2014年广州专业市场深度研究分析报告上精选

1、,广州专业市场深度研究分析报告,2015年1月,（上）,目的,PART 1,PART 2,PART 3,专业市场概述,广州市场概览,广州重点行业及商圈研究,Contents 目录,流花服装商圈 环市路鞋业商圈 桂花岗皮具商圈 石井商圈 黄埔大道家具建材商圈 ,专业市场定义,广州专业市场类型 广州专业市场商圈分布 广州专业市场发展特征 广州专业市场发展研判 广州专业市场发展汇总,PART 4,红星项目发展专业市场定位思考,服装、鞋业、皮具定位思考 家具建材定位思考 专业市场开发核心问题 总结,专业市场概述,什么是专业市场,专业市场是指某总或相关联多种类别商品汇集在一起的经营场所具体分为三总大类：,广州概述专业市场定义,广州专业市场概览,批发专业市场,传统的纯批发行业有特殊目标客户群，并且对厂库、物流、人流要求高，但租值相对高，需要在指定商圈内经营。,代表市场,盈富五金皮料第一城,批发性专业市场是指经营的方式以批发为主的专业市场,专业市场概览专业市场类型,零售性专业市场,零售专业市场，对于物业档次、规模有一定要求，经营种类为某个或多种专业相关联的业态，可上楼经营，对商圈依赖程度不大，但租值

2、较低,代表市场,红星美凯龙,零售性专业市场是指经营的方式以零售为主的专业市场。,专业市场概览专业市场类型,批零结合专业市场,零批专业市场，对于物业、规模、地理位置有较高要求，以多元化，全方位经营为核心，可上楼经营，并且租值最高。,代表市场,白马服装城,随着市场竞争加大，市场需要寻求多元化发展，便出现了批零结合的专业市场，由于经营方式灵活，所以被越来越多的专业市场采用,专业市场概览专业市场类型,专业市场发展背景,广州专业市场发展迅速，主要经历了自发形成性、集中式经营性、多元化经营三个阶段,西湖路灯光夜市,流花皮草市场,O2O国际皮具城,70-90年代,90年代-至今,专业经营者自发地汇集 经营杂乱、毫无管理 安全隐患大 政府难以监管,拥有专门的建筑 良好的规划 商户集中经营， 专门的管理人员及管理组织,整体规划，组织形式 ， 注重经营环境 交易规范，商务运营到位 多元化发展，业态结合形成互补 融入电子商务，线上线下双结合,专业市场概览专业市场特征,专业市场发展慨况,辐射范围广、集群发展速度快、区域高度集中、业态种类齐全、租金价值高,区域专业市场已发展相当成熟，且形成规模效应，商家可辐射到

3、全国各地及全球地区； 业态发展主要集中在同一商圈内，形成集中式经营发展； 业态总类繁多，基本需求的产品均能在广州采购； 成熟商圈内，专业市场一铺难求，甚至需要付出高额费用才能获得商铺。,广州专业市场以集中式发展为主，并且同类产业集中在特定区域，结合各个交易会、产品展会，形成多种商业网点，从单一的全省范围辐射范围，演变为现时的全球辐射范围，有赖于业态配搭齐全及上游、下游相互结合,专业市场概览专业市场特征,专业市场发展机遇,城市经济迅速发展、交通配套提升、城市发展空间扩大现代物流业起到互补作用、 科技进步发挥推动作用,广州保持快速发展增长的趋势各项城市配套得到进一步完善，为大中型专业市场奠定了坚实的发展基础。,交通状况明显改善： 以内环、环城高速公路、二环高速公 路、三环高速公路为基本架构 内向外放射的35条高速 45条快速路区域性主干道 全省与周边省（区）连接的高速和公 路网建设完善。,城市扩展明显加速： 市区面积从原有的1000多平方公里增加 到7000平方公里 发展南拓、北优、东进、西联。 中心城区用地结构进行调整、优化。产 业开始逐步迁出中心城区 中圈层和外圈层获得发展专业市场的良

