2014宁夏通达煤业集团石嘴山市平罗生态园项目策划报告96p

1、地产服务 投资管理 资产及商业管理,本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权声明 Copyright; All rights Reserved,This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes,平罗项目在上一轮汇报中我司从“土地运营”的战略角度，策划了“塞上影城”方案，客户提出产品定位应该在现在土地上进行准确务实的定位，考虑到平罗项目的特殊性，项目策划团队经过多次讨论、调研，最终形成本次的定位方案。,Copyright 2008 Taskin worldwide. All R

2、ights Reserved,石嘴山市平罗生态园项目 汇报报告,呈交：宁夏通达煤业集团 2010年08月,第一部分 区位及地块条件分析,区位分析 地块分析,1,2,区位分析,1,项目自身条件分析,区位概况,项目位于平罗县，黄河纵贯平罗县南北，自古就有“赛上小江南”的美誉，清代诗人法海给予平罗县“若说良田无限好，风光谁亚小江南”的千古名句 ； 宁夏交通要地、资源富地、产业重地、投资福地是平罗的四大特点； 项目位于平罗工业园区，园区位于县城以西6公里处，规划建设两个集团公司区、五个功能区、一个湿地区。,矿产资源：太西煤,项目自身条件分析,地理位置,平罗县位于宁夏平原北部，东与内蒙古鄂托克前旗相临，西与阿拉善左旗接壤，南与银川市贺兰县、北与石嘴山市大武口区相连，自古以来都是西北军事重镇； 项目地块位于平罗县与贺兰县交界处附近，全国5A旅游景点沙湖的东北侧，距离约为7公里。,宁夏沙湖风景区是国家5A级景区,项目自身条件分析,黄河金岸的发展,黄河金岸发展是宁夏平原推进跨越式发展的突破口，是承接发达地区产业转移的有效对接地、参与国内外竞争的强势经济圈，从而推动和引领全区经济社会持续、快速、协调发展

3、；形成合力效应，区域一体化规划同筹、产业同链、交通同网、设施同布、信息同享、生态同建，降低发展成本，为城市带经济社会发展和人民生产生活提供便利。,工业发展：围绕主导产业、骨干企业、重点园区、重大项目、知名品牌，优化资源配置，大力培育 “五优一新”产业，大力发展循环经济，打造工业产业集群，大力发展循环经济，加速产业聚集和产业升级，打造工业产业集群。 旅游业发展:依托“塞上江南，神奇宁夏”的主体形象，培育新的旅游精品，创新旅游发展模式，将沿黄旅游带打造成为具有较强竞争力的国家级旅游目的地，中西部地区旅游服务基地和组织、集散中心之一。,优势 宁夏平原具有较好的历史人文环境，在“文明幸福感”和“城市发展幸福感”的榜单上，银川均排名第二，人们富足安康； 项目地块位于“赛上小江南”的平罗县，平罗交通便捷、产业众多，投资环境较好； 项目处在银川、石嘴山中心位置，路网发达，位于黄河金岸的核心城镇群内，项目的区位优势将会更加的明显，未来有较好的发展前景。,劣势 环境：项目位于平罗工业园，园区产业为高耗能企业，环境有待改善；,机会 项目位于银川平原，是西北的富庶之地，拥有丰富的历史人文资源，具备土地运营的

4、条件; 黄河金岸的打造为项目发展方向的选择带来了空间。,项目自身条件分析,区位分析,地块分析,2,项目自身条件分析,交通条件,沙湖,地跨交通便利 地块北侧和西侧与平罗县道X207、X206相接； 地块与外界联系主要通过北侧的X206道路； 北面3公里处有包兰线上一火车站点（西大滩站）； 地块通过X207与国道110、国道109相连通达全省； 地块通过X207可到达北京至拉萨的高速公路京藏高速（G6）通达全国； 地块距银川市区40公里，距石嘴山市区17公里。,本案,X207,X206,项目自身条件分析,气候环境分析,日照充足，气候干燥，温差大，冬春风沙大 平罗县区域（北纬40度附近）属温带大陆性干旱、半干旱气候。位于中国季风区的西缘，夏季受东南季风影响，时间短，降水少，7月最热，平均气温24C；冬季受西北季风影响大，时间长，气温变化起伏大，1月最冷，平均气温9C； 全区年降水量在150毫米至600毫米之间，日照充足，蒸发强烈，昼夜温差大，全年日照达3000小时，无霜期150天左右，是中国日照和太阳辐射最充足的地区之一。,东南风,西北风,项目自身条件分析,地块参数,地块建设指标有很大的限定

5、性，仅A地块为可建设 用地，其他地块为租用用地; B、C、D地块租赁时间30年。,项目自身条件分析,地块四至,东面,南面,西面,北面,项目地块北面是平罗县206县道，和一条人工挖成的农渠；,项目西面是有少量植被覆盖的土地，和一个以蒙古风情为主题的农家乐；,项目地块南面有一条人工挖成的水渠；,项目地块东面是少量植被覆盖的土地；,项目自身条件分析,地块现状,项目地块属于西北内陆高原地形，海拔平均在1000米以上； 土地地质为盐碱地质，只有少量的植被和树木； 周围无自然或人工景观，北侧有少量水系，南侧水系较发达，可连通沙湖水系。,地块属于尚未“三通一平”的生地，周边缺乏自然景观； 地块水系水网较为发达， 联通沙湖水系； 地块与周边土地同质化，没有稀缺性。,优势 交通优势：项目周边主干道与次干道密集，交通相对便利； 位置优势：项目距离国家5A及旅游景区沙湖10分钟车程； 引水：本项目周边水系发达，用水条件便利。,劣势 气候：气候干燥，冬春风沙大； 地块自身：地块本身为盐碱地，可建设面积极其有限； 景观：无景观资源； 功能：项目地块不具备城市功能。,机会 土地运营：靠近沙湖具备土地运营的机会。,

