2014年郑州上街区域房地产市场调研分析暨嘉韵商业街项目定位报告下

1、,郑州市上街区域房地产市场商业市场调研分析 暨嘉韵项目定位报告,2014年06月18日,（下）,对嘉韵项目的启示,上街MALL2012年下半年起推售商业，2013年初开盘，步行街区去化35%；2013年 3月份开业，招商情况良好：,1.二层以上商业对招商和销售存在一定抗性，需尽可能在项目最初产品规划设计时规 避此问题，避免造成项目销售不畅；,2.招商的成功与否，对投资客的决策有一定影响；,3.返租销售为投资客降低了市场培育期的风险，对投资客的决策产生一定影响；,商业竞品研究,欧凯龙城市广场,3,欧凯龙城市广场,3,商业竞品研究 项目总规,房源分布,4#,4#,项目分析 项目现状：目前剩余商铺为面积较大、位置较差商铺，去化较为困难。公 寓为六梯33户，28层酒店式公寓，面积区间在26-60，1-3层为商铺， 产权年限为40年，目前持续积累客户中。,上周营销动态：项目目前招商已进入收尾阶段，商业街绿化施工中，商业, ,街外立面施工中，目前在售部分仍为4号楼商铺；下一步营销工作将进行 公寓的销售筹备； 整体销售情况：外街部分及商场周边一层铺位去化较多；内街部分及商场 内部商铺处于持续销售阶段

2、，整体销售率约达80%。 推广方式：近阶段无较大推广动作。 项目动态：在售楼处进行了公寓产品基础信息的展示（户型图、楼体模 型），开始接受客户咨询。 目前无较大推广，针对前期积累商铺客户持续回访渗透公寓信息。,公 寓,对嘉韵项目的启示,欧凯龙城市广场入市较早，但销售情况并不十分理想：,1.体量过大，会让商户及投资客对未来商业的成活率产生怀疑；,3.招商的成功与否，对投资客的决策有一定影响；,4.返租销售为投资客降低了市场培育期的风险，对投资客的决策产生一定影响；,2.品牌商业运营公司，会让商户及投资客对项目产生一定信赖；,5.开发商的大量自持，会坚定商会及投资客对项目未来运营成功的信心；,上街第一城,商业竞品研究,百硕 金街,4,项目分析, ,项目现状：目前推广主题为：8万元买商铺，首批推出商业为新汽车站周 边商铺，即孟津路与汝南路西北侧商铺，面积工作间 20-200平方米，主 要商铺形式为一层及一拖二，实收均价：一层6000元/，二层4000元/ ，一二期产品去化40%，均以认筹形式进行开盘，三期目前接受客户咨 询中；近期结合在中央名邸售楼部进行宣传，目前结合住宅洋房进行双线 宣传；

3、 推广方式：道旗、短信、售楼处展示、派单、郑上1路、2路车体等。 优劣势： 项目优势：项目主打双首层概念，有公建设施汽车站，商铺多为40左 右，面世之初因其价位较低受到市场较高的关注。 劣势：区域不是上街认可的主流发展方向；商业未来经营不明确；, 临时售楼部展示,项目整体规划,商业竞品研究,百硕 金街,4,商业竞品研究,百硕 金街,4,交通通达性好，但目前项目周边较为荒僻，人气略显不足,对嘉韵项目的启示,百硕金街2013年下半年起入市，因临近新汽车站，受市场关注率较高：,1.双首层规划设计，可解决一部分二层卖不上价、租不出的问题； 2.地段的无可比拟性，成为项目独一无二的核心竞争力；,3.返租销售为投资客降低了市场培育期的风险，对投资客的决策产生一定影响；,随着郑上新区概念的 提出，中原路的开通， BRT公交、轻轨的开通， 整个上街的城市发展方 向逐渐往南发展，以登 封路、许昌路的核心的 地段将成为未来发展潜 力最大的区域，大量房 地产项目在此区域大量 开发，例如郑西联盟新 城、龙都国际、亚星江 南小镇等，未来此区域 居住人口的数量将会是 一个极为庞大的体系。,中原路,总结：庞大的居住

