2014凯宾斯基大厦一二楼商业项目可行性分析报告56p

1、凯宾斯基大厦商业部分整体购买可行性分析报告,项目概况分析,区域概况分析,中原营销优势,项目定位建议,销售模式建议,区域概况分析,后海商业概况,后海是深圳南山区的一个片区，也是南山区的中心繁华地段，片区核心于后海大道、后海滨路和海德三道、海德一道之间，占地约30公顷。是中心区商业、办公、会展、酒店以及各种文化设施集中地段。 片区区位优势突出；基础设施完善；环境优美；交通便利；文化氛围浓厚。 保利大厦；天利名城；海岸城等商业中心，外加蔚蓝海岸，招商海月等众多的豪宅。现在还有在建的大型体育馆，商业逐步成熟呈现良好发展势头与无限商机。 南山商业文化中心区管委会正着力引进一批全球知名企业，精品项目和高水平开发商，特别是全球500强跨国公司地区总部，采购中心，结算中心落户商业文化中心核心商务区。,交通状况,后海区域交通网络非常发达、便利，五条南山主要干道：滨海大道、南山大道、后海大道、后海滨路、创业路；地铁2号线蛇口，公交站点，西部通道等交通动脉为主，区域内的各规划路为辅的交通网络，区域内外部联系畅通无阻.,片区主要商业网点分布,文心公园,茂业百货,南山书城,海雅百货,金钟大厦,青春家园,文心广场

2、,保利文化广场,天利中央广场,海岸城,海岸大厦（西座）,海岸大厦（东座）,凯宾斯基酒店,华彩天城,天悦园名香商业广场,滨海之窗,海得广场,天利名城,海印长城二期,海印长城一期,后海片区商业功能齐全,服务人群广泛,集购物,娱乐,餐饮等位一体大型购物片区.保利文化广场,天利中央商务广场,海岸城购物中心,南山书城,是深圳西部商业中心和文化中心.且片区规划较好,配套较完善,宜居宜商.,项目概况分析,项目概况分析,案名：凯宾斯基大厦 布局：北面为25层楼的凯宾斯基酒店，南面为2层的商业体 总建面：9519.21 小区停车位：约700个 商铺数：一楼共140间（其中包括15间街铺）二楼126间（包括27间街铺） 产权年限：50年 实用率：内铺约50% 现租约情况：空置,优势（Strength）,劣势（Weakness）,1、项目地处南山中心区，地段不可复制； 2、项目紧邻地铁蛇口线后海站，交通便利； 3、位于成熟商圈，商业及居住办公氛围浓厚，人流量大， 消费力强； 4、项目前二楼连廊未来可一直延伸至深圳湾体育中心，中间将建设大量企业，给项目的消费客源带来可靠保证； 5、所在商圈租金高，将带动项目租

3、金售价格的提升。,1、项目处于海岸城综合体的边缘，聚客能力较弱； 2、体量较小，无法支持多种品类的业态布局;,项目优劣势分析,小结与分析,纵观海岸城商业现状，业态多样化较为齐全主要还是以零售、服装、餐饮、休闲娱乐为主，商业氛围浓厚，且竞争也较大； 海岸城综合体拥有大量写字楼及高端酒店，终端消费群体基数大，且来此消费的消费者消费能力都较强； 项目现在所处位置商业氛围相对较差，但是在项目入市后可填补市场空白，增加人气。,项目定位建议,定位依据自身角度,1、项目整体体量较小，而且项目内铺多设计成小面积铺位，并不适合做大型购物中心。,定位依据市场角度,1.经过调研发现，来片区购物的消费群体以白领及学生为主，年龄在15-35岁之间。 2.通过调研发现项目周边主要业态以休闲娱乐、餐饮、服装、饰品、数码等为主，但业态分布较为凌乱，除了有餐饮集中区域外较少有主题性商业聚集区。 3.通过树立鲜明的主题概念，打造一个特色，经营管理制度完善的潮流音乐地带，形成项目核心竞争力，以其吸引投资者目光，为本项目的营销创造必要条件，利于出售。,2、项目所处位置商业氛围相对较差，整个海岸城综合体的客流动向是自西向东，虽

