2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究版

1、,Content 目录 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员：,白彦军 温靓靓 刘丽杰 陈文静 战雪 周宣 赵丽一 蒋云峰 黄秀青 林建晖 苑承建 曹旭东 袁彬彬 程玉,莫天全 曹晶晶 潘雪 王琳 程威 周巍 杜语轩 高静 陈茜 李力 丁晓 薛建行 王可珍 马文涛 祁丽静,黄瑜 邓西 黄圣 吴建钦 李雪娇 李璠璠 李沛平 张曼 张丽丽 张志杰 胡超 薛琳 钱慧群 张伟 黄飞,葛海峰 黄秀连 张婷 祁璇 郑艳会 杜咏咏 赵宕涵 吴珊 汪勇 张化学 赵玉国 黄雪 王玲 高院生 赵婵,中国指数研究院 地址：北京市丰台区郭公庄中街 20 号院 A 座 邮编：100070 电话：010-56319200 传真：010-56319191, 研究背景与方法体系 1/研究背景 经济面临下行压力，转型升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑 房地产告别高增长时代，城市分化加剧，城市群效应显现 4/方法体系,市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力 10 大方面，近 40 项具体指标构建评价模型 297 个地级以上城市全样本评价 全国 2

2、97 个地级以上城市开发投资吸引力 评价结果 7/评价结果 上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好 的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前 东部沿海发达城市群城市保持领先优势 9/特征分析 一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三 角城市制造业基础强 房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市 开发投资额及销售面积增长显著 城市群视角下的城市发展趋势,15/中国城市群发展格局 京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国 11%， GDP 占全国 55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。,18/京津冀城市群 内部城市差距明显，是短板也是契机。政策驱动：国家重点规划区 域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断， 由 0 至 1 发展空间广阔。北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市 空间大，天津快速扩张中。,23/长三角城市群 国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备。 创新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市 取胜关键。上海心脏地位强化，Z 字形发展带仍是重点，发展

3、轴带 上的城市将保持领先优势。,28/珠三角城市群 同属广东，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放 的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞 一体化程度突出。当前正携手港澳进入湾区时代，珠三角再迎发展 新机遇。,34/长江中游城市群 长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部 产业转移的重要传送带，目前武汉、长沙、南昌三大省会城市虹吸 效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江 等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升。 37/成渝城市群 作为西部最具潜力的城市群，成渝城市群聚合将产生“1+12”的 效应，重庆、成都的城市吸引力和综合竞争力不断提升，核心地位 不断强化，未来随着城市间联动效应的增强，周边绵阳、德阳、泸 州、宜宾等城市也将迎来快速发展期。, 结语,2017 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究,1,一、 研究背景与方法体系 1、研究背景 从 1998 到 2017 年，中国的房地产行业市场化之路已走过 20 年，在这 20 年间，一幢幢高楼平地而起，不仅见证着中 国人生活质量的提高，也见证着城市的振兴

4、与崛起，中国城市新的发展格局正在形成。城市间的角力与比拼，背后依托的是 经济与产业实力的博弈。2016 年，中国 GDP 总量达到 74.4 万亿，同比增长 6.7%，虽然第三产业增加值占比已超过 50%， 但工业化仍是我国经济发展的主要推动力，当前，面对发达国家“再工业化”与东南亚国家的低成本优势，中国产业经济转 型迫在眉睫。 经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高，因此中国的产业结构优化之路，一方面体现在发达城市与 落后城市间的产业横向转移，另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。传统工业化带来的经济增长边 际效应减弱，后工业化时代已经到来，在这场产业结构升级的革命中，中国城市的格局也迎来重塑机遇。 东部沿海城市人口数量红利殆尽，产业结构必须向依靠创新与改革的高端结构升级，而东部原有的传统产业也将进行国 内城市间的横向转移，这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移，还包括核心大城市向周边卫星城或相邻城市的 外溢，正是由于这种产业在城市之间的变迁，推动了资本与就业岗位的转移，从而带来了人口的加速流动，西部核心城市也 迎来新的发展契机，东部大城市与周

5、边城市的联系更加密切，城市发展迈入都市圈与城市群发展的阶段。 如果把目光聚焦到房地产市场，我们会发现，2016 年持续走高的中国房地产市场从区域的角度也可以用“分化”来概 括，核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域，具有产业基础的城市在这一轮周期中需求得到充分释放；另一方 面，核心大城市周边的三四线城市显然正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。正 是基于中国城市发展的特征出现如此变化，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构把深耕布局 的视角聚焦到城市群范畴上。2017 年，中国指数研究院特开展城市房地产开发投资吸引力研究，从城市群的角度分析城市 发展脉络，以引导资源合理调配，发现价值洼地。 自 2003 年起，中国指数研究院已连续 15 年开展相关研究，并借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国 城市房地产开发投资吸引力评价体系”，通过科学的研究体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合 评价，以发掘房地产开发投资潜力城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。2017 年，在新的宏观环境和城