4、人口体系带来极大地消费需求，而本区域却并没有一个较大的 商圈来满足人们的购、玩、乐等需求，这就为项目创造了极其优越的条件,商业市场分析,区域商业现状,市场研究,商业市场,发展 趋势,从上街的发展来看，区域商业将逐步由新城镇商业向地区商业中心过度。 在这个大环境下，区域商业格局会呈现单一商业中心+一二处商业副中心的局面 商业形式将逐步向“商业街+大型购物中心”形式发展,商业 定位,本案商业定位 立足居住区，借势城际和城市交通枢纽，打造地区商业中心 业态由基本配套逐步向城市服务转移,区 位 类 别 业 态 类 别,单纯的社区配套商业,地区商业中心,转变,商业定位,备注：通过放弃、弱化或维持先天难以改变的，同质化的，以及目标消费者敏感度低的竞争 因素，降低竞争成本；强化市场需要的而且竞争者不足的竞争因素，创造竞争差异化，提升 消费者和经营者价值。,商业定位原则, 以特色化、主题化、集中化业态定位 增强目的性消费，扩大商圈幅射范围, 无论项目本身还是进驻的商家都要体现品牌化, 充分挖掘消费者潜在需求，填补市场空白, 从竞争角度出发，力求“人无我有，人有我全”, 一切以经营为核心,商业定位思路,

5、商业 定位,商业定位,郑上新区,新商业时代领航者,见证一个时代的飞跃 引领一个新区的崛起 未来新区的起航者与领跑者 商业时代最具投资价值的商业综合体,规划 体量,根据项目区域辐射范围、社区商业服务半径及人口 建议本案社区配套商业体量约3.5万 商业规模确定,一般衡量标准3人/100计算，本项目住宅面 积约20万，未来两年区域人口35万人，按 照人均商业面积0.7计算。,项目商业最终规划面积,3.5万,商业定位,地区性商业中心,在满足项目自身及周边社区需求的前提下,增设目的性消费业态 积极拓展项目辐射力,市场定位,中高档,业态定位中高档,中档 中低档 低档 解析： 形象推广高档有利于充分引发市场关注度，提升项目品牌； 业态定位以中档为主，主要是与片区居民消费力特征相吻合。,档次定位 形象推广定位高档 高档,集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的 体验式特色商业,配套齐全、品味高雅,为人们创造一种休闲、舒适、轻松的购物氛围 实现在休闲中购物的乐趣,业态定位,C区,业态分区,A区,B区,A区业态建议,A区靠近登封路，登封路周,边小区众多，消费人群数量大， 建议做超市，满足人们日常的 生活需

6、求。,超市可为项目及周边居住人群 提供生活所需用品，经营业态 以餐饮美食、夜市、百货等为 主。,B区业态建议,B区靠近淮阳路，项目对面,为几个大型住宅项目和左照沟 公园，人群经济实力相对较高， 建议以主题酒店、休闲娱乐、 中高档会所、饭店为主。,C区业态建议,C区为商业街的中心区域，,建议以品牌服装、电子数码、 名表、西式餐饮、时尚咖啡等 为主，内部增设建筑小品、休 憩长椅、特色雕塑、电子地幕 等，增强现代性、时尚性、趣 味性。,产品建议,商业 建议,设计说明：本商业户型为三层，考虑到上街业主的购买能力，户型都 设计成小户型，户型开间为5米，进深为16米，户型面积区间为80- 232平米，本户型可底层与二层同时卖，也可底层和二层分开销售。,产品建议,商业 建议,设计说明：本商业户型为三层，考虑到上街业主的购买能力，户型都设计成 小户型，户型开间为4.5米，进深为7.5-15米，户型面积区间为33.7-67.5 平米，本户型可底层与二层同时卖，也可底层和二层分开销售。,产品建议,商业 建议,设计说明：本商业户型为三层，考虑到上街业主的购买能力，户型 都设计成小户型，户型开间为4.5米，进

