万科实测a6版评估方法官方精讲课件

1、万科“实测实量”A6版评估方法 （装饰部分） 工程管理部/罗 昱 2014年05月31日,1,万科实测实量A6版评估方法,2,万科实测实量A6版评估方法,综合分,3,万科实测实量A6版评估方法,4,万科实测实量A6版评估方法,一、实测样本,5,万科实测实量A6版评估方法,一、实测样本,6,万科实测实量A6版评估方法,一、实测样本,答疑 实测实量标段综合分计算方式是否为每套房间单独评分后，总分计算平均分。 回复：所有房间得分率的平均值，得分率=实得分/应得分。 抽取方式为电脑任意选取是否指在每季度新增工作面中抽取？ 回复：不是，不区分阶段、不区分工作面 如同一标段内出现主体、抹灰、装修施工，实测实量是否已以装修为主，主体、抹灰可以不参检。 回复：以抽选到房间为准，区分总包但不区分施工阶段。 多层和高层的工作面相差较大，同样按楼栋来分？ 回复：是。 选取房间套数是否是先选10套，过程中先测5套，偏差大于3分，再增加3套，如偏差再大于2分，再增加2套的方式 回复：是,7,万科实测实量A6版评估方法,二、实测范围,室内 公共部位 实测点以目测的最差部位进行,8,万科实测实量A6版评估方法,三、

2、实测内容、部位、标准,1、墙面平整度,评判标准：0,4mm 满分：6分 检测点：4个 选点规则： 一套房取3个测点（每面墙限取1个点） 公共部位取1个测点 每1个不合格点扣0.5分 4个点都不合格扣5分,9,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 瓷砖面和油漆面的平整度标准都是4mm？ 回复：是 平整度实测靠尺是否移动，还是定点定位？ 回复：是 每面墙为一个测点，是否可以理解为查到爆点为止；还是随机靠，仅靠一尺作为该点成绩？ 回复：先观察，后落尺为准,10,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面平整度,11,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面平整度,12,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面平整度,13,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面平整度,14,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,2、地面平整度（木地板基层）,评判标准：0,3mm 满分：4分 检测点：4个 选点规则： 一套房取4个测点 每1个不合格

3、点扣0.5分 4个点都不合格扣3分,15,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 木地板实测是找平地坪，还是木地板铺装完成后？ 回复：实测基层 装饰工程的地面平整度的“毛坯【0,4】mm”指什么内容？ 回复：毛坯交付项目。,16,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-地面平整度,17,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,3、垂直度,评判标准：0,4mm 满分：10分 检测点：4个 选点规则： 一套房取3个测点（每面墙限取1个点） 公共部位取1个测点 每1个不合格点扣0.5分 4个点都不合格扣8分,18,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 四季度新增子项电梯井垂直度是否继续执行？还是划入公共部位？ 回复：不进行实测 瓷砖面和油漆面的垂直度标准都是4mm？ 回复：是 垂直度实测靠尺是否移动，还是定点定位？ 回复：定位实测，不能移动 每面墙为一个测点，是否可以理解为查到爆点为止；还是随机靠，仅靠一尺作为该点成绩？ 回复：先观察，后落尺为准；,19,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,

4、重点关注部位-墙面垂直度,20,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-墙面垂直度,21,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,4、方正度,评判标准：0,8mm 满分：20分 检测点：（以功能间为单位） 选点规则： 一套房内取一房一厅的4个纵向和4个横向测点， 取一厨一卫的4个横向测点 每1个不合格的房间扣0.5分 所有房间都不合格扣16分（纵向基准线为1米线）,22,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 方正度的测量方法？ 回复：使用激光测距仪进行四横测量，2个实测点进行极差对比； 使用激光扫平仪和塔尺测量四纵，4个实测点进行极差对比。 方正性实测中一个房间不合格扣0.5分，最多测量6个房间均不合格扣3分，而规定全不合格扣16分，是否扣分过严重？ 回复：按集团A6版标准执行。 方正度是否为以套为单位，涵盖几室取几室，三室一厅与两室一厅是否区别对待？取点实测的方法是否明确？ 回复：以抽选房间为准；目测最差部位进行实测,23,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 由于施工顺序，厨卫间和公共部位往往较晚

5、施工，评估时很可能出现室内有抹灰而公共部位和厨卫间还没抹灰的情况，如实测方正度时，厨卫间没抹灰，则按规则只能实测1房1厅，那么1厨1卫的指标怎么算？如果只实测1房1厅两个测点，如当这两个指标都不合格时，适用所有房间都不合格而扣16分的标准吗？ 回复：是 室内门、门窗、吊顶是否不再进行装饰阶段实测？ 回复：吊顶进行实测 同一个房间存在免抹灰结构面及抹灰面，开间进深是否进行实测； 回复：继续实测,24,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-方正度-开间进深,25,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-方正度-开间进深,26,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-方正度-天花水平度极差,27,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,5、阴阳角,评判标准：0,4mm 满分：15分 检测点：5 选点规则： 一套房取4个测点 公共部位取1个测点 每1个不合格点扣0.5分 5个点都不合格扣12分,28,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 涂饰阶段和瓷砖阴阳角标准是否执行0,

