城市用地分类和标准解读课件

1、新版城市用地分类与规划建设用地标准 （GB 501372011）,2012-01-01 实施,编制过程,2007年10月 召开第一次碰头会。资料收集修改意见全国范围内征询。 2008年4月 各参编单位提出初步方案。 2008年10月 整合并形成意见稿 中规院（用地分类）同济（用地标准）。向全国征询意见。 2009年10月 向住建设部汇报。 2010年5月 形成审批稿。 2010年12月 正式批准，2012年1月1日起施行。,第一部分 用地分类,第二部分 用地标准,调整背景,原城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）作为城市规划编制、审批的一项重要技术规范已经施行了19年，它在统一全国的城市用地分类和计算口径、合理引导不同城市建设布局等方面发挥了积极的作用。 但是，随着我国城市发展宏观背景的变化，原标准也凸现出了许多不足，特别是与当前城市规划的多重目标导向、体现公共政策属性、城乡统筹发展，协调控制市场运行、利于地方灵活发展等诸多方面很不适应。 同时，原国标与土地规划及其管理制度的相对分离，长期以来忽视对非城市建设用地的控制，均与2008年1月实施的城乡规划法中所要求的城乡统筹

2、、改善生态环境、保护耕地等新要求不相适应。 此外，国家对新时期的城市发展提出“节约集约用地，从严控制城市用地规模”的新要求，应在规划人均建设用地指标、用地结构等控制标准中进一步体现。,本版分类标准的制订，主要从我国的具体条件出发，参考国（境）外经验，并基于5个基本原则调整分类体系： 一是支撑新颁布城乡规划法的实施，体现城乡统筹； 二是满足城乡规划调查、编制要求的同时，兼顾规划管理的需求； 三是适应政府职能的转变，结合市场的力量发挥调控作用，体现规划的公共政策属性； 四是对现有多种分类规范，包括土地现状用地分类、国民经济行业分类、城市绿地分类、居住区规划分类、道路交通规划设计规范等的协调； 五是既保持现有分类标准的大致稳定，同时做必要调整。（存在现实制约及局限性）,调整原则,新标准的用地分类是“分层次控制的综合用地分类体系”，包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。,调整特点,某一地类划入城乡用地分类还是城市建设用地分类，基于两个原则： （1）地类无遗漏，无重复。某一土地使用性质要么划入城乡用地分类，要么划入城市建设用地分类，以免同时划入两个分类体系，导致使用中的混淆； （2）划入城市

3、建设用地分类的用地纳入城市建设用地标准统计。考虑到某些用地，比如机场、军事用地等，有可能处在某一城市的中心城区，但是其服务范围往往是更大区域范围的，将其不纳入该城市的人均城市建设用地的核算，更符合实际建设情况和社会经济活动特点，因此将该类用地纳入城乡用地分类范畴。,新分类体系的特点是： （1）空间覆盖完整，城乡用地分类与城市土地利用分类衔接清楚； （2）系统层次清晰，与城乡不同空间层次的规划系统对接明确； （3）适用面广，既可用于现状调查统计，也可用于规划编制，还可用于规划审查管理； （4）与原城市用地分类体系基本衔接，利于转换和过渡。,城乡用地分类,本标准的城乡用地分类适用于市域内全部土地，在规划调查、编制和管理工作中，应该根据土地实际使用的主要性质和规划引导的主要性质进行划分和归类，市域范围内所有用地都应列入该分类中的某一类别，并且不能同时列入两项或两项以上的功能类别。,将为区域服务的功能独立于城市用地系统外，以“减少”城市用地平衡的压力。,（1）“城乡居民点建设用地”的内涵包括城市、镇、乡、村庄的建设用地以及上述城乡居民点之外以居住、工业、物流仓储、商业服务业设施以及风景名胜区、

