2015年8月管城区民乐里项目效益评估及控规建议67p

1、,管城区民乐里项目 效益评估及控规建议,区域及地块分析,PART 1,区域房地产市场分析,PART 2,PART 3,项目物业价值评估及效益测算,PART 4,项目容积率指标建议,火车站商圈,二七商圈,项目地块,地块属性研判项目地块行政规划虽属管城区，位于管城区西北部。由于地块距离郑州火车站直线距离仅为1.7公里，距离二七塔直线距离仅为1.3公里，地块区域属性属于火车站商圈的直接外延区和二七商圈的一级辐射区。,区域属性受火车站批发型商业形态的影响，区域整体商业价值突出。但商业档次低下，区域改造升级动作的不断深化实施，区域商业形象和档次正逐步提升。同时区域的人口密度为郑州市最大的区域，但居住档次较低。,地块四至地块南邻城市主干道陇海路，东侧为次干道南关街，交通通达性较好。随着陇海高架的全线施工，项目未来的昭示性和自然通达性良好，且拥有一定的自然景观资源，具备打造标志性项目的外部条件。,地块西侧熊耳河,西侧锦绣城服装批发市场,地块南侧陇海路,地块南侧餐饮饭店,地块东侧道路南关街,地块东侧商业情况,地块北侧民乐北里路,南关街当前为双向两车道。狭窄的道路已经无法满足区域密集的居住密度和较大的车

2、流量需求。 地块西侧熊耳河目前景观较好，为区域形象和档次的提升提供了良好的自然环境支撑。,地块南邻城市主干道陇海路。目前陇海路正处于拓宽施工阶段，同时陇海高架的全线施工必将迅速提升地块自身的商业价值和出行便利程度。,地块现状项目目前处于拆迁阶段。老旧的棚户区对于城市形象和社会治安带来严重的影响，地块亟待改造。但过于密集的棚户，对于项目的改造和区域开发带来一定的影响。但地块周边较为密集的现状住宅，对于项目未来的规划提出了较高的要求。,火车站周边商业区域商业主要以专业市场为主，市场环境较差，整体形象低下，且区域人流量巨大，缺乏百货类大型商业满足市场需求。,项目所在,锦荣商贸城,中部大观国际中心,金城服饰广场,银基商贸城,世贸中心,通讯大世界,陇海路段目前陇海路正处于拓宽施工阶段，同时陇海高架的全线施工必将迅速提升周边商业价值。目前临街商业以餐饮类为主，但商业档次低下，且环境较差，影响城市形象。,南关街与德济路段临街商铺多为住宅底商，且以满足日常生活所需为主，环境较差且市场环境紊乱。,德济路段,南关街段,地块开发背景分析 1、紧邻城市核心商圈，商业价值巨大。 2、地块现状为老旧棚户区，项目改

3、造势在必行。 3、地块居住密度较大，高容积率化不可避免。 4、地块周边的现状建筑对于项目规划提出很高要求，提升了项目的整体开发难度。,地块开发指标思考 项目地块虽位于管城区，但受地理条件等因素的影响，地块自身为“火车站商圈的直接外延区”和“二七商圈的一级辐射区”，本地块开发的控规指标的制定应以“火车站商圈”及“二七商圈”的同类型的商业商务项目作为参考依据，而非以“行政区划”的方式来进行项目地块控规指标的参考。,同类型项目参考当前区域同类型项目已经出现了容积率指标上限为10的地块，区域特有的属性和现状，决定本区域的商务金融类项目的高容积率化成为市场的普遍特征。那么对于本区域商务金融型项目的控规指标编制应以“尊重当前现状”和“促进区域迅速开发”为基础，同时通过“合理的经济效益测算”为主导方式推算本区域商务金融型地块的控规指标。,区域及地块分析,PART 1,区域房地产市场分析,PART 2,PART 3,项目物业价值评估及效益测算,PART 4,项目容积率指标建议,土地市场2012及2013年成交活跃，主要是由于区域内大量城中村改造，滋生众多优质地块；近年来，土地单价不断上扬，上扬幅度较为