7、深为15米，户型面积为54平 米，本户型可底层与二层同时卖，也可底层和二层分开销售。,产品建议,商业 建议,设计说明：本商业户型为双首层，考虑到上街业主的购买能力，户型都 设计成小户型，户型开间为4.5米，进深为15米，户型面积为67.5平米， 本户型可底层与二层同时卖，也可底层和二层分开销售。,商业售价,价格 推导,项目周边目前在售新建商业有和昌都汇广场和已租售项目富丽花园 考虑地理位置及城际交通等因素，建议商业预售价70008000元/ 根据市场对比法，计算出本项目商业预 售价为70008000元/,项目认知 战略解析 项目定位 物业建议,目录 市场研判,项目配套 项目规划 建筑风格 产品户型 景观规划 教育配套 建筑材质,产品价值 体系构建,外立面浓厚大气，尽显新都市生活气息 创新2+1、小三房，赠送面积，小面积，低总价 超宽楼间距，大尺度景观视野，社区内景观公园 引进1所高规格的省实验/国际双语幼儿园，打 造 教育 概念 真石漆与高档石材结合，高档实木门、品牌电梯等 把建材作为项目一大亮点,建筑价值 户型价值 景观价值 教育价值 建材价值,配套价值 规划价值,四大公园，左照沟公

8、园、购物公园（项目商业街）、 景观公园（幽美水系景观）、湖景公园 以人为本，融入科技元素，讲究高效,左照沟公园 购物公园 景观公园 湖景公园,紧邻左照沟公园，闲适生活咫尺可及 项目一站式欧式风情休闲街区，充分满足娱乐需求 打造幽美水系园林景观，出则繁华，入则宁静 临近建业百亩生态湖景，安享豪奢天然配套,产品价值体系 1、公园配套 一城四公园，宜居新核心,空间布局 景观规划 智能化应用 物业管理,组团规划，相对围合，营造合理邻里规模，增强归属感 突出景观均好性，保证高层大尺度景观，建筑与景观融合 打造现代智能化小区（安保系统、可视系统、门禁系统、科技应用 ） 采用国际优质物业管理模式,产品价值体系 2、规划理念 以人为本，融入科技元素，讲究高效,产品价值体系 3、建筑风格建议 区域市场建筑风格抽样整理,理想名城：现代简约风格,亚星江南小镇：徽派建筑风格,翡翠华庭：欧陆新古典主义风格,和昌都汇广场：新中式建筑风格,郑西联盟新城：现代中式,龙都国际：ArtDeco建筑风格,欧式风格，典雅、雍容华贵,建筑风格参考一,产品价值体系 3、建筑风格建议,欧式建筑风格 外立面效果图,具有人文情怀的优雅

9、元素 在建筑中得到体现,借助欧式风格这一经久不衰的建 筑风格为项目注入华丽、典雅、 底蕴的人文气质。,产品价值体系,欧式建筑风格商业街效果图,产品价值体系,欧式风格强调以华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型达到雍容华贵的装饰效果。类型有哥特式建筑，-巴洛克建筑,法国 古典主义建筑，古罗马建筑,古典复兴建筑，罗曼建筑,文艺复兴，浪漫主义，折衷主义。喷泉、罗马柱、雕塑、尖塔、八 角房这些都是欧式建筑的典型标志。,参考怡丰新都汇和非常国际项目建筑风格,现代建筑风格，外立面简洁，立体感强,怡丰新都汇效果 图,建筑风格参考二,产品价值体系,外立面简洁流畅，立 体层次感强，体现项 目活力及个性化特征,产品价值体系,现代建筑风格外立面,现代建筑风格外立面,现代主义风格体现在住宅上有着几何线条修饰，色彩明快跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、 架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台 或内置阳台，合理运用色块色带处理，给人简洁、质朴，返朴归真的感受。,产品价值体系,外立面过于复杂,外立面过于简单,产品价值体系 现代建筑风格外立面 现代主义建筑风格在实际应用中容易出现两个极端： 一是过分强调外立面层次变化，带来外立面成本提高 二是外立面过于简洁、单调，外立面形象、品质感不够,建筑向上，打造超宽楼间距，地面预留大尺度景观视野，灵动水系景观,营造社区内大景观公园的概念,入口廊道,超宽楼间距带来的大尺度景观 视野效果示意,社区内景观公园,4、景观建议,产品价值体系,鉴于区域内初级教育优质资源匮乏，本项目可引进初等教育名校,打造教育社区概念，形成项目一大核心竞争力,【引进1所高规格省实验/

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