《资产评估学》教案5-房地产评估课件

1、第五章 房地产评估,导 读 一、应掌握的基本概念 基准地价 标定地价 出让底价 农地征用费 深度指数 二、思考题 1、土地的自然特性和人文特性。 2、房地产的特性。 3、房地产评估的专业性原则。,4、土地价格的特性。 5、房地产价格的特性。 6、房地产价格的构成。 7、房地产评估的程序。 8、路线价法的评估思路及计算公式。 9、在建工程的特点。 三、应用与实践,1、（一）估价对象概况：该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为360平方米；建筑物总面积为340平方米；建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为80年，从1980年5月起计。 （二）收集的资料：月租金收入45000元，订约日期为1980年5月；附近类似房地产于1995年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值为3000000元；管理费以年租金的3%计；房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的1.2%交纳；其他税费约为年租金的14.5%；建筑物的还原利率为7%，土地的还原利率为6%，房地产的综合还原利率为10%。 （三）评估要求：评估出该宗房地产在1995年5月的价格以及该宗土地在1995年5月的

2、单价。,2、某地产未来前三年预期收益分别为40万元、42万元、45万元，假设从第4年开始到第30年为止，每年的纯收益将稳定在50万元左右，该地产的折现率为10%，求地产的价值。 3、某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，房屋损失准备费以半月租金计，房产税以年租金的12%计，土地使用税每年按2元/平方米计，管理费按年租金的3%计，修缮费按年租金的4%计，保险费为288元。另外，土地使用权价格为每平方米1000元。试用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物的价格。,4、运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段，标准深度为1618米，路线价为2000元/m2,待估宗地临街宽度为10米，临街深度为18米，待估宗地所在路线价区段深度指数如下： k1=130%, k2=125%, k3=120%, k4=110%, k5=100% 待估宗地各段面积如下： m1=m2=m3=m4=40m2, m5=20m2 根据资料，试估算待估宗地公平市场价值。,5、待估在建工程总预算造价

3、为100万元，其中设备安装工程预算为50万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程中的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。评估人员根据经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占的比例为15%、60%和25%，根据上述资料，估算待估在建工程的评估值。,第一节 房地产评估概述 一、房地产及其特性 （一）房地产的概念： 房地产是房屋建筑物和土地的总称。严格来说，房地产有三种存在形态（1）单纯的土地；（2）单纯的建筑物；（3）土地与建筑物合成一体的复合房地产。因此，除了特别确指说明外，“房地产”可以认为是泛指土地、建筑物或土地与建筑物的结合体。房地产由于其位置固定，不可移动，在国外称之为不动产。,（二）房地产的特性 1、土地的特性 土地的特性可以分为自然特性和人文特性两方面。土地的自然特性是土地作为一种自然资源，其本身所具有的特殊性质；土地的人文特性是指土地作为一种社会资源，人类社会赖以存在的基础，其与人类发生联系所表现出来的性质，即社会性质。,（1）土地的自然特性 A、数量的有限性 B、位置的不可移动性 C、效用的持久性 D、效用的差异性 （2）土地的人文特

4、性 A、用途的广泛性 B、供给的稀缺性 C、社会经济位置的可变性 D、可垄断性,2、建筑物的特性 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源 3、房地产的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性（注：P104） （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性,二、房地产价格评估的专业性原则 房地产价格评估除了要遵循资产评估的一般原则外，因其特殊性，还应遵循一定的专业性原则。主要有以下几个： （一）合法原则 合法原则是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下的权益价值。,（二）最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量是不同的，而且房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用最有效发挥为前提的。,（三）房地综合考虑原则 由于房产和地产在使用价值上是相互依存

5、的，其价格的形成存在着内在联系，因此在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。,房产与地产相互依存和价格形成中的内在联系主要表现在三方面：首先，房屋建筑物不能脱离土地而独立存在，并且房屋建筑物又是土地的最终产品或主导产品。其次，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。再次，房屋建筑物的价格除了受建筑时所付出的劳动或费用制约外，还取决于它所处的地理位置及其与所在地域是否协调。正是二者之间存在着这种依存关系，在评估房产价格时一般要考虑土地的价格，即房地合一。而单独评估土地的价格时，也要考虑土地开发何种房产，才能据以确定土地的价格。,（四）区域及地段原则 区域及地段原则是指房地产价格的评估必须体现房地产所处经济地理位置的差别，应考虑区域及地段对房地产价格的影响，应按不同区域和地段来评估房地产价格。,三、房地产评估的程序 1、接受委托，明确评估的基本事项（包括明确评估对象、评估目的、估价基准日、评估报告提交的日期）。 2、制订评估作业计划及评估技术方案。 3、现场查勘及搜集数据资料。 4、评定估算，给出评估结果并撰写评估报告,第二节 房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的特性 房地产包括土

