2014年_克而瑞_南湖区域市场监测报告_市场研究_37p

1、,南湖区域市场监测报告,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制,【2014年4月】,克而瑞（中国）信息技术有限公司-武汉机构出品,PART 1 区域月度数据分析,4月， 成交量价齐涨，成交环比变动幅度较小，存量仍保持较高水平。 4月供应48.84万方，环比上涨了2.6倍；成交16.02万方，上涨18%；2月成交均价环比上升1.81%，同比略有下滑，整体价格维持平稳态势。,4月供应48.84万方，较上月大幅上涨；成交16.02万方，环比增长了18%，供求比达到3.05，本月供给远远大于需求。,4月供应48.84万方，环比增长了约2.6倍； 成交16.02万方，较3月份成交上涨了18%，成交量也有一定增长，但成交增长的速度远慢于供应； 供求比3.05，供求表现供远大于求；,区域月度数据分析/供求关系,4月成交呈现量价齐涨，成交量环比上涨18%，均价上涨近2%，对比2013年同期，成交量也增长了约7%.,4月成交16.02万方，环比有一定上涨； 4月成交均价7829元/，环比上涨约2%，增长幅度

2、微小； 从成交量价上看，本月成交量较上月有一定增长，对比2013年4月成交量也增长了约7%。,区域月度数据分析/成交量价,4月存量环比上涨29.4%，由于本月供应量大，成交不足以抵消存量，目前片区存量去化压力仍然比较大。,4月存量为189.98万方，环比上涨29.4%； 4月备案供应48.84万方，成交16.02万方，新增存量32.82万方。本月存量相对于上月大幅上涨，片区去化压力很大。,区域月度数据分析/存量走势,4月片区市场供应以首置、首改为主，集中在80-90平米二房户型和110-120平米三房户型,4月备案供应项目有：中大长江紫都、华润紫云府、佳兆业金域天下、清能清江锦城、爱家优优城； 本月供应的房型以首置、首改为主，其中80-90二房供应量最大，其次为110-120三房户型；,区域月度数据分析/供应结构,备注：此处供应引用的已知供应结构数据,4月片区市场成交集中在80-90平米的二房户型，三房户型成交量最大的为90-100平米户型，成交户型和面积段与供应户型面积段有所重合。,4月成交以80-90二房户型为主，但相对3月的成交量却下降较大，其次为90-100平米和100-110

3、平米三房户型； 120-130平米的三房上升幅度最大。,区域月度数据分析/整体成交结构,4月首置首改产品成交占比下降近15%，但仍然占据较大成交比例，再改产品成交占比也上涨近5%。,4月成交1537套，首置518套，首改617套，再改200套，多改149套； 首置首改占比达到了约74%，环比占比有一定下降，首置产品占比下降，首改、再改、多改产品均有上涨。,区域月度数据分析/产品线成交结构,10,本月多改产品成交均价下降幅度较大，其他品类产品均价均有所上升。,4月首置产品均价7584元/，首改7879元/，再改8027元/，多改7915元/； 本月多改产品成交均价有较大幅度下降，首置、首改和再改产品成交均价均有不同程度上升。,区域月度数据分析/产品线成交价格,11,4月成交均价主要以8000-8500元/三房户型，总价接受范围在75-80万之间。,区域月度数据分析/总价段-单价段,本月白沙洲成交量4.82万方，近三月板块成交占比开始下降,4月南湖板块成交11.2万方，白沙洲板块4.82万方，白沙洲板块成交量本月开始低于南湖板块； 本月由于南湖板块保利的几个项目大量成交，且均价较上月有大幅

4、下降而导致南湖整体成交量较高，南湖板块的成交比这个月也开始占据了上风。,区域月度数据分析/板块成交量,13,4月南湖板块成交均价有大幅下降，近三月均价首次出现下降，白沙洲板块均价继续小幅上涨,4月南湖板块成交均价8193元/，白沙洲板6983元/；南湖板块均价近三月首次下降，白沙洲板块成交均价则继续上涨； 白沙洲板块成交均价经过四个月的连涨后，又回到了去年年底的水平。,区域月度数据分析/板块成交价格,14,4月存量80-90平米的二房产品有较大的消化，但仍保持较高水平，三房户型存量较大的有90-100平米以及110-120平米,本月面积段在80-90平米的二房户型成交量较大，在本月存量有较大下降，但仍保持在较高水平。,区域月度数据分析/存量结构,本月保利公园九里成交套数领跑整个大南湖区域，保利中央公馆和佳兆业金域天下分别位于第二和第三位，南湖板块项目成交量也相对较,南湖片区4月成交排名散点图,成交均价,紫云府,万科金色城市,成交套数,名都花园,保利蓝海郡,清能清江锦城,复地悦城,招商雍华府,佳兆业金域天下,保利中央公馆,保利公园九里,区域月度数据分析/成交排名,16,南湖片区4月成交价