4、临近地铁后海站出口，但惯性人流量较少。一个具主题性，以年轻消费群体为主的集中式商业可填补片区商业业态空白，增加目的性消费，带动项目商业氛围。,项目定位方向,项目商业主题定位：城市的潮流核聚变反应堆，年轻的时尚能量供应站,形象定位：高品质的潮流动向领跑者,项目消费群体定位：南山区及宝安中心区追求时尚潮流的学生及白领等社会新贵阶层,项目业态定位,销售模式建议,如何快速回笼资金并创造最高收益？,目前商业项目销售主要有三种操作模式，根据不同的项目类型和销售目标,采用不同的销售模式,销售模式分析,销售模式建议,一个卖场要做好做旺，运营管理非常重要，投资客户对有没有统一管理的诉求很大，如采用方案一，中原工商铺建议发展商自行组建市场运营管理团队，此举既可以增加投资客信心，加快销售速度，又可以在后期管理期间增加利润。,销售模式建议,街铺相对于内铺价值更高，销售街铺可使资金迅速回笼，而内铺则由开发商统一经营管理，获取长期租金利润。,参考案例,汉京山西街 服务内容：销售代理,项目位置：南山区蛇口沃尔玛西侧，向南路东侧 产权年限：70年 销售面积：36-660 商铺层高：6.5m 商铺实用率：86%,5月2

5、9日开盘中原劲销8000万！,参考案例,彩德城 服务内容：销售代理,项目位置：福田区彩田路3030号 产权年限：70年 在售面积：45-200 销售总价：400万-3000万/间 项目开盘时间：2013年5月初,福田中心唯一在售一手商铺，自中原进场短短两周，狂销2.6个亿，公司创佣1350万！,参考案例,中原工商铺建议： 通过二三级联动，充分利用中原资源，从而达到短期爆发性强销，以求最快速度回笼资金,投资收益分析,片区商业租售水平调研,租金水平：1F街铺租价约在300-500元/ /月；1F内铺租价约在350-400元/月；2F街铺租价约在500-1200元/月；2F内铺租价约在400-450元/月 售价水平：1F街铺售价为11-13万元/，1F内铺售价约为7万元/，2F街铺售价为20-24万元/，2F内铺售价约为9万元/,项目售价定位预估,针对海德城项目内铺租金的建议，我司基于以下两个方面的综合考虑: 深圳主要潮流场租金概况 项目周边租金水平,项目租金价格定位,因本项目地处前海中心区，因此参考深圳各区商业中心区同类型项目及项目周边商铺租金进行比较，科学严谨的制定项目租赁价格。,通过选

6、取南岗区同类型商业物业的租价进行比较分析，测算本项目平均租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 升值前景。,本项目收益分析租金定位,市场比较法租金定位（市区潮流场）,本项目收益分析租金定位,市场比较法租金定位,通过选取南岗区同类型商业物业的租价进行比较分析，测算本项目平均租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 升值前景。,通过选取南岗区同类型商业物业的租价进行比较分析，测算本项目平均租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 升值前景。,本项目收益分析租金定位,市场比较法租金定位（周边商铺）,本项目收益分析租金定位,市场比较法租金定位,通过选取南岗区同类型商业物业的租价进行比较分析，测算本项目平均租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 升值前景。,通过市场比较法初步判断，本项目按照业界楼层价格比例可推算出本项目二层内铺均价约410元/月；

