3.2物权法解释讲义——李建伟

1、北京众合：010-82168889 上海众合：021-31261701 广州众合：020-84456060 沈阳众合：024-31516012 重庆众合：023-65327907 成都众合：028-65555398 天津众合：022-58267279 郑州众合：0371-63553359 西安众合：029-85376586 福州众合：0591-87821126 武汉众合：02787690826 浙江地市管理部：0579-82025339 华北地市管理部：0315-5759884 山东地市管理部：0536-6103265 四川地市管理部：028-65956468 闽赣皖地市管理部：025-84798105 众合网校一对一：18612527695,保定众合：0312-5095257 贵阳众合：0851-85830513 长春众合：0431-81956572 长沙众合：0731-85217531 大连众合：0411-62255288 东莞众合：0769-22384849 合肥众合：0551-62617728 杭州众合：0571-88267518 海南众合：0898-68513213 哈尔滨众

2、合：0451-86675075 呼和浩特：0471-5279569 济南众合：0531-88905478 昆明众合：0871-65384163 兰州众合：0931-8767105 南昌众合：0791-86420621 南京众合：025-84798102 南宁众合：0771-2631519 青岛众合：0532-85012755 深圳众合：0755-82927350 石家庄众合：0311-89265308 太原众合：0351-2591685 珠海众合：0756-2160510 徐州众合：0516-85808400 厦门众合：0592-5326171 苏州众合：0512-67776198 宁波众合：0574-88131097,第一部分 物权法司法解释一的制定背景,物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。物权法自2007年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。 十八届四中全会通过的中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定指

3、出，要依法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，实现公民权利保障法治化；健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。这为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。产权本身是一个经济学概念，法律上与其大致对应的概念是财产权，而物权则与债权一起共同构成了近现代财产权的两大基石。正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障。,解释共22个条文，在体系上，本解释可以区分为三大部分：一是不动产物权的登记问题，具体而言，解决登记制度与物权归属和物权变动的关系问题；二是物权的共有问题，主要解决共有权人之间的权利冲突、权利配合与权利行使问题；三是善意取得问题，包括善意取得的前提条件、善意的认定标准及其时点等问题。 重点内容包括以下六个制

4、度群。,第二部分 物权法解释一的条文及关联法条解读,问题一、关于不动产登记与物权确认或基础关系争议,第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 【关联法条】物权法第19条第2款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,解读： 物权法权第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登

5、记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。 针对这一情况，解释从两个方面作出规定：一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。,【举例】张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。 如此，李四提起民事诉讼法院应当受理，李四提出其出资以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有

6、权人。,【例1】甲与乙签订协议，由乙以自己名义代甲购房，甲全权使用房屋并获取收益。乙与开发商和银行分别签订了房屋买卖合同和贷款合同。甲把首付款和月供款给乙，乙再给开发商和银行，房屋登记在乙名下。后甲要求乙过户，乙主张是自己借款购房。下列哪一选项是正确的？（2015-3-5，单）【答案为加黑项，下同】 A、甲有权提出更正登记 B、房屋登记在乙名下，甲不得请求乙过户 C、协议名为代购房关系，实为借款购房关系 D、如乙将房屋过户给不知协议的丙，丙支付合理房款则构成善意取得,【例2】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。哪些选项正确？（08延-3-59，多） A异议登记后，未经乙同意处分该房屋的不发生物权效力 B异议登记于3月31日失效 C甲有权向乙请求赔偿损失 D甲有权向登记机构请求赔偿损失,二、关于预告登记的效力,第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建

7、设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 【关联法条】物权法第20条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,解读： 物权法第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，为此，解释第四条对物权法第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于未经

8、预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。,【例1】甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（09-3-8，单） A抵押合同有效，抵押权设立 B抵押合同无效，但抵押权设立 C抵押合同有效，但抵押权不设立 D抵押合同无效，抵押权不设立,三、关于特殊动产转让中的“善意第三人”,第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。 【关联法条】 物权法第23条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 物权法第24条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。,解读： 近年

9、来有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人，也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集，因此处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。 基于此，解释第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向，遵循特殊动产物权变动的物权法规则，通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。,【例1】甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。后丁知情后，向甲表示愿以22万元购买，甲当即答应并交付给与丙。后乙起诉甲、丙、丁，要求判令汽车归己所有、办理有关手续且赔偿自己的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？（自编，单） A归甲所有，汽车所有权尚未发生变动 B归乙所有，否则乙可以请求甲承担损害赔偿责任 C归丙所有，因为丙可以对抗其他买受人 D归丁所有，丁可以要求甲、丙协助办理汽车过户手续,附图,四、发生物权变动效力的“法律文书”的范围,第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。 【关联法条】物权法第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。,解读： 限缩解释区分物权裁决与债权裁决 基于人

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