4、 好机遇,物流市场改善： 物流配送手段等在专业市场广泛运用 加快了商品流通， 经济效益明显提高 销售和仓储场所分离， 仓储规模减少，营业面积增加 业态成熟，成本减低,科技进步带来优势： 专业市场对信息技术的进应用 电子商务将得到进一步发展 传统交易手段向现代化交易 建立平台开展网上交易 市场功能、管理的信息化,专业市场概览专业市场研判,专业市场发展趋势,从无序到有序、提高经营档、市场专业化打到品牌效应、与物流配送融合、结合电子信息技术。,根据广州市商业网点发展规划(20032012年)对大中型批发市场的专项规划，广州市原则上内环路以内市中心区不再新建批发市场，市中心区内原有条件差、配套设施不齐的批发市场将通过功能转换、向外迁移等方式进行调整改造,专业市场概览专业市场研判,专业市场概览小结,广州专业市场分类,广州专业市场可以分为工业品专业市场、农产品专业市场和综合类专业市场（既经营工业品又经营农产品）三大类型。,工业品专业市场,工业品综合或其他,服装,建材家居家具,皮革皮具及鞋业,电器,汽车、摩托及配件,电子、电脑,玩具精品,布匹毛线及服装辅料,文化、体育用品,食品,古玩、玉器、工艺品,

5、塑料制品,钟表、眼镜,纸张、印材,通讯器材,农产品专业市场,综合市场,农副综合或其他,蔬菜,花鸟鱼艺,果品,禽畜,粮油,水产品,海鲜干货,茶叶,竹木,专业市场概览专业市场简介,专业市场区域分布集中在越秀、白云、天河、荔湾等区，发展极其成熟，集群式发展、规模大，品类全，形成产业链,广州大道南市场群：酒店用品、汽车汽配、纺织品和鞋业,黄沙-南岸市场群：水产、建材、文具,流花火车站市场群：服装、鞋类,海印电器市场群,天河电脑市场群,梓元岗皮具市场群、机场路化妆品市场集群,解放路及一德路、万福路市场群：运动鞋，玩具精品，海味,中大市场群：布料轻纺,广州主要批发业态分布图,增槎路服装、摩配、农产品批发市场集群,十三行市场群：服装、电子产品,广州专业商圈分布,恒福路-永福路汽配市场集群 沙河服装市场集群,华林玉器市场集群,中山建材、八童装市场群,专业市场概览专业市场简介,广州重点行业及商圈研究,广州流花路服装专业市场 商圈研究,商圈概况,火车站流花商圈共有30多家大中型服装批发市场，经营面积超100万平方米，交易额占全国三分之一，有中国第一商圈之誉。,商圈情况商圈概览,市场特点,市场脏乱差，物流导

6、致交通堵塞、配套不足、租金高企，中、高端业态可并存。,商圈情况商圈概览,市场经营特点,市场成熟、市场自然细化、小型项目打造特色经营、商圈边缘项目以体量打入市场,汇美服装城，主打造广州韩服第一城,世贸服装城，巨大体量，共35万打造服装品牌500强基地,第一大道，多品种类型经营,国际服装展贸中心，以体量打入市场，共15万，多种类经营，打造全国服装展贸发布中心,白马服装城，打造品牌加盟展示中心、品牌孵化中心、网络服装批发、,天马服装城，主营男、女休闲服饰,商圈情况商圈概览,经营特点,商圈经营品类齐全众多，但休闲服装、占居绝对龙头地位，未来一段时间难以发生实质变化。,区域商场经营品类统计,资料来源：专业市场网站,五大主要 经营品类,时尚服装,商务服装,休闲服装,内衣,牛仔,商圈情况商圈概览,出租情况,物业出售经营权为主，租金价格分化严重，核心地段及项目一铺难求。,商圈龙头，目前二手租金3000-5000元/。顶手费180-800万不等,商圈核心地段，目前二手租金1500-3000元/。顶手费50-300万不等,商圈边缘地段，较新项目，前期以租赁为主，上有大量一手在租。,商圈情况商圈概览,品牌商

7、户最多、发布展示与一体、经营最好的服装专业市场,白马服装城,商圈情况重点项目,多样化经营的服装展示批发平台,白马服装城,五大功能体系,订单批发,零售,新品发布,品牌加盟,OEM委托加工,商圈情况重点项目,复合优势成就项目地位,位置：广州市越秀区越秀区站南路，邻近火车站及旧交易会场，处于商圈的中心点。,环境：开创集中式商业，配套齐全，相对商圈原有大部分民居及临建改造而来，环境更加优越，吸引众多实力商户及品牌企业进驻,功能：区别于商圈原有相对单一交易模式，五大功能体系，满足不同商户需求,定位：打造商圈首个品牌展贸批发于一体的星级市场，符合区域商户经营升级需求。,管理：定期与广交会有效对接，把握市场发展，打造电商平台，同时，运营管理团队的长久稳定。,累积：经过23年的历史沉淀，累计了大批忠实采购商同时培养了一众知名品牌。,优越的位置和环境、完善的配套、多年的经营积累、科学的运营管理体系，铸造商圈龙头地位。,白马服装城,商圈情况重点项目,区域最新、规模最大、横跨三大服装商圈、唯一独立产权的服装品牌展贸平台,世贸服装城,商圈情况重点项目,世贸服装城,多功能、齐配套、解决商圈内停车难的老大问题，与

