2010年重庆房地产市场年度研究报告71精选

1、2010年市场年报,目录,宏观经济环境,2010年重庆GDP快速增长，增速位居全国第二位，经济良好运行，城市竞争力不断增强。,城市整体GDP来看，2009年重庆GDP总量排名第七名，但重庆人口基数较大。,2010年重庆市GDP增长速度将达到17.1%。由于中央大力支持，地方政策到位，我市经济形势正沿着又好又快的方向发展。,03-10年重庆GDP赠速,2010年重庆城镇居民人均可支配收入达17532元，与上年同期比增长11.3%，即多收入了1763元，增幅比上年同期提高了1.3个百分点。,与其他城市相比，重庆房价收入比只有2.4，收入和房价的比例相对较为合理，而北京上海以及海南的收入房价比相对较高。,宏观经济环境,重庆人均可支配收入不断提高，相比其他城市房价相对较为合理，沿海城市房价明显较高。,备注:以上数据采用2009年城市整体数据,参考其他国家的发展经验，中国房地产市场刚进入加速上升阶段，整体大趋势不变，但一线城市高峰期已过，二三线城市潜力较大。,新房交易量与人居GDP关系,住房价格与人均GDP的关系,2009年中国人均GDP3711美元，跨入3000美元关口。全国层面而言，住房市场

2、刚刚进入加速上升阶段。一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速发展期已过，二线城市处于加速阶段，三四线城市则蓄势待发。,城市居民人均居住面积,从98年的住房制度改造至08年，仅仅10年时间，城市人均住宅面积从18.7平米，达到28平米，住房面积和环境得到极大改善，但整体发展水平依然较低。,数据来源：中金公司研究部,宏观经济环境,2010年重庆市房地产开发投资突破1300亿元，1-11月达1380.16亿元，同比增长32.8%，呈大幅增长的趋势。,2010年1-11月全市全社会固定资产投资完成5877.24亿元，同比增长31.4%。增速呈平稳增长态势。 固定资产投资仍是拉动经济增长的最强动力，预计2010年全社会固定资产投资将达到6900亿元，其增速远远高于GDP。,宏观经济环境,重庆固定资产持续增加，房地产投资总量增长保持在25%以内，但08-10年增幅有所减缓。,政策环境,税收：二手房交易税从5年调整至2年，一手房契税减半。,金融：一套房首付2层，利率0.7折，多套房参考一套房标准执行。,土地：放宽地价款支付期限和比例，支持开发商融资，放宽开竣工期限。,税收：二手房交易税

3、恢复至5年，一手房契税优惠取消。,金融：一套房首付3层，利率8.5折，二套房5层1.1倍利率，三套房停贷。,土地：首付款比例不得低于总地价的50%，有违规的企业不得贷款和新购置土地。,2010.4.15,鼓励,打压,415前后调控政策变化示意图,2008.11,调控仍将持续,行政手段：启动4万亿投资计划，拉动整个经济。,行政手段：出台限购令，目前已有14个一线城市执行。,从08年11月,在金融危机的大背景下，政府开始实行较为宽松的货币政策，鼓励房地产市场发展，此后房市快速回暖，房价屡创新高，10年4月15日国十条出台，开始了新一轮的调控,415政策出台，标志做中央对房地产的政策有09年的鼓励，转为压制，市场开始进入政策调控期。,上半年刚需爆发，房价飞涨，下半年CPI高位运行，通胀加剧，投资渠道单一，避胀资金纷纷进入房地产，再推高房价。,房地产业所反映的并不是单一的行业问题，其涉及到民生，涉及到经济的稳定发展，其折射出了目前全民的膨胀心态，是一个社会稳定问题，是一个经济稳定问题，更是一个政治问题！,史上最牛调控!,政策环境,2010年政策调控时间表与重庆楼市表现,明确二套房贷首付不低于4