7、 一层内铺均价约328元/月（暂未考虑年递增率）,本项目收益分析租金定位,以下楼层租金比值为同类型物业一般租金规律来进行计算,通过同类型商业物业的租价及项目周边商业租金进行比较分析，得出结果：,项目售价定位预估,针对海德城项目街铺租金的建议，我司基于以下两个方面的综合考虑: 项目周边租金水平,项目租金价格定位,因本项目地处前海中心区，因此参考深圳各区商业中心区同类型项目及项目周边商铺租金进行比较，科学严谨的制定项目租赁价格。,通过选取南岗区同类型商业物业的租价进行比较分析，测算本项目平均租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 升值前景。,本项目收益分析租金定位,市场比较法租金定位（周边商铺）,本项目收益分析租金定位,市场比较法租金定位,通过选取南岗区同类型商业物业的租价进行比较分析，测算本项目平均租价，主要从以下几个要素进行比较：整体区位 商业氛围 商业属性 周边配套 交通条件 展示条件 规模主题 升值前景。,本项目收益分析租金定位,通过市场比较法初步判断，本项目按照业界楼层价格比例可推算出本项目二楼街铺均价约758元/月

8、； 一楼街铺均价约455元/月（暂未考虑年递增率）,以下楼层租金比值为同类型项目一般规律来进行计算,针对东大门项目售价的建议，我司基于以下两个方面的综合考虑: 投资收益法测算售价 市场比较法测算售价,销售价格定位,项目售价定位预估,方法一：投资收益法预估价格,投资收益法根据商业租金与投资回报率来确定预估售价，按照项目租金收益预估与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为4至6%，均价租金*12/投资回报率。 据此本项目销售均价推算如下：,推荐选择,项目售价定位预估,方法二：市场比较法预估价格,通过选取本项目周边具有可比性商业物业的售价进行比较分析，测算本项目平均售价，主要从以下几个要素进行比较： 整体区位 商业氛围 商业属性 实用率 交通条件 展示条件 赠送面积 升值前景,项目售价定位预估,方法二：市场比较法预估街铺价格,根据可比项目售价，通过比较法进行街铺售价测算，得出项目参考售价金，如下表：,通过市场比较法得出：二楼内铺价格：112459元/；一楼内铺商铺价格79700元/ ；,方法二：市场比较法测算价格,本项目收益分析售价定位,综合售价评估,根据投资回报法和市场比较法分别得

9、出项目的售价，经综合考虑，取其平均值作为参考价格。,注：以上价格为实际价格，所得数据根据情况取整；若铺位返租销售还需增加返租金额。,计算公式：(按投资回报率5%反推所得价格+市场比较所得价格)/2,项目销售收益预估,方案一：,全部商铺打包直接销售,项目销售收益预估,方案二：,自持所有内铺+销售全部街铺,项目投资回报预测,按进货均价100000元/计算：,方案一：,总销售额-100000*总面积,预估回报金额约为6849万元,方案二：,预估一次性回报金额约为3.4024亿元，年租金收益3012.7万元，约18年回本；,全部商铺打包直接销售,自持所有内铺+销售全部街铺,（100000*街铺总面积-整体街铺收益）/年租金收益,注：此价格未考虑市场租金递增情况,项目投资回报预测,按进货均价80000元/计算：,方案一：,总销售额-80000*总面积,预估回报金额约为2.4843亿元,方案二：,预估一次性回报金额约为3.4024亿元，年租金收益3012.7万元，约12年回本；,全部商铺打包直接销售,自持所有内铺+销售全部街铺,（80000*街铺总面积-整体街铺收益）/年租金收益,注：此价格未考虑市场租金递增情况,通过我司对项目现场及周边商铺的了解， 如以100000元/的均价购买，则按照项目片区目前市场正常销售价格计算总收益约6849万元； 但如以80000元/的均价购买，则按照项目片区目前市场正常销售价格计算总收益约2.4843亿元。 因此中原工商铺建议发展商以80000元/的购买价格购买物业。,中原营销优势,全面启动中原集团旗下资源，二级市场与三级市场联动,中原集团在全国拥有32家分公司，庞大的客户资源。参与全国范围内，各类非住宅物业，即写字楼，商业及厂房的一手与二手综合业务的代理服务。 仅深圳、东莞、广州三级市场地铺600家以上，销售人员10000名以上，可全面动员珠三角及港澳地铺及工商铺大联盟之同事进行本项目销售，以外围客户带动本地投资者，形成抢购

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