6、 市发展特征下，中国指数研究院优化研究体系，对城市投资价值进行更精准、系统的评价。,2017 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究,1) 经济环境已变，行业进入新常态，城市研究价值凸显,2) 城市群效应显现，城市分化加剧 我国“十三五”规划提出“加快城市群建设发展”，城市群将成为中国未来城镇化的主要形态，未来的生产力布局和新 的经济增长点都将围绕城市群进行，同时由于城市群内部分工定位不同，城市发展阶段不同、需求不同导致出投资价值的明 显差异，以城市群视角进行城市价值的解读成为城市研究的必然趋势。 此外，2016 年以来，城市间房地产市场表现也印证了上述结论，城市市场分化趋势进一步加剧，其中，重点一二线及 城市群核心城市辐射范围内的三四线城市表现良好，发展潜力较大。 一线城市具备较好的人口和资本吸附力，市场需求持续旺盛；二线城市中南,京、苏州等强二线城市需求大量释放但供应不足，市场热度较高；武汉、郑 州等二线城市，因在区域内具备良好的城市基础和人口吸附能力，内生性需 求较为旺盛，市场表现突出。 昆山、东莞、惠州、廊坊等城市处在长三角、珠三角及京津冀三大主要城市 群的核心城市辐射范围

7、内，具备明显的区位优势，积极承接核心城市的外溢 需求，房地产市场热度明显高于其他三线城市，甚至超过中西部的一些普通,二线城市。 整体来看，2017 年外部经济环境更加复杂，行业发展进入新常态，城市分化下的城市群效应凸显。在此背景下，中国 指数研究院启动“2017 年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，从城市群的视角解读城市投资价值，具有重大 现实意义和参考价值。 2,一二线重点城市 受区域核心辐射的城市,经济增速换挡，外部环境趋于复杂 当前中国经济发展已步入“新常态”，这不仅表现为增 速放缓，也表现为结构调整以及风险暴露。2015 年，中国 GDP 增速首次低于 7%， 2016 年增速下行趋稳，为 6.7%， 但目前人力资本、科技创新和结构升级等新动能尚未成型， 随着“三降一去一补”继续推进和供给侧改革的持续深化， 经济下行压力较大。同时，2017 年外部环境更趋复杂，发 达国家经济复苏状况并不明朗，加之英国脱欧、特朗普当选 美国总统等“黑天鹅”事件频发，中国将面临更加复杂的国 际政治经济环境，经济存在继续探底的可能性。,行业由高速增长迈入稳步发展阶段 回顾过去，房地产行业在

8、中国经济高速增长的过程中始 终扮演着重要的角色，尤其是 2003 年以来，房地产业被确 立为国民经济支柱产业，行业发展历经黄金十年，市场扩张 性增长并渐趋成熟。从中国目前以及未来经济增长的角度来 看，房地产业的高速增长已接近尾声，增速趋于平稳。新的 发展阶段下，随着人口及资本集聚效应进一步凸显，中国房 地产行业分化格局将进一步加剧，过去粗放的开发投资模式 难以持续，未来只有对城市、业务和产品进行科学的研究和 评价，才能更好的发现城市价值，把握拿地投资节奏。,城市,3,长三角 城市群,北京 天津,成都,郑州 西安 重庆 武汉,福州 厦门 珠三角 城市群,日本太平洋沿 岸城市群,英国伦敦 城市群,欧洲西北 部城市群,北美五大湖 城市群,美国东北部大西 2017 中国地级以上洋沿岸城市群 房地产开发投资吸引力研究,中国长江三角 洲城市群,全球五大发达城市群是经济最发达、人口最密集的区域，中国长三角有望成为世界第六大城市群 随着技术的进步，“夜灯”数据逐渐成为人们观测城市经济水平和人口聚集的重要工具。根据 NASA-NOAA 的 Suomi 国家极 地轨道伙伴卫星（NPP）观测到的 2016

9、年地球“夜灯”图像，我们可以看到，以伦敦为核心的英国城市群、以纽约为核心的美国 东北部大西洋沿岸城市群、以巴黎为核心的欧洲西北部城市群、以东京为核心的日本太平洋沿岸城市群和以芝加哥为核心的北美 五大湖城市群夜间灯光亮度最高且已连成片，表明这些区域经济发展水平较高，城市发展成熟。 中国范围内，长三角、珠三角城市群以及北京、天津、武汉、重庆和成都等核心城市夜灯亮度高 中国城市的夜间灯光图显示，目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域，京津冀城市群中北京、天津亮度显著 高于河北，更多地区仅核心城市亮度较高，如长江中游城市群的武汉；成渝城市群的成都、重庆；中原城市群的郑州；海西城市群 的福州、厦门；关中城市群的西安等。这也表明，这些区域尚处在发展初期，核心城市虹吸效应远大于外溢效应，尚未形成区域间 的联动发展。,资料来源：www.nasa.gov,4,2017 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 2、方法体系 中国指数研究院自 2003 年起即开展城市投资吸引力研究，研究对象涉及全国 297 个地级以上城市1，积累了丰富的研 究经验。该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产开发投资吸引力研究。 2017 年，我们在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系 进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸引力。我们将评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整 合，构建形成 2 大维度、10 大方面，近 40 项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国 31 个省（直辖 市、自治区，不含港澳台地区）的 297 个地级以上城市进行投资吸引力评价。并从城市群视角对五大主要城市群的投资吸引 力进行深入研究。,评价的逻辑： 量与价是市场最重要的二维属性，房地产市场也不例外， 城市投资潜力正是市场容量与增值潜能共同作用的结果，当 城市房地产市场规模能够有质量的扩张、房地产价格保持合 理上涨时，城市房地产就具备投资潜力。因此，我们对城市 房地产投资潜力的判断也是基于市场容量和增值潜能两大 维度，找出分别影响二者的关键因子，创建城市房地产

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