4、0%。,贷款买二套房首付50% 利率1.1倍。,加快保障性住房建设；高档住房土地增值税预征率上调到2%，交易契税征收3%；不足5年转让住房, 征收营业税。,核定二套房认定标准，设外地人申请房贷门槛。,两江新区正式挂牌成立。,党中央、国务院表示要加快发展公共租赁住房。,多数一线城市家庭限新购一套房。 重庆停贷第三套房，首套房首付比例提高至30%。,2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。,2010年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。,4月18日为期四天的重庆春交会闭幕，春交会共成交各类房屋12761套，环比09年秋交会增长78%；成交面积120.8万平方米，增长70%。,二手房成交量大幅下降，全面传导至新房市场；有楼盘在开盘当天，出现罕见的零成交。,市场表现,六月，重庆楼市出现商品房供应量、成交量、成交均价齐升的态势，其中首次购房者是助推这波行情的主力军。,截至6月28日的统计数据，7月重庆将有40余楼盘同开，其中仅渝北一区就将推出11新盘。,未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难

5、。,10月全国房价环比上涨0.2%，重庆房价上涨3%。,加息，提高了消费支出，近千名网友担心央行年内还会加息。,国十一条后，2月房市供应环比下降50%，成交量环比下降32%.,政策环境,楼市重大政策 、事件,“新国八条”政策详情：本次调控是前期政策的延续和强化，表达了政府对楼市现状的不满，加强地方执行力，加大税收额度和扩大限购区域是调控重点。,2006.5.27,2007.9.27,2010.4.15,2011.1.26,历次调控政策对比：本论调控直接针对之前历次调控的软肋地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性，地方政府调整积极性将大力加强。,2010.9.29,“新国八条”影响之限购：限购令升入到二三线城市，如果严格执行，对避胀等投资性购房的打压力度加大，市场由刚需客户拉动，驱动力减弱。,截至1月25日，中国出台“限购令”的城市已有24个，北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥。其中在2011年后颁布“限购令”的城市有7个。,9月份1、2、3线城市房价对比,一线城市,二线

6、城市,三线城市,数据来源：中指数据,根据新国八条的规定：限购令城市将扩大到36个，重庆也在其中。,“新国八条”影响之营业税：二手房营业税从差额转为全额增收，将加大二手房的交易成本，对投资者心理上造成压力，从该类政策以往的执行情况来看，短期效果较为明显。,总价150万的物业，二手房交易契税由11.2%提高至7.3%，税率上升3.9个百分点，需多交5.8万税费。,新国八条规定：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。,“新国八条”总结：,中央政府,“没有最严厉，只有更严”的调控时代已经来临，房价不稳，政策难休。,地方政府,地方政府在本次政策的执行力，将是中长期市场走势的关键。 如果各区域房交所和民政局实现联网（严查以家庭为单位的认房认贷政策） 如果房交所严格收取和查办外地客户的纳税证明 如果银行严查贷款人的离婚证明、单身证明,根据以往调控经验，市场短期将会有明显影响。,高端物业界定标准 按照重庆主城区近两年的备案均价计算建筑面积价格的起征价格为： 9941元,房产税：重庆版房产税于1月27日出台，针对独立别墅和高端住宅每年一征，额度虽然不大，但

7、心里上的影响远远大于税率本身。,房产税的影响：按照目前的市场情况，只有7.75%的产品会征收房产税，其中别墅影响面较广，达到58%，洋房18%，高层只有1.9%。,数据说明：选择建筑面积100以上，单价在9941元以上的商品房。,按照2010年12月份的成交结构计算，重庆房产税将针对目前市场上7.75%的产品征收，影响面相对较窄，但别墅类产品影响较大，有58%的别墅将征收房产税，洋房占比18%，高层只有1.9%。,全国表现,住宅市场：重庆成交量蝉联全国第一，价格在所列城市中，排名最后，重庆市场“量高价低”的现状没有改变。,2010年成交单价（元/）,2010年成交面积（万方）,五大中心城市,其它可类比城市,重庆表现,成交量：2010年调控虽然严厉，但重庆的成交量依然达到历史的第二高位，整体来讲2010年依然是火爆的一年。,成交面积,2010年重庆全年成交2239万方，月均成交量187万方/月，月均成交量仅低于火爆的2009年。 2010年1-12月成交2239万方，近四年整体成交排名第二，同比09年下降8%，同比08年上涨76%。,167万方/月,110万方/月,213万方/月,187

