2016莽山商业街项目物业发展建议64p

1、,2016年03月,莽山商业街项目物业发展建议,物业发展研究部分框架,本体分析,产品设计建议,其他建议,景观及污噪影响分析,用地指标分析,规划布局建议,酒店建议,商业建议,公寓建议,地块价值分析,地块分析小结,地形地势分析,分期开发建议,补充建议,展示区建议,项目属于中等规模，商业街旅游地产项目，物业类型以商住为主,用地指标分析：,用地性质：商住、服务用地 用地面积：36093.75，约54亩， 容积率：1.2左右 计容建筑面积：约4.3万 建筑密度：30%,地块范围,坪 坑 河,规划路,地形地势分析：,地块不规则，大致呈长条形，靠河部分地势较低，临山部分地势陡峭，规划设计施工难度较大。,地块北面坪坑河以及三面环绕的莽山，成为项目最强势的景观支撑,地块周边情况：,景观资源及周边污噪影响分析：,莽山管理处,天沅大酒店,莽山大酒店,坪坑河,评判依据：主要以景观和道路为主要影响因素进行居住和商业价值的划分,用地价值分析：,商业价值最高部分主要在地块北面临坪坑河同时靠近规划道路一侧； 居住价值最高的地方主要分布在地块东南部，不受道路干扰区域，有较强的景观资源支撑。,地块分析小结,地块规模、指标

2、 -地块总用地为约54亩，物业类型多层为主，容积率1.2左右，计容建筑面积：约4.3万。 地形、地势特点 地块不规则，大致呈长条形，靠河部分地势较低，临山部分地势陡峭，规划设计施工难度较大。 用地资源分析 -地块北面坪坑河以及三面环绕的莽山，成为项目最强势的景观支撑 用地价值分析 -商业价值最高部分主要在地块北面临坑坪河，同时靠近规划道路 -居住价值最高的地方主要分布在地块南部，收干扰小，有较强的山体景观资源支撑。,物业发展研究部分框架,本体分析,产品设计建议,其他建议,景观及污噪影响分析,用地指标分析,规划布局建议,酒店建议,商业建议,公寓建议,地块价值分析,地块分析小结,地形地势分析,分期开发建议,补充建议,展示区建议,整体规划布局,规划上结合地形地貌整体分为三个功能部分：酒店：设置在地块的东南面，南面临山，北面临商业街，公寓：同样在地块南面临山设置，紧靠酒店利于后期物业管理；商业：地块北面和中部，临河布置，充分体现商业价值。,整体规划布局合理,初步规划布局,优化建议,道路优化：1、建议将地块进入桥梁设置在靠近停车场位置，临河沿线尽量保证为步行空间，同时靠近停车场方便停车；2、在地

3、块中间位置增加人行吊桥，方便游客步行进入。,优化建议,初步规划布局,通过公寓和商业街以及商业街和商业街之间的连廊设置，让2、3层商业联合贯通提升整体商业价值.；主入口位置设置楼梯可以上到2、3楼的商业。,优化建议,初步规划布局,临水空间示意,亲水是人的天性，通过设置小水坝蓄水，同时合理的在商业街道中引入水系，沿河设置亲水平台，同时还可以设置体验水车、喷水池等游乐设施，形成趣味的滨水商业建筑形体，可以无形中提高消费者的驻留时间。,水坝,水坝,地下车库出入口,原车库入口,调整后位置,建议广场部分不设置车库入口，调整至如图位置，保证广场的完整性和人行空间以及广场部分商业的价值。,优化建议,初步规划布局,地下车库人行出入口,增加地下车库进入商业街和公寓的出入口，保证人流出入方便。,车库内出入临水平台和酒吧的出入口,车库内出入主广场出入口,增加一个公寓出入口,优化建议,初步规划布局,首层商业优化,首层北面酒吧临商业街的部分建议划分成小商品，与街南面的铺形成双铺的形式，更利于形成商业氛围,优化建议,初步规划布局,卫生间位置,公共卫生间主要直至在人流较为集中地广场部分以及商业街的中间位置和西头位置，

