公务原因未能亲自出席本次董事会， 授权李家晖 董事代为出席并行使表决权。 1.4 公司本季度财务会计报告未经审计。 1.5 公司董事长王石，董事、总经理郁亮，财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报 告的真实、完整。 2 公司基本情况公司基本情况 2.1 主要会计数据及财务指标 （单位： 人民币元） 本报告期末 上年度期末 本报告期末比上年度期末增减 总资

2、产 95,027,325,209.9248,905,093,885.6494.31 归属母公司所有者权益 26,104,827,495.3914,928,547,736.3074.87 每股净资产 3.803.4211.11 年初至报告期期末 比上年同期增减 经营活动产生的现金流量净额 (5,909,449,130.45)-37.32 每股经营活动产生的现金流量净额 (0.86)20.37 报告期 年初至报告期期末 本报告期比上年同期增减 归属母公司所有者净利润 248,886,856.411,916,886,797.1736.16 基本每股收益 0.040.29-20.00 扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.040.29-20.00 稀释每股收益 0.040.29-20.00 净资产收益率 1.29%11.49%减少 0.50 百分点 扣除非经常性损益后的净资产收益率 1.30%11.42%减少 0.51 百分点 1 注：截至2007年9月30日的过去一年，由于实施2006年度资本公积金转增股本方案，公司股份数增加50%， 此外由于2006年12月非公开发行A股及相应的股份转增和

3、2007年8月公开发行A股的原因，公司股份数增加 917,158,261股，股本相应摊薄23.1%。二者合计公司总股份数增加73.1%，每股收益相应调整。 在增减变动幅度计算中，上年同期的数据采用按新会计准则调整后的相关数据。上年同期采用 2006 年 3 季度报告按原会计准则披露的数据时，本报告期净利润比去年同期增加 80.07%。 以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于母公司所有者权益和归属于母公司所有者的净利 润。净资产收益率为加权平均数。 （单位：人民币元） 非经常性损益项目 年初至报告期期末金额 营业外收入 13,869,035.45 营业外支出 (36,400,806.55) 出售股权投资收益/（损失） 32,194,682.06 以上各项对税收的影响 1,695,594.66 合计合计 11,358,505.62 2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表 截至 2007 年 9 月 30 日， 公司股东总人数为 764,254 户 （其中 A 股 736,118 户， B 股 28,136 户） 。 报告期末股东总数 764,254 前十名无限

4、售条件流通股股东持股情况 股东名称（全称） 期末持有无限售条件流通股股份数量 种类 华润股份有限公司 592,712,511 A 股 刘元生 82,529,697 A 股 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 69,890,171 B 股 南方绩优成长股票型证券投资基金 69,335,129 A 股 南方成份精选股票型证券投资基金 68,553,327 A 股 UBS AG 60,468,180 A 股 CLSA LIMITED 59,244,519 B 股 景顺长城精选蓝筹股票型证券投资基金 54,148,977 A 股 诺安股票证券投资基金 51,719,486 A 股 内藤证券株式会社 48,790,066 B 股 注：CLSA LIMITED 所持的 59,244,519 股 B 股为香港华润（集团）有限公司实际持有，香港华润（集团） 有限公司是华润股份有限公司的全资子公司； 南方绩优成长股票型证券投资基金，南方成份精选股票型证券投资基金同为南方基金管理有限公司 管理的基金。 截至 2007 年 9 月 30 日，公司总股数 6,87

5、2,006,387 股，其中 A 股 6,050,159,219 股，B 股 821,847,168 股。 2 3 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 报告期内，公司坚持既定发展策略，积极应对宏观调控下的市场变化，进一步完善以三 大经济圈为主体的城市布局，推进组织架构变革，提高经营效率，取得良好经营业绩。三季 度，公司实现销售面积 193.4 万平方米，实现销售金额 168.7 亿元；较上年同期分别增长 128.6%和 197.0%。 因公司装修房比例上升，结算节奏有所放缓。三季度共实现结算面积 29.9 万平方米， 结算收入 29.8 亿元，同比分别增长 15.0%和 66.5%；实现净利润（归属母公司所有者的净利 润）2.5 亿元，同比增加 36.2%。因上半年公司销售大幅度增长，预计四季度结算量将显著 上升。 1-9 月份，公司累计实现销售面积 441.6 万平米，销售收入 367.9 亿元，均已超过去年 全年水平，分别比去年同期增长 113.4%和 181.5%。实现结算面积 153.1 万平方米，结算收 入 139.2 亿元，分别比去年同期增长 31.9%和 67.1%；截至三