4、郊野公园等的管理服务设施等为主的独立建设用地，既通过城市、镇、乡、村庄的建设用地与城乡规划法所确定的规划编制体系的规划层级相对应，又兼顾与上述城乡居民点功能相近但独立分布的城乡居民点建设用地在规划区中所承担的功能和发挥的作用，突出将城乡居民点建设用地进行统筹考虑、统筹管理的原则，也为编制城乡居民点建设用地标准奠定基础。,分类详解,（2）“区域交通设施用地”在原国标中“对外交通用地”的基础上，指铁路、公路、管道运输、港口和机场等承担城市对外交通运输的设施用地。该用地中将铁路客货运站、公路长途客货运站以及港口客运码头纳入城市建设用地分类范畴，主要考虑到该类用地与城市生活更加密切，实际建设中往往围绕这些设施形成城市的交通枢纽。机场用地中不包括净空控制范围用地。,分类详解,（3）“公用设施用地”指为区域范围服务的区域性能源设施、水工设施、通讯设施、殡葬设施、环卫设施等用地，与城市建设用地分类中的“市政公用设施用地”分类互不重叠。,分类详解,（4）“特殊用地”在继承原国标城市用地分类内涵的基础上： 其中，“军事用地”指专门用于军事目的的军事设施用地，不包括部队的家属生活区和军民共用设施用地； “

5、安保用地”指监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地，不包括公安局，该用地应归入行政办公用地（C1）。 此外，将外事用地纳入“公共管理与公共服务用地”的范畴。,分类详解,（5）“采矿用地”为采矿、采石、采沙、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。,分类详解,分类详解,非建设用地在原国标分类中主要通过“水域和其他用地”体现。,分类详解,（1） “水域”中类与土地利用现状分类中的“水域及水利设施用地”相比较，将“水工建筑用地”纳入“公用设施用地”（H3），意在突出水域在城乡规划中所起到的生态、生产方面的作用以及防灾方面的影响。,分类详解,（2）“农林用地”涵盖农林业生产的用地，与土地利用现状分类的一级地类“耕地”、“园地”、“林地”、“草地”完全相衔接。对于“农用地”的认识和分类，主要在于统筹规划区城乡建设，保护耕地和林地等生态资源和农业生产条件，而不在于具体农用地内部的布局和调整利用，因此，这大类用地应是控制开发的重点区域，作为城乡建设用地的良好生态背景。,其中，“设施农用地”承载了种植或养殖等农业生产活动，指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地以及农村

6、宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。,分类详解,（3）“其他非建设用地”包括土地利用现状分类的一级地类“其他土地”以及一级地类“水域及水利设施用地”中的“沿海滩涂”、“内陆滩涂”、“冰川及永久积雪”用地。,城市建设用地分类,新标准的“城市建设用地”与城乡用地分类中的“H11城市建设用地”概念完全衔接。 新的分类没有采用划分“混合用地”地类的方法来体现用地的兼容性，主要考虑“混合用地”这一概念含义不清。 为了反应现状中这种用地混合的实际情况，在分类时宜按土地使用的主要性质对其进行分别归类，而不宜笼统用一种“混合用地”来代替,居住用地,居住用地,R21 住宅用地 住宅建筑用地（含保障性住宅用地）及附属道路、停车场、 小游园等用地,居住小区及小区以下级的,居住小区及小区以下级的,居住小区及小区以下级的,分类详解,（1）关于居住用地的含义 按照现代居住区的规划理论和方法，将住宅及服务于基本生活需要的道路、绿地、日常性生活服务设施等看作一个整体，因此，居住用地应包含住宅、社区级及以下级别的道路、绿地、配套服务设施等四项用地。本次修订中，还考虑到政府发挥公共服务职能、便于实际管理等要求，将中小学用地