4、其中广场位置和西头位置的卫生间可以结合地下室考虑，尽量不占用商业街面积。,优化建议,初步规划布局,整体规划布局小结,整体布局建议 项目规划上结合地形地貌整体分为三个功能部分：酒店：设置在地块的东南面，南面临山，北面临商业街，公寓：同样在地块南面临山设置，紧靠酒店利于后期物业管理；商业：地块北面和中部，临河布置，充分体现商业价值。 优化建议 道路优化：1、建议将地块进入桥梁设置在靠近停车场位置，临河沿线尽量保证为步行空间，同时靠近停车场方便停车；2、在地块中间位置增加人行吊桥，方便游客步行进入。 街道优化：通过公寓和商业街以及商业街和商业街之间的连廊设置，让2、3层商业联合贯通提升整体商业价值.；主入口位置设置楼梯可以上到2、3楼的商业。 临水商业优化：亲水是人的天性，通过设置小水坝蓄水，同时合理的在商业街道中引入水系，沿河设置亲水平台，同时还可以设置体验水车、喷水池等游乐设施，形成趣味的滨水商业建筑形体，可以无形中提高消费者的驻留时间。,物业发展研究部分框架,本体分析,产品设计建议,其他建议,景观及污噪影响分析,用地指标分析,规划布局建议,酒店建议,商业建议,公寓建议,地块价值分析,地

5、块分析小结,地形地势分析,分期开发建议,补充建议,展示区建议,商业街物业建议,商业 氛围,建筑,建筑形态 外立面 建筑空间,广告柱、广告牌、招牌 灯光工程 “软装” 商业节点 小品 配套设施,街区：,临街铺9-12米,内街铺9米,内街铺12米,内街,外街,街区形式、可上下灵活组合，形式灵活、独特，营造轻松、变幻、趣味的商业氛围,建筑形态,独栋商业：,1F,2F,3F,2F,1F,*立体商铺人流,独立式小体量建筑、群落式休闲街区，形式灵活、独特，营造轻松、变幻、趣味的商业氛围,设置独立的出入口、竖向交通和上下水，使得每栋能够完全独立使用。,四合院围屋,中庭空间长宽比约1:1,建筑合院长宽比约5：6,独特的四合院围合形态，与带状的商业街形成差异，相得益彰，增加商业面积同时体现出中国文化特色,建筑立面,项目并不是在原有的古镇基础上进行的改建扩建（凤凰古镇），而是仿古新建的项目（溪布街），因此在外立面的考虑上应该结合中国古代建筑风格的元素利用现代的手法进行简化和优化设计，使得商业街更具现代时尚的商业气息。,基于中国古代民俗风情，结合现代简约、明快的建筑手法，打造仿古商业街,设计要点1，考虑耐久

6、性,、,以灰砖墙或墙砖、黑瓦、木门窗为主要基调，尽量少用涂料，如果要用建议颜色为较深的暖色调，整体立面耐脏、稳重，保持中式古建筑主基调的统一,白墙耐久性差,主体墙面以灰砖墙和墙砖为主,设计要点2，考虑成本,立面简洁、明快，融入中式元素，降低施工难度和成本，简约而不简单，,简约立面,复杂立面,天际线较为平缓，主要以2-3层的建筑组合及局部屋檐的变化来实现,建筑天际线,细部的处理，引入中式元素,简化的木柱子、镂空护栏,屋檐的细节,灯笼坠,内天井,雕花墙面,石材的应用,建筑细部,主入口广场 功能：实现与古镇的顺利衔接，人流导入,令人愉悦的空间尺度,建筑空间,令人愉悦的空间尺度,小广场功能：承担为西侧后续商业街导流的责任，同时提供游客休息区。,街道 遵循短街、窄巷的商业设计原则，以满足游客“逛”的需求,院落 形成商业聚合点，以主力店形式体现,充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣,曲径 短街 窄巷,主要街道宽度 6-8m，次要3-4m,商业街物业建议,商业 氛围,广告柱、广告牌、招牌 灯光工程 商业节点 小品、雕塑 配套设施 表演活动,建筑,建筑形态 外立