6、季度末，公司累计实现营业收 入 141.7 亿元，净利润 19.2 亿元，分别较去年同期增长 66.6%和 31.9%。 截至报告期末， 公司尚有 385.7 万平方米已销售资源未竣工结算， 签约金额合计约 310.7 亿元。 报告期内，宏观调控持续深入。8 月份， 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的 若干意见的出台，标志着我国住房制度改革进入新的发展阶段。作为解决低收入家庭住房 问题的主要途径， 完善住房保障体系将成为下一步政府住房工作的重点， 社会保障住房体系 有望与商品住房市场相互补充，为住房市场的长期健康发展提供更稳定的制度环境。 9 月份，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 ，明确受让人 在获取土地使用权证书前需全部缴清土地出让价款。其后，央行和银监会下发通知，禁止对 查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款。 上述政策的出台将推动行业向更规范 理性的方向发展，对坚持快速开发、快速周转的企业有利。 万科一贯坚持“现金为王”的原则，以及快速开发、快速销售的经营策略，2004 年更 提出“均好中加速”的项目发展原则，通过标准化和大规模复制的开发模式，公

7、司致力于缩 短项目开发周期，提高资产周转速度，进而提升资产回报率，更好地为股东创造价值。报告 期内，上述经营策略继续得到严格执行，公司项目开发和销售速度进一步提高。 面对二季度以来各主要城市地价大幅度上涨的局面， 万科在中期报告中即已指出， 万科 从不会因为市场的亢奋而转向激进， 将在市场的变化前保持冷静， 坚持万科对行业趋势的一 贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性。在项目资源问题 上，万科一贯的观点为，一方面为保障公司的持续经营和增长，万科希望能拥有满足未来两 到三年开发需要的规划中项目资源；另一方面，为防止占压资金、降低周转效率，万科不主 张过多的项目资源保有量。 目前万科拥有的规划中项目资源， 可以基本满足未来两年新开工 的需要， 考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素， 万科认为当前的项目资源保有量是更 3 恰当的。万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合 理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。 报告期内，央行和银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ，要求商 业银行提高第二套以上住房贷款的首付比例和贷款

8、利率水平。 万科认为， 信贷调控的落实有 助于使部分过于亢奋的市场适度降温， 而对城市化和经济发展所带来的真实住房需求影响较 小。 作为城市主流住宅开发企业， 万科坚持为社会提供以满足自住需求为主的高品质大众住 宅，与政策历来所倡导的方向一致。随着调控的不断深入，扎根于真实需求的企业将获得更 为有利的发展机遇。 期内，公司公开增发 A 股股票的融资计划顺利实施，募集资金约 100 亿元，为公司抓 住行业成长机遇实现快速发展提供了充分的资金保障。同时，为进一步优化公司财务结构， 公司决定发行本金总额不超过 59 亿元的公司债券， 相关议案已通过公司临时股东大会审议， 截至目前，相关事项正在有序推进中。 新增项目情况新增项目情况 三季度公司新增项目13个，项目规划建筑面积合计约268.6万平方米，按万科权益计算 的建筑面积合计约198.9万平方米。项目详细情况如下： 城市 城市 项目名称 项目名称 地理 地理 位置 位置 权益 比例 权益 比例 占地面积 (平方米) 占地面积 (平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 万科权益建筑 面积 （平方米） 万科权益建

9、筑 面积 （平方米） 项目 项目 进度 进度 沙湾项目 番禺区 100%62,223 102,018 102,018 前期 万景德项目 荔湾区 100%9,209 58,337 58,337 前期 同福西项目 海珠区 100%14,126 95,968 95,968 前期 广州 鹤鸣五巷项目 海珠区 100%1,451 6,445 6,445 前期 明上居项目 大朗镇 51%91,780 180,560 92,086 前期 东莞 塘厦项目二期 塘厦镇 51%351,639 175,820 89,668 前期 深圳 坪山街道项目 龙岗区 100%78,583 238,006 238,006 前期 惠州 惠城区项目 惠城区 100%131,000 328,080 328,080 前期 福州 福飞路项目 晋安区 50%166,736 451,065 225,533 前期 北京 红狮涂料厂项目 丰台区 100%59,800 184,400 184,400 前期 南京 金域蓝湾（龙城）项目 江宁区 75%272,298 544,596 408,447 前期 马场路项目 汉口区 55%12,022 42,255 23,240 前期 武汉 高尔夫项目 东西湖区49%134,589 278,338 136,386 已开工 合计 1,385,456 2,685,888 1,988,613 4 报告期末至本报告披露日，公司新获取项目8个，项目建筑面积合计约203.2万平方米， 按万科权益计算的建筑面积合计160.6万平方米。截至本报告披露日，按万科权益计算的公 司规划中项目建筑面积合计为1813.4万平方米。 8个新获取项目详细情况如下： 城市 城市 项目名称 项目名称 地理位置 地理位置 权益 比例 权益 比例 占地面积 (平方米) 占地面积 (平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 当前规划建筑 面积(平方米) 万科权益建筑 面积 （平方米） 万科权益建筑 面积 （平方米） 项目 进度 项目 进度 北京 昌平科技园项目 昌平区 49% 178,908 572,231 280,393 前期 北京 西大望路项目 朝阳区 100%60,185 149,400 149,400 前期 长春 坦克学院项目 经济开发区1

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