4、迅速，产品定价空间较小，开发商拿地意愿较为薄弱。,土地市场小结,土地市场活跃，商办用地供应缺乏，市场竞争力薄弱。,区域内存在大量城中村，随着城改规划的进行，未来管城区的土地供应相对较充足，土地市场活跃。,管城区土地主要集中在航海路附近，而用地类型主要为住宅/商务用地。,区域内土地供应主要为城中村改造，且临近航海路，市中心区域土地供应稀缺,项目周边的潜在供应用地较少，产品的竞争薄弱,商品房分析2013年至今商品房市场供销比1.26:1相对宽松，2014年后市场恢复乏力，同期内成交量明显收缩，成交价明显上涨；预计后市供需相对平衡，价格将维持高位运行。,2013年一月至今管城区商品房供应面积130.45万，同期商品房销售面积114.14万，时间段内供销比1.14:1，供销比相对宽松。 2014年后受宏观经济下行和资金全面收缩影响，市场复苏乏力，2014年上半年较2013年同期成交量明显收缩。 2014年后销售价格呈明显波动上涨趋势，截止6月份，目前管城区商品房销售均价已破万，达到10542元/。,商业分析2013年至今郑州商业月均去化保持在4.4万左右，2014年上半年销售均价20362元/

5、，同比增长22.7%，商业市场供销比达到2.04:1，后期商业竞争压力较大。,2013年一月至今商业物业销售保持相对平稳状态，2014年上半年商业供应明显回落，2013年至今商业供销比达到1.22:1，市场商业存量较大。 2013年至今郑州全市商业物业月均销售4.43万，2013年上半年月均去化4.27万，2014年上半年月均去化4.17万，与同期商品房纯住宅市场相比销量稳定。 2013年上半年管城区商业物业销售均价12297元/，2014年上半年商业物业销售均价达到18992元/，同比增长54.4%。,写字楼分析2013至今写字楼月均去化量约10.43万，但2013年以前写字楼市场供应过大，2014年上半年市场去化以前期存量为主，使2013年至今写字楼市场均价保持平稳；预计2014年下半年写字楼市场仍以消化存量为主基调,写字楼供应主要集中在2013年，全年写字楼供应量达到199.6万；2014年上半年写字楼供应仅39.42万，为2013年同期的38.4%。 2013年至今郑州全市写字楼月均销售10.43，2013年上半年月均去化9.82万，2014年上半年月均去化9.75万，可见20

6、13年以来月均去化稳定，2014年以来主要销售前期写字楼市场存量。 2013年至今写字楼销售价格保持平稳。,正弘凯宾城项目北面为解放路，南面为正兴街，东面为福寿街。项目总占地15450，总建筑面积为15万，正弘凯宾城地处郑州“二七商圈”、“火车站商圈”附近，地段优势明显。,1F 业态主要为品牌女装，主流面积区间为100以下商铺；目前1F余部分商铺在售，销售价格为3.9万元/,N,注：价格为实际成交价格，其中已减去5年共40%的返租房款,1F平面图,2F 业态主要为休闲女装，主流面积区间为100以下商铺，在售价格为3.3万元/,N,注：2F暂无成交数据备案,2F平面图,注：价格为实际成交价格，其中已减去5年共40%的返租房款,3F平面图,N,3F 业态主要为潮流女装，主流面积区间为100以下商铺，在售价格2万元/,注：4F暂无成交数据备案,4F 业态主要为潮流女装，主流面积区间为100以下商铺，在售价格1.5万元/,商铺销售分析 推出量2.9万（自持商业除外），已售约1.9万，销售均价3.19万元/，月均消化2000-2500，平均季度价格涨幅3.49%,注：价格为实际成交价格，其中已减