7、面 建筑空间,商业氛围,广告、招牌,采用带有中国特色的招牌，与古街的形象相匹配,中式特色的店招,独居特色的招牌,统一的门牌,以沿街古建筑房檐轮廓线为主，在局部区域装饰小型射灯 沿街道两侧安装地灯，与房檐上的轮廓灯交相呼应，形成立体、梦幻的光影效果,立体式的灯光系统给人时空交错之感，使整条街流光溢彩,商业氛围,灯光,与活动相结合 设置小广场，既可以用来举行产品推广、民俗表演，又能成为商业街的一个兴奋点,商业氛围,商业节点,表演广场,体现中式文化的小品摆设 具有趣味性的街边小品，加强游客与商业街区的互动,商业氛围,商业小品,注重细节打造 设置可供歇脚的凉亭、游览资料、公共电话亭、导示路牌等，完善商业街的人性化服务功能,凉亭,公共电话亭,免费旅游资料,街区导示牌,复古建筑风格卫生间,商业氛围,商业配套,休息座椅,引入民俗表演 引入客家民俗活动、技艺表演，表演者一律穿古装，增加流动式的摊贩，让商业街具有流动感,糖画,商业氛围,表演、活动,少数民族表演,边走边吆喝的流动摊贩,剪纸,商业街物业建议小结,建筑建议 项目商业以街区、独栋商业、四合院商业组成丰富的商业建筑形态。 立面建议 建筑风格在考虑

8、耐久性和成本的集成上，基于中国古代民俗风情，结合现代简约、明快的建筑手法，打造仿古商业街。 项目内部通商业节点、灯光、商业配套，小品雕塑等元素，形成丰富的步行体系，带给游人丰富多变的空间感受，让人流连忘返。 商业氛围 项目内部通商业节点、灯光、商业配套，小品雕塑等元素，形成丰富的步行体系，带给游人丰富多变的空间感受，让人流连忘返。,物业发展研究部分框架,本体分析,产品设计建议,其他建议,景观及污噪影响分析,用地指标分析,规划布局建议,酒店、销售中心建议,商业建议,公寓建议,地块价值分析,地块分析小结,地形地势分析,分期开发建议,补充建议,展示区建议,酒店/销售中心物业建议,酒店建议,销售中心,酒店指标 客栈主题 客栈功能指标,销售中心建议 展示区功能建议,酒店概况：建议酒店区面积在在10000左右，客房160-180间，同靠设置前期作为销售中心，后期作为酒店公共配套空间集中商业部分（此区域要先于酒店建设，前期满足项目展示和销售功能）。,酒店,酒店：客房、销售中心/展示,与一般星级酒店装修风格不同的特色和艺术化,精品文化主题酒店可以将“中国文化”融合酒店所有的结构、形态、照明、色彩、材质

9、及陈设中，每个设计元素都要围绕酒店的主题，传达主题信息，反映特定的文化观念和生活方式。,主题定位,主题客房,具有中国文化特色的小品、石雕、字画等点缀于客房各处，加强文化存在感，让客户充分感受项目的文化价值,主题酒店的公共空间是酒店的门户，是最先与顾客、社会公众接触，为他们提供服务的公共场所，及形象、环境氛围及设施直接影响到对游客和公众的吸引力，体现出酒店的形象。,公共空间,主题酒店的公共空间是主题酒店设计的重点，应该让客户能够快速直观的感受到酒店的中国文化主题和酒店的品质。,配套空间是精品主题酒店的次主题,次主题是在大主题概念之下作为局部理念的一种表现形式。是主题展示的第二印象区，其设计既需要服从于大主题的整体氛围，又需要独特新奇的创意和展现形式，使客人处处体验惊喜。,配套空间,中国文化装饰元素的运用，装点在客房和公共空间，营造中国文化艺术体验,中国在世界上就被称为瓷器之国，瓷器是中国传统文化中的一项重要组成部份，中国人在科学技术上的成果以及对美的追求与塑造，通过陶瓷制作来体现。,瓷枕,瓷碟,铜镜,香炉,小品、装饰,瓷瓶,瓷壶,铜佛像,中国文明起源之初，是与铜器相伴相随的。铜器承载着的中国铜器文化至少已经走过了五千年以上的漫长历程。,字画,笔墨纸砚,中国书画艺术通过文房四宝这套传统工具来传达中国人的思想、文字、生活与感情，而成就了不朽的千秋事业。,酒店/销售中心物业建议,酒店建议,销售中心,酒店指标 客栈主题 客栈功能指标,销售中心建议 展示区功能建议,营销中心,商业部分建面约1500-2000，前期作为项目的营销中心，后期考虑为酒店配套。,销售中心,销售中心,展示区：建议采用地上二层、局部三层的形式，面积控制在1500-2000平米左右，前期主要用作售楼、展示，后期可做酒店配套型商业,一层,二层,三层,400平米左右，前期作为临时办公室、财务室和会议室，后期安排为健身房、,500平米左右，前期作为售楼处的深度洽谈区，后期安排茶室、棋牌室,800平米左右，前期作为销售展示区，后期中式特色餐厅精品文物文化展示区,

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