6、4mm？ 回复：是 结构面与抹灰面的阴阳角是否进行实测? 回复：只实测装饰面,29,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-阴阳角,30,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-阴阳角,31,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-阴阳角,32,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,6、空鼓,评判标准：没有空鼓 满分：20分 检测点： 选点规则： 一套房内随意选取6个面 公共部位2个面 选定站立位后，用空鼓锤检查，每一个空鼓点扣1分，最多扣16分,33,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 某一个面空鼓检查，在选定站立位后，检查的范围是否为检查者臂长加空鼓锤长所覆盖的区域范围，检查者不移动脚步？ 回复：不移动，使用标准空鼓锤及等同身高进行实测 装饰工程在哪道工序后就不敲空鼓了？是打磨后还是底漆后？ 回复：装饰阶段均进行空鼓评估 多大面积以上算空鼓点，鸡蛋大是否算？ 回复：无空鼓 瓷砖空鼓还参加检测吗？ 回复：参加 同一墙面空鼓与开裂并存时如何扣分？ 回复：分别评估，

7、分别扣分 关于空鼓一项是否抹灰阶段、涂饰阶段、瓷砖全部实测，还是仅测抹灰阶段，若全部实测，测点如何选取？ 回复：针对所有装饰阶段 公共区域墙面如为干挂瓷砖，空鼓如何检测，这样公区的实测怎么算分？ 回复：不测,34,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-空鼓,35,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-空鼓,36,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-空鼓,37,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-空鼓,38,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,专题：瓷砖空鼓三大关键原因分析及应对措施 基层强度不够 抹灰层强度不够。判别办法是用手掌去摸砂浆面，如有掉渣则有极大的空鼓风险，起砂越严重，空鼓越危险！起砂原因很多，配比不当、养护不足是最常见，尤其是高层建筑电梯厅部位风很大，砂浆面层迅速失水，会造成严重的强度不足。也有错将混合砂浆用于贴砖部位的情况。抹灰强度不足是很麻烦的，因为甲方很难下决心全面整改抹灰。 抹灰层空鼓、开裂。 应对措施： 不接受移交； 说服甲

8、方干掉抹灰、空鼓，甲方如果不同意，必须保留证据,39,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,专题：瓷砖空鼓三大关键原因分析及应对措施 基层太光滑 在911等聚氨酯防水涂料上贴砖，这是肯定不行的，撒砂、刷界面剂都不行！ 在万科指定的东方雨虹等厂商供应的水泥基防水涂料上贴砖，这也有很大的风险，因为防水施工完毕之后外表面太光滑，无法达到粘贴强度要求。 在光滑的混凝土、烟囱、埃特板上贴砖。 应对措施： 用德高K11加细砂在基层上刷一遍，使其尽量粗糙，贴砖效果会大大改善。注意：若我司负责施工防水层，请务必记得在其中直接加细砂，降低光滑程度！,40,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,专题：瓷砖空鼓三大关键原因分析及应对措施 玻化砖吸水率低 玻化砖吸水率常常只有千分之几，几乎可以认为不吸水。这个原因引起的空鼓极为常见 应对措施： 用德高K11加细砂在瓷砖背后刷一遍，晾干后再贴，效果会大大改善。 注意：此前公司推荐使用的界面剂是SB-1，现在改为K11，原因是：涂刷完毕之后是黑色的，容易看是否涂好了。,41,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,7、

9、裂缝,评判标准：没有开裂 满分：20分 检测点： 选点规则： 一套房目测裂缝条数 每一条裂缝扣1分，最多扣16分,42,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 A6版裂缝项目测观察是否考虑与墙间距？ 回复：不考虑 很小的浅表层收缩裂缝或风裂是否也要扣分？ 回复：是 裂缝的判定标准，抹灰收缩裂缝1cm是否为裂缝？ 回复：是 裂缝检查是针对抹灰面（含公共部位、厨卫间等），还是装修完成面；一般采用水泥砂浆抹灰的墙面，都会出现收缩裂缝；检查标准是否合理？（因为后期还有装饰面） 回复：裂缝按标准执行，目的是推动免抹灰,43,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,重点关注部位-裂缝,44,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,8、渗漏,评判标准：没有渗漏 满分：递延评估 检测点：卫生间、外墙、外门窗、管道 选点规则： 依据集团客户关系部提供的上一个季度交付项目的渗漏维修数据进行公司排名，区域排名最后两位的公司取消季度评奖资格（若上季度无交付项目，则取上上季度交付项目的渗漏维修数据）。若无数据或数据明显失真，则取消季度评奖资格,45,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 渗漏在季度评估时标准不明确？对项目或标段如何评价？ 回复：渗漏项目季度不参与评估，但对公司进行递延评价，以客服提供数据为依据 资料方面现在防渗漏、防空鼓开裂的图审资料是否还是必检项？ 回复：不是 结构楼板、外墙渗漏、地下室渗漏、防水涂膜厚度不合格等情况是否扣分、怎么扣分？ 回复：不参评 渗漏，现场检查部位卫生间、外墙、外门窗、管道，如果现场检查有渗漏，是否扣分？ 回复：按标准执行 渗漏管理是否只检查客户关系部数据，不检查现场施工及资料？ 回复：是,46,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,9、综合,47,万科实测实量A6版评估方法,三、实测内容、部位、标准,答疑 主体与装饰标准阶段区分不明确，比如抹灰完成后地坪未做属于主体还是装饰阶段？ 回复：不区分施工阶段，测区内涉及到的指标均进行实测 商业部分及地下室区域是否需要实测（无户型区域） 回复：地下室不进行实测；商业部分按商业指标进行实测 2014年季度检查是否仅限于A6版？相对于A5版缩减的指标是否不再评比？ 回复：仅限于A6版内容 2

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