7、划入公共管理与公共服务用地，其他社区级及以下级别的配套服务设施用地仍然属于居住用地。,（2）居住用地中类的重新划分 本次修订结合我国的实际情况，仍按层数、布局、市政公共设施、环境质量等综合因素，把居住用地分为三个中类： “一类居住用地”是以低层为主的居住用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等，市政公用设施齐全、布局完整、环境良好。 “二类居住用地”是中、高密度居住用地，市政公用设施比较齐全、布局相对完整、环境良好。 “三类居住用地”是指以需要加以改造的简陋住宅为主的居住用地，包括市政公用设施不齐全，环境较差的危改房、棚户区、临时住宅等。这类用地在我国大多数城市中均有一定数量，通常在现状居住用地调查分类时采用。,（3）居住用地小类的划分调整 原标准中每一居住用地中类中还明确区分了住宅用地以外的公共服务设施、道路和绿地，与现行城市居住区规划设计规范相衔接。但是，这种小类划分已不适应市场经济下的开发模式，社区级及以下的道路用地和绿地，除了现状调查可以使用，在控制性详细规划等各类规划编制中很少能够明确划分。因此，本次修订将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”两类： 新标准“住宅

8、用地”的内涵发生变化，将社区级及以下的道路用地、绿地以及配套的市政公用设施用地划入住宅用地，主要由于这些用地与住宅密不可分，除修建性详细规划外，其他类型规划很难也没必要分开，同时考虑到物权法的要求，难以确定边界的配建设施不列入用地分类。 新标准“社区服务设施用地”指社区及以下的主要公共设施和服务设施用地，包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区服务、市政公用设施等用地，中小学除外。这样的分类更能适应市场经济，方便公共服务设施用地布局考虑服务人口和服务半径，适应不同规模、不同区位的要求，也便于控制公益性设施的规划建设。 另外，在二类居住用地中增加“保障性住宅用地”小类，以体现国家关注中低收入群众住房问题的公共政策。,分类详解,公共管理与公共服务用地,公共管理与公共服务用地,分类详解,原“公共设施用地”的用途涵盖范围十分广泛，其定义界定了服务于居住区以上空间范围和人口规模的办公、商业、文化、体育、医疗、教育科研等多种基本公共服务设施用地的集合体，用地保障城市正常运转并维持一定的生活质量水准。可以说“公共设施用地”地类诞生于我国经济体制发生重大转折的重要历史时期，其主体内容仍然延续了计划经济体

9、制的思维体系，是一种体制转型期尝试接轨的过渡性历史产物。 改革开放20 年以来，随着经济运行的市场化程度不断扩展深入，城市政府的职能开始转向完善城市功能、改善投资环境和提高城市综合竞争力等方面，而许多过去由政府统管的公共设施项目逐步移交给市场运作。在此形势条件下, 投资主体多元化导致公共设施类型发生分化，同时也对规划提出了将该地类进行区分的要求。因此，本次修订将“公共服务设施用地”分化为“公共管理与公共服务用地”与“商业服务业设施用地”两大类，其下的中类大致可以在原国标“公共设施用地”的中类中找到相互对应的地类，但是进行有必要的一些整合。,分类详解,原“公共服务设施”功能按照政府与市场不同需求的新划分,分类详解,“行政办公用地”将原国标“行政办公用地”缩小范围，仅包括党政机关、社会团体、事业单位、群众自治组织等非营利性设施用地，市场经济体制下转轨为商务办公的设施用地则归入本标准分类的“商务设施用地”中。,分类详解,“文化设施用地”将原国标“文化娱乐用地”缩小范围，仅包括图书展览等公益性文化活动设施用地。原标准“新闻出版用地”、“文化艺术团体用地”、“广播电视用地”的报社、出版社、广播电台、电视台等纳入本方案“艺术传媒产业用地”，原标准“广播电视用地”的转播台、差转台等用地纳入本方案“广播电视设施用地”。,分类详解,“教育科研用地”指高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位等用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地。在保留原有“高等院校”、“中等专业学校”、“特殊学校”小类的基础上，将原“成人与业余学校”按照公共性和商业性的划分，分列入“高等院校用地”以及“其他服务设施用地”，并新增“中小学用地”小类。,分类详解,“体育用地”指基本的体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地，小类与原国标一致。但是，高尔夫球场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地划入“康体用地”。,分类详解,“医疗卫生用地”指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地，原“休疗养用地”纳入本方案的“旅馆用地”。其分为四个小类，将原“医院用地”按照对环境的要求拆分为“医院用地

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