6、地和建筑物，但房地产的价格特征主要是由地价的特殊性决定的。 （一）土地价格的特殊性 1、价格构成的特殊性； 2、价格决定机制的特殊性； 3、市场供求关系的特殊性； 4、价格呈不断增值趋势。,（二）房地产价格的特性 1、房地产价格构成具有特别复杂性； 2、房地产价格具有明显的区域性、个别性； 3、房地产价格具有较强的政策性。,二、房地产价格的种类 （一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 1、土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格,我国的土地市场可分为一级市场和二级市场。一级市场是由政府垄断的土地出让市场，是土地市场的基础。基准地价、标定地价和出让底价是属于一级市场的价格范畴，其价格由政府决定。二级市场是土地使用权转让市场，具有竞争性。,2、建筑物价格 建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。 3、房地产价格 房地产价格是土地价格和房产价格的统称，通常称的房产价格或房价是指房屋建筑物连同其占用的土地在一起的价格，即房地价格。,（二）总价格、单位价格、楼面地价 1、总价格 是指房地产的整体价格，它可以是一块土地的价格，也可以

7、是一套房屋的价格。 2 、单位价格 是指房地产的单位面积价格，它可以是土地的单位面积价格，也可以是房屋建筑物单位面积价格，还可以是房地合一状态下的单位面积价格。 3、楼面地价 即单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 或楼面地价=土地单价/容积率,（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1、所有权价格 房地产所有权价格是指房屋所有权价格和土地所有权价格。 2、使用权价格 房地产使用权价格主要是指土地使用权价格。 3、其他权益价格 其他权益价格是指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格。,（四）市场交易价格和评估价格 1、市场交易价格 市场交易价格是房地产在市场上实际成交的价格。 2、评估价格 评估价格是对市场可能交易价格的模拟，是评估人员根据自己在房地产方面的经验和知识对房地产可能交易价格的估计数额。,三、房地产价格的构成 （一）土地取得成本 （二）开发成本 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 （六）开发利润,四、房地产价格的影响因素 影响房地产价格的因素多且复杂，但按照他们与被估房地产

8、的关系，可分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。 （一）一般因素：是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面影响，从而成为影响房地产价格的基本因素，主要包括社会因素、经济因素、政策因素。 （二）区域因素：是指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性，对房地产价格水平的影响因素。不同性质的区域，影响房地产价格的区域因素是不同的。,（三）个别因素：是指房地产的个别特性对房地产个别价格的影响因素，它是决定相同区域房地产出现差异价格的依据，包括土地个别因素和建筑物个别因素两个方面。 1、土地的个别因素：主要有位置、面积、地势、地质；形状、宽度、深度；临街状况；规划用途、容积率、使用年限；生熟程度等。 2、房屋建筑物的个别因素：主要有面积、构造、材料等；设计、设备；施工质量；楼层、朝向、新旧程度等。,第三节 成本法在房地产评估中的应用,一、基本思路及计算公式 成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价格，然后扣除建筑物贬值，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。其基本计算公式为： 评估价值=重新购建价格建筑物贬值 二、适用的对

9、象和条件 新开发建造、计划建造、或可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法评估。但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估。单纯的建筑物评估通常也采用成本法。,三、新开发土地的评估 新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+资金成本+税费+开发利润 四、新建房地产的评估 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+正常利润 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润 五、旧房地产的评估 旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格建筑物的贬值 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格建筑物贬值,第四节 收益法在房地产评估中的应用,一、基本思路及步骤 收益法又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。该方法是评估房地产价格的一种主要方法，被广泛用于收益性房地产的评估。 收益法涉及三个基本的参数，即净收益额、资本化率及收益期限。 评估步骤见教材P131 二、适用的对象及条件 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。 收益法适用的前提条件是：房地产的收益和风险都可以预期和量化。,三、收益法的派生方法 （一）土地残余法 计算公式为： （二）建筑物残余法 房屋建筑物评估的残余法，是房屋建筑物与其基地合并计算收益，在以收益还原法以外的方法求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的收益，再将此残余的收益以建筑物的还原利率还原，即可求得建筑物的收益价格。在计算属于土地的纯收益时，一般是以市场比较法或成本法等求得土地价格乘上土地的还原利率来求得，公式为： B= （式中房地合一净收益a中含有建筑物的折旧） B= （式中房地合一净收益a中不含有建筑物的折旧）,(三）收益倍数法 是以评估对象房地产一年的某种收益（通常为未来第一年的某种收益）的一定倍数来估算房地产价值的方法。 （举例：见P135136） 例1： （一）估价对象概况：该房地产为一幢被租用的二层楼房；土地总面积为360平方米；建筑物总面积为340平方米；建筑物结构为钢筋

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