土地行政管理学-第六章

1、土地行政管理学,姜 海,第六章 地权行政管理,主要内容 地权行政管理及其意义 国有地权行政管理 集体所有地权行政管理 土地征用,6.1 地权行政管理及其意义,地权 以土地作为客体的各种权利的总和，包括土地的所有、使用、收益、处分等各种土地权利。,地权的各种权利的存在形式？ （1）总是作为一个整体出现 （2）可以作为独立的权利出现 各种权利是否存在地位（或层级）的区别？ （1）各种权利都是平等的 （2）不同权利的地位（重要性）不同,6.1 地权行政管理及其意义,地权行政管理 指有关土地财产权（所有权、使用权、收益权、处分权等）方面的行政管理活动。,包括： 地权审查与确认 地权登记与土地产权证核发 地权流转（权属变更）管理,6.2 国有地权行政管理,国有地权的划拨 国有地权的出让 国有土地使用权的收回,中国土地产权制度的基本体系是什么？ 国家作为城市土地的所有者，会对地权行政管理产生影响么？ （1）不会 （2）会,国有地权的划拨,国有土地划拨 指国家将国有土地使用权无偿让与土地使用者，使用者只要按照一定的程序提出申请，经法定机关批准后即可取得土地使用权，而不必向国家交付任何费用和租金。,国

2、有地权的划拨,特征 需经县级以上人民政府批准，再由同级土地管理部门实施划拨行为； 除了特别规定，划拨土地没有使用期限限制； 只需以较小代价或无偿即可取得； 是一种不完全的物权。,国有地权的划拨,适用范围 国家机关和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。,国有地权的划拨,程序 提出申请； 审查； 批准； 划拨； 登记。,思考与讨论,土地资源（尤其是区位优越的土地）的高度稀缺性对土地使用会产生哪些影响？结合国有土地划拨的基本特点，思考划拨土地使用中可能出现的问题？,国有地权的出让,指国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权包括： 占用和使用土地的权力：将土地直接用于生产或生活目的； 出租权； 转让权和设定担保权； 物权请求权：排除妨碍、恢复权利人实际有效支配状态的请求权； 相邻权。,国有地权的出让,特征： 有偿性 有具体的年限：商业、工业、住宅 出让主体的垄断性：土地管理部门 不完全物权,国有土地使用权出让的方式,协议 招标

3、拍卖,国有土地使用权出让的方式,协议出让 土地使用权的有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地的意愿，由国有土地代表与有意受让方进行一对一的谈判和磋商，协商出让土地使用权的有关事宜。,情景模拟,地区A、B相邻， A地区的交通相对优越，其他条件与B地区相似。某厂商C准备在A或B中选择一块土地建厂。 分为3个组，分别扮演厂商C，地区A和地区B的主要领导人、土地行政管理负责人。 根据不同角色的效用函数（行为目标）和信息拥有情况，模拟协议出让土地的过程。,国有土地使用权出让的方式,招标出让 在指定的期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，把某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。 特点：引进了市场机制和竞争；除了价格，还可以考虑用地者的其他因素（如用地规划方案的合理性和企业资信水平）。 适用范围：大型或关键性投资项目。,案例,北京市土地招标出让公告 市土地招标出让程序,国有土地使用权出让的方式,拍卖出让 由土地所有者在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就出让所有权的土地工矿叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种

4、出让方式。 适用范围：投资环境好、赢利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地。,出让土地使用权的终止,因土地灭失而导致使用人实际不再享有土地使用权 由于土地使用权人严重违反法律或出让合同规定而被国家强制收回土地使用权 出让土地使用权期满前，国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权 因土地使用权出让合同规定的使用期限届满,6.3 集体所有地权行政管理 （农村土地产权行政管理）,农村土地产权管理也要讲究效率 来自中国台湾地区的实例 尽管政府享有绝对权威，但政府管理行动的结果，未必符合想象。,农村土地产权管理也要讲究效率 来自中国台湾地区的实例,1949年，国民党退守台湾地区，4月实行375减租，以增强农村地区的公平性，稳定政权。 现实结果：？,现实结果：,1949年后，租佃土地大幅减少：1949年4月，56.3%的私人土地在租佃制下运作，但同年12月下降至44.5%。 租地农民大幅增加非土地投入： “减租大大鼓舞了佃农耕作的热情，无不尽其所能，以求增加生产”,现实结果：,化肥施用量大幅增加：1949年化肥施用量增加18.6%，1959年增加120.5% 总体情况：佃农收入增加额

5、大部分投在了耕作上：39.8%用在肥料上，14.2%用在牲畜上，12.8%用在农具上。增加额用于纯粹消费方面，衣食7.3%，娱乐2.3%。,6.3 集体所有地权行政管理,我国集体所有地权行政管理体系的形成 “耕者有其田”产权制度的建立：19491953年 土地合作化：19531957年 土地的人民公社化：19581961年 “三级所有、队为基础”产权制度的建立：19621978年 家庭联产承包责任制：1979,耕者有其田制度的建立,背景：乡村人口90%以上的贫农、中农和佃农只占2030%的土地 内容：剥夺地主、富农“过剩”土地，按人分给普通农户 产权：私有、可交易,土地合作化：19531957年,第一阶段（自发的互助组）：农户进行劳动上的互助，土地保持私有； 第二阶段（初级农业合作社）：土地入股，按股分红，统一经营（按股分红比例约占分配总额的3050%）；农民退社自由； 第三阶段（高级农业合作社）：土地集体所有，取消土地分红，实行按劳分配；名义上享有退社自由。,人民公社化：19581961年,土地集体所有 土地集中，集体经营，产品按需分配 无退出选择权,“三级所有、队为基础”产权制度的