8、万方/月,重庆表现,供应量：2010全年新增供应2100万方，历史最高； 存 量：2010年期末库存为803万方，处于近三年的最低点。,2010年1-12月新增供应量2100万方，同比09年增幅15%，同比08年增幅6% 。 2010年整体新增供应呈现上升趋势，2010年9月是近三年新增供应之首，达300万方以上。 在存量方面，2010年市场供需相对稳定，市场存量房源在750-850万方之间浮动。,新增供应面积,08年库存迅速累积，09年去库存化完成，10年市场供不应求。,重庆表现,成交建面均价：市场供不应求，价格自然快速上涨，2010年价格环比上涨38%，是前三年价格涨幅的总和。,成交建面均价,2010年，整体价格呈上升趋势，成交均价5962元/，同比2009年，增幅38%。 2010年上半年延续了2009年市场火爆的销售局面，同时受两江新区挂牌成立影响，市场价格一路飙升，从年初4844元/的建面均价，疯狂上涨2200元/，以7040元/的建面均价告别2010年。,21%,8%,38%,诱因分析：政策因素持续低利率、加之7折的房贷利率，吸引了大量投资资金进入房地产，是成交量上升、房价

9、快速上涨的直接因素，缺乏优良投资渠道、社会保障体系不完善等因素是间接原因。,重庆表现,167万方/月,110万方/月,213万方/月,187万方/月,房地产市场现状，让我们更加关注未来政策： 1、连续三次新政意味着什么？存款准备金率和利率的上调影响是什么？是否还会继续上调？ 2、政策进一步可能出台的政策？将会发生何种影响？,利率下降，成交量快速反弹,诱因分析：供需关系存销比持续低位运行，市场供不应求，价格必然上涨，存销比大于12，市场库存积压，价格停止不前，积压到一定程度市场价格下降。,重庆表现,根据过往经济，我们判断： 1、当存销比高于12时，价格下行； 2、存销比低于10时，价格上行； 3、库存持续低位动作，价格上行之后，同时批售比上升、市场对价格上行有压力。,2010年房地产市场成交情况一览表,携2009年旺盛需求的余力，2010年上半年需量整体依然保持相对旺盛的走势，政府连续出台多个政策打压投资、投机性购房群体，抑制房价过快上涨，2010年整体成交达24万套，成交建筑面积约2240万方，成交金额约1335亿元，目前建面均价超7000元/，套内均价达8700元/。,各物业整体成交情况新政影响下，需求旺盛，价格不断攀升,成交结构,注：成交面积为市场成交建筑面积。,2010年较2009年，高层成交量减少257万方，成交占比同比减少5%；别墅、洋房成交量小幅上升，比重上扬；经济适用房成交量小幅下降，但成交占比稳定，占12%左右。,成交结构来看，10年相比09年洋房和别墅类产品的市场容量明显上升，在低库存时期，高端物业的需求量略有抬头。,单位：万方,成交结构,重庆表现,2010年高层产品中60-80依然是市场主力，但该面积段有向上下移动的趋势，市场细分日趋明显，紧凑型两房和标准三房占比加大。,市场越来越细分对企业的市场研究（消费者研究）、研发能力提出了更高要求。,重庆表现,2010年洋房产品中100-140依然是市场主力，标准洋房面积段得到巩固，小户型洋房减少，舒适性洋房增多。,2011年，由于契税政策，对供应结构将带来影响，进而影响成交结构，可能呈现两级分化的局面：建面144以上（套内125左右）产品，尤其是125-140（套内）户型，预计会有所下降

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