5、格7829元/，环比上升1.8%，属于正常价格浮动； 11个在售重点项目中，有7个项目价格有所上涨，4个项目价格有所下跌，其中保利心语跌幅最大，主要由于本月别墅产品无成交，而福星惠誉东澜岸由于多改产品的成交而导致价格大幅上涨。其他项目除保利中央公馆和泰安南湖玫瑰湾，价格均在正常浮动范围。,南湖片区重点项目价格变动情况对比,区域月度数据分析/价格变动,17,南湖片区未来预计上市量8万方，以二房三房首置首改产品为主，主要将集中在5月中下旬开盘，不排除项目延迟开盘的可能,后期预计供应量约8万方，主要供应首置首改产品； 未来预计南湖板块会有三个项目入市，其中中建福地星城是纯新盘项目入市，各项目供应时间将集中5月中下旬，不排除部分项目延迟开盘加推。,区域月度数据分析/未来供应预估,南湖片区市场表现总结,区域月度数据分析/市场总结,一、南湖片区4月新增供应大幅上扬，供大于求： 供求4月供应48.84万方，环比上涨2.6倍；成交16.02万方，环比上涨18%。 存量 4月新增存量43.16万方，存量保持高位。 二、4月南湖片区成交量涨价跌： 4月成交16.02万方，3月成交13.54万方，较3月份成

6、交上涨了18%，成交量有较大幅上涨；4月成交均价7829元/，环比上涨1.8%，数月呈现波动趋势，但变动幅度较小。首置首改产品仍未成交占比最大户型，但本月占比环比有一定幅度下降。 三、未来供应： 南湖片区未来预计上市量8万方，主要供应首置首改产品，部分再改多改产品。 未来预计南湖板块有三个项目入市，其中中建福地星城是纯新盘项目入市，各项目供应时间将集中5月中下旬，不排除部分项目延迟开盘加推。,PART 2 个案月度表现,4月，南湖片区有4个项目入市。 本月入市项目有4个，均为旧盘加推，仅万科金色城市首日成交表现较好，其他项目销售情况一般，新盘爱家优优城首日仅去化24%。,4月推盘664套，成交271套，开盘首日去化率41%，共有4个项目入市，4个项目均为老盘加推,个案月度表现/首日去化情况,推售户型配比,加推首日去化情况：,加推项目/金色城市,4#,加推项目/金色城市,2B户型-2*2*1-80-81,加推项目/金色城市,3A,3A,2C,4号楼,三房,一房,四房,二房,图例：,3A户型-3*2*1-92-93,2B户型-2*2*1-80-81,2B,2B,2B,2C户型-2*2*1-

7、86,加推项目/佳兆业金域天下三期,推售户型配比,加推首日去化情况：,18#,20#,加推项目/佳兆业金域天下三期,B户型-3*2*1-87-89,加推项目/佳兆业金域天下三期,D户型-3*2*2-108,A,B,D,18、20号楼(一单元）,三房,一房,四房,二房,图例：,B,B户型-3*2*1-87-89,A户型-3*2*1-89,A,B,D,18、20号楼（二单元）,B,推售户型配比,开盘/加推首日去化情况：,加推项目/清能清江锦城,3#,加推项目/清能清江锦城,B1户型-2*2*1-87,A2,A1,3号楼,图例：,A2户型-3*2*1-89,加推项目/清能清江锦城,B1户型-2*2*1-87,A1-3*2*1-110,此次未推,B1,B1,推售户型配比,开盘/加推首日去化情况：,加推项目/中大长江紫都,1#,7#,9#,注：数据截止到本周日,A1户型-3*2*2-127.99,加推项目/中大长江紫都,A2户型-2*2*1-89.04,A户型-3*2*1-94.26,A3户型-3*2*2-114.44,F2户型-3*2*1-104.06,A1户型-3*2*2-127.99,F1户型-2*2*1-83.83,A2,加推项目/中大长江紫都,F3户型-3*2*2-95.33,B户型-2*2*1-89,PART 3 月度媒体投放分析,4月，区域媒体投放继续上升。 本月有7个项目投放了媒体，其中福星惠誉东澜岸投放量最大，媒体宣传集中在认筹、开盘等内容，诉求点以价格和配套为主。,34,南湖片区4月媒体投放情况,月度媒体投放分析,35,南湖区4月媒体投放情况,月度媒体投放分析,36,南湖片区4月媒体投放情况,诉求点： 价格、配套（地铁）,月度媒体投放分析,诉求点： 价格、配置,信息之源 解决之道,

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