6、建立：19621978年,土地所有权归公社、生产大队、生产队三级所有；其中，公社和生产大队拥有大部分土地；完全确立起土地集体所有制； 土地使用权归生产队条件下由农民统一使用； 劳动报酬按工分分配。,家庭（联产）承包责任制：1978,19561962年，曾三次出现“包产到户”的土地经营形式，被强制取缔； 1978年以后，部分地区又出现将土地承包到户，分户经营；政府从默许到推动，进而引发了农村经济体制改革 改革在1983年左右完成,家庭（联产）承包责任制,在原生产队范围内，将集体统一经营的土地，按人口（或劳动力）平均承包给本队的农民以户为单位进行经营； 农户与生产队、国家之间采取“大包干”的分配办法：交够国家的，留足集体的，剩下都是自己的。 国家放松了对农业生产的计划控制，赋予农民自主经营权。,现有农村地权制度的缺陷,保障功能不足：不能切实保障所有权主体和使用权主体的权利； 配置功能不全：土地流动性差； 激励功能不好：土地使用行为的短期化； 约束功能较差：对土地粗放利用、闲置缺乏有力约束。,现有农村地权制度的改革,四种观点： 私有化 国有化 多种所有制 坚持集体所有制,6.4 土地征用制度

7、,征用 vs 征收 土地征用，国家依据公共利益的理由强制取得民事主体财产使用权的行为；土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体所有权的行为。 根据宪法修正案（2004年3月）第四条：将宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。” 两者的相同点是，都具有公共利益目的；都具有强制性；都要依法给予补偿。 不同的是，权利变更的层次不同：征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变；征收具有永久性，征用具有临时性；补偿的范围和标准不同。,概念,国家为了公共目的或公共利益的需要，依照法律规定而强制取得其他民事主体的土地并给予公平补偿的一种行政行为。,内容,公共目的性 强制性 补偿性 行政命令与民事协商的交叉性 土地权属转移性,公共目的性,公共利益（目的） 抽象性：内容和对象不具体 衡量方式：数量标准和价值标准 对公共目的的限制 列举法：台湾地区土地法规定“国家因公共事业之需要，得依本法之规定，征收私有土地，但征收之范围，应以其事业所必须者为限。公共事业为：国防设备、交通事业

8、、公用事业、水利事业、公共卫生、政府机关、地方自治组织机关及其他公共建筑、教育学术及慈善事业、国营事业以及其他由政府兴办以公共利益为目的的事业”。 概括式：德国民法典规定“凡是为了实现地区详细规划，合理利用土地，保护有价值的建筑物或为征用而调配土地的需求，都可以采用土地征用”。,强制性,是国家依照法律规定和程序所实施的国家行政行为 不属于平等自愿的民事法律关系，而是以命令服从为特征的经济行政法律关系,补偿性,完全补偿：美国、加拿大、荷兰 不完全补偿：中国、英国、德国、法国,征地补偿美国,以土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可以预期的未来价值 被征地者同时还可享受税收优惠 在征地补偿水平发生分歧时，通过谈判或法律途径解决,征地补偿加拿大,征地补偿必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市场价格进行补偿。 补偿并不限于被征用土地，被征地人剩余土地利用受影响，或受征地影响的其他土地所有者也可以获得相应补偿。,征地补偿法国,以征地前一年土地实际用途的市场价格进行补偿 为了抑制投机活动，不对因预测土地转为公共用地而引起的价格上涨部分进行补偿。,征地补偿德国,以正式征用日期的交易价格为准 补偿的最终价格由全国土地调查委员会经过调查核算后确定 从制定征地计划到实施征地期间的土地涨价收归国有。,征地补偿英国,征地补偿主要依据原来用途的市场价格 因预测或宣布征地后的价格上涨部分归公 征地数量很少,征地补偿台湾,征地补偿包含： 地价补偿：法定地价、交易地价、估定地价 土地改良物补偿：农作物或建筑物补偿、改良物迁移成本补偿 邻地受损补偿,行政命令与民事协商的交叉性,被征用方必须服从征地命令 征地行为以补偿为必要条件，只有在签订补偿协议，给予被征地方适当补偿后才能实施征用,土地权属转移性,所有权转移：集体 国家 使用权转移：农户 事业单位、政府机关,我国现行土地征收（用）,征地范围 土地管理法43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地”。“所称依法申请的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。 征地范围并不限于公共利益需要,我国现行土地征收（用）,征地补偿 范围：限于土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费 测算方法：被征地前3年平均年产值的若干倍计算,讨论,征地制度改革：方向与举措？,

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