7、去5年共40%的返租房款,华润大厦项目位于郑州市核心区域解放路与铭功路交汇处，郑州地标二七塔斜对面，二七商圈核心地段。,华润大厦属于华润综合体项目,周边配套齐全。规划有高端住宅、 酒店、商业等，区位优势明显，将成为未来二七商圈重要的城市综合体。,华润大厦：地上38层、地下三层、9层、25层为避难层，面积分割300-500 2013年10月开盘租售结合，目前仅剩25-38层高层在售，底层均价1.8万元/ ，高层均价2万元/,华润大厦面积区间 01:308、02:299、03:500 04:305、05:308、06:297,华润大厦 自动化、双电力、智能管理、高端服务,中央空调：采用四季温控系统、四管制中央空调、新风系统 电梯： 16部迅达高速电梯，高区6.0m/s、中区4.0m/s、低区3.0m/s 内部设计：办公区无柱设计。4.2米落地玻璃，预留15cm架空地板层，自由调整办公空间 楼宇自控系统：冷热、空调、排水、温度、供电、照明自控系统自动调整 消防系统：采用电力和柴油动力双电源消防泵系统 安全管理系统：通过通信平台、管理软件实现中央系统对全系统进行信息集成自动化 通信系统： 每1

8、0提供一处电话及网络连接点，预留中国联通、电信运营机房，和卫星信号接收装置 电力系统：除市政供电外，配备两台大功率柴油发电机，保证电力供应 物业管理：华润物业专业服务,华润万象城 总建筑面积21万，地上7层，地下三层，共设有88部电梯，单层层高5.57m 。,华润万象城B1楼层平面,万象城：商铺只租不售，目前已基本出租完毕，2014年4月19开业，项目进驻多为高端品牌,华润万象城1楼层平面,瑞士酒店公寓概况瑞士酒店公寓位于郑州二七区铭功路与太康路交汇处西南角，建筑设计为地下一层，地上24层，其中1-3层为商业配套，4-24层为精装酒店式公寓,瑞士酒店公寓,商务产品瑞士酒店公寓面世产品为酒店公寓，商住相宜，兼具投资属性，区域商圈成熟，是黄金地段。,43.23,37.99,93.81,业主购买,酒店,物业自持,商业,瑞士酒店公寓,酒店公寓中联物业，港式服务,整体装修装饰参照国际一流的星级酒店标准，品牌家电，舒适卫浴、每间客户WIFI覆盖、咖啡厅、健身房、中西餐厅、棋牌室、会议室。 中联国际酒店集团（香港）管理有限公司实力运营短租、长租自由选择，轻松做星级房东。 港式管家服务，强调隐服务，尊

9、重私密空间，24小时酒店物业服务，量身定制代租及日常管理服务。,房地产市场总结 1、2013年的市场发展过快、房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面年初的利率上调也导致购房者购买力难以为继，同期内成交量明显收缩。 2、受火车站批发型商业形态的影响，区域整体商业价值突出，2014年上半年商业物业销售均价达到18992元/，同比增长54.4%。 3、写字楼市场整体价格保持平稳态势，但2013年以前写字楼市场供应过大，目前市场以去化前期存量为主。,土地控规制定思考 1、由于市场影响，开发商拿地意愿降低，因此要保证区域内地块快速落定。 2、由于区域内较多棚户区及城中村改造，因此可以在不违反政策的情况下以“尊重当前现状”和“促进区域迅速开发”为基础，保证开发商意愿，给予适当支持。,区域及地块分析,PART 1,区域房地产市场分析,PART 2,PART 3,项目物业价值评估及效益测算,PART 4,项目容积率指标建议,项目物业价值评估原则 1、根据当前意向开发企业制定的项目修建性详细规划中的具体指标为基础依据。 2、其中写字楼物业和商业物业因为自身属性的区别，测算方法采用不同的方式进行。其中写字楼物业运用常规的市场比较法进行物业价值测算；而商业物业运用租金反推的方式进行物业价值测算。 3、地下停车位作为项目整体的配套功能物业，其具备提升项目综合价值的作用，但自身未计入物业价值范畴。 4、项目物业价值的大小对于项目经济效益的影响变化巨大，测算物业价值本着从市场中来、到市场中去的原则，尽可能做到理性客观。,1、销售情况修正,依据区域市场环境及对各项目的研判，调差系数控制在合理的范围： 2% 。,写字楼产品定价市场比较法,2、区域因素修正,单项系数调差设置为 1%，综合系数调差设置为4%,写字楼产品定价市场比较法,3、项目规划设计情况修正,单项调差系数设置控制在： 1%；综合调差系数控制在： 5% 。,写字楼产品定价市场比较法,4、市场宣传推广修正,项目应打破市场常规操作方法，从目前在售楼盘

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