8、香港服装协会结合打造服装第一品牌地产,商圈情况重点项目,各类型配套,宣传支持，定期组织服装发布活动,3万物流、仓储，1000个停车位、办公、酒店、餐饮,时尚休闲建筑风格，规划布局合理,世贸服装城,核心商圈、硬件最好的商场，规模大，功能配套齐全，受内、外因素影响，前景担忧。,商圈情况重点项目,横跨流花、站西、火车站三大服装商圈,区域最高档次的物业硬件,仓储物流车位配套齐全,35万航母级容量，经营总类齐全,管理营运团队不稳定，开业至今已更换多次,优势,劣势,45%出租率,PK,炒铺家过多，实际经营户少，招商难度加大,商圈出现饱和，圈内层项目有部分商铺空置,发展商急于回笼资金，并未考虑买家情况,面临问题,受到内忧外患影响，商圈发展面临着严峻的问题与挑战,商圈情况发展研判,克隆成群,区域限制,违章临建,大品牌流失,内 忧,商圈规模的不断扩大，初期缺乏规划、空间限制大、配套设施缺乏,环境差、隐患大、交通拥堵，拆与不拆长期挣扎过程中的矛盾，极大影响商圈的发展,中低档品牌共营，恶劣的环境、缺乏的配套及高额的成本使得高端品牌缺失,市场发展过快,商圈核心地段的项目均有出现空置情况，同时新增约50万的市场

9、：世贸服装城、FTC，占整个商圈面积的45%，即使两个项目有较高的起步点，但整体招商不如理想，证明行业商圈已出现饱和,带来了市场的繁荣，为众多商户和市场的生存之本，难以割舍。面多越来越严厉的监管备显无奈搬移,外 患,经济影响,受到金融风暴、人民币汇率的影响，外贸业务不断萎缩，同时租金不断上涨等等因素，导致区内商户纷纷调整经营策略，甚至搬移商圈,服装商圈发展预判,核心商圈龙头集中，短期内商圈不会迁移，同时告别低端流动式销售，形成品牌，从形象、经营定位上将会继续提升,商圈情况发展研判,单一的销售模式,发展至多元化产业链,克隆产业集中地,发展至品牌汇聚中心,凌乱的商业环境,发展至体验消费理念,传统的营销模式,发展至线上电商营销,品牌加盟、品牌孵化、新品发布、展贸一体,打造服装批发电商平台,由普通的销售商场发展至购物MALL,形成自主品牌，告别低端市场,广州环市西路鞋业专业市场 商圈研究,商圈分布,鞋业类在环市西一带发展具有相当的规模，20多个专业市场规模庞大、配套齐全，生意红火，占鞋业出口额达1/3之多,广州鞋业广场,财富天地,新大陆鞋业广场,合富鞋材广场,天伦鞋材广场,新豪畔鞋材广场,荔珊天富鞋城,华丽宫大厦,宇宙服装鞋业鞋业广场,西城鞋业广场,欧陆鞋业广场,万国鞋城,欧陆鞋城,商圈情况商圈概览,行业概况,广东鞋业生产占全国生产总量的50%,是世界最大的成品鞋生产基地，尤其以广州环市西一带为主，生意异常火爆，商圈内商铺进驻率高配套齐全,广州的鞋业专业市场。在广州环市西路、站西路、广园路一带汇聚了一批有规模上档次的鞋业专业市场，市场出租率较高，客户来自国内外，从一个侧面反映了广东鞋业的繁荣。在发展前期，不少商铺则以翻版，A货为起家点，但经过多年的发展，不少商家已形成自己的品牌，并成功打入中高端市场,广东,鞋类产业集中在东南部沿海城市广东、福建、浙江、山东；其占我国鞋产品出口八成以上，以广东为首率先形成生产基地、树立自身品

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