6、项目自身条件分析,地块分析,第二部分 项目发展方向研判,项目发展方向研判,1,教育,老人,商业,会展,体育,商务,创意,生态,科技,项目发展方向研判,本项目可能的元素,针对宁夏市场研判及本项目自身条件，本项目发展的元素主要集中在以上15种形式，并根据实际情况相互作用、相互补充。,工业,教育,老人,医疗,主题公园,商业,文化,农牧业,会展,娱乐休闲,体育,商务,创意,专科学校,培训机构,养老,综合医院,专科门诊,疗养,心理健康,各种主题公园,综合商业,零售,餐饮,影视基地,汽车文化基地,民俗风情村,采摘,景观,自种,圈养,垂钓,博物馆,展厅,会议,演艺,夜总会,会所,各类体育活动,企业会馆,酒店,动漫,工艺,设计,生态,科技创新,生态产业,生态养生,科技园,创新花园,本项目可能主题元素,工业,工业园区,厂房,项目发展方向研判,自然环境要求较高,较好的市政配套、教育资源,较好的产业基础及市政配套,发达第三产业、特定的产业人群,对环境要求相对宽松，不同元素可以相互融合,较好的产业基础及投资环境,根据市场调研，本项目在众多的单一发展方向中没有一个具有领航优势的突出功能（唯一性），因此要实现项目

7、的价值最大化，唯有突破区域走复合型开发模式,但是，在众多的排列组合中，如何找到适应市场并具备核心竞争力的功能组合成为项目发展方向思考的关键所在,？,本项目功能方向,项目发展方向研判,靠近沙湖5A级旅游景区，地块引水便利,地块可建设用地面积小,VS,地块所在的大环境方面具有一定发展前景，地块自身条件存在很大的缺陷,地块有哪些优势？,地块条件,地块有哪些劣势？,位于平罗工业园区内，有工业产业基础,地处银川及石嘴山中间位置位于黄河金岸两翼城镇群建设范围内,交通相对便利,地块气候条件欠佳,地块土地与周边土地同质化并无优势,地块土质改造、绿化成本高,VS,项目地块条件,地块无城市功能,项目发展方向研判,教育,老人,医疗养生,旅游,生态,文化,农牧业,会展,娱乐,体育,会展,商务,主题公园,商务,科技,产业发展特质与地块区位、现状及产业发展条件适应性筛选,产业功能互 适应性筛选,本项目包含的元素,商业,创意,工业,工业,可能的机会,初步筛选,项目发展方向研判,户外体育运动,平罗工业园区内企业多为购买土地自建厂房，修建厂房出租基本没有市场需求； 公司自身没有在平罗工业园区做工业的意向； 本地块自身定

8、位为生态园，发展制造业受到限制。,工业地产发展机会,工业生产,项目发展方向研判,会展商务,本地块不具备城市功能； 周边工业多为重工业（煤炭、机械等），此类产业多为定向的市场需求，对会展需求有限； 银川会展中心已经具有相当的规模，区域经济的规模及结构 对会展需求有限；,商务会展,项目发展方向研判,依托雄厚的产业基础（如华南成城立足深圳、依托珠三角发达的产业支撑 ）； 依托城市的知名度及完善的城市配套（如北京九华国际会展中心东临首都国际机场，南靠温榆河生态走廊，周边与京承、京昌、六环、立汤等高速路、城市快速路相邻相接，公共交通包括轻轨、公交、出租及机场巴士，四通八达，便捷顺畅）。,主题公园发展方向,补充沙湖风景区的观光游览的单一功能，与沙湖生态观光旅游区联动，吸引沙湖游客到本项目； 现有的旅游项目主要为观光、历史遗迹、庄园等旅游项目，发展层次较低，不符合旅游业发展的趋势，本项目打造体验旅游项目可以填补市场的空白点，满足人们的休闲、娱乐、体验的需要。,项目发展方向研判,主题公园,前投资大，动辄数亿元； 需要长期经营；,？,？,地块自身条件，因地制宜； 户外体育运动发展方向符合本地块目前用地性

9、质； 投入较少，产出有充分发挥的空间。,户外体育运动,地块条件决定了项目具有发展户外体育运动基地的可行性和最大适宜性； 通过对各类户外体育运动条件分析，与本地块条件匹配，汽车运动是一个最佳的选择。,现有的旅游项目主要为观光、历史遗迹、庄园等旅游项目，发展层次较低，不符合旅游业发展的趋势，本项目打造体验旅游项目可以填补市场的空白点，满足人们的休闲、娱乐、体验的需要。 补充沙湖风景区的观光游览的单一功能，与沙湖生态观光旅游区联动，吸引沙湖游客到本项目；,项目发展方向研判,第三部分 汽车运动发展分析,汽车产业发展背景 汽车运动研究 汽车运动目标群体研究,1,2,3,汽车产业发展背景,1,汽车改变生活,2009年中国首次正式超越美国，成为全球第一大新车市场！ 2009年，中国乘用车销售首次超越千万辆门槛。,2009年银川市新车入户48762辆，机动车保有量达到27.9388万辆； 数据显示，近两年来，银川市机动车保有量以平均每年21.22的速度增长； 2009年，该市平均每月新入户机动车达到400多辆，机动车驾驶员保有量为316670人。全年入户机动车为 48762辆，比2008年增长九成多。,宁 夏 汽 车 市 场 潜 力 不 可 小 觑,宁夏汽车产业发展,自治区以发展汽车产业带动我区汽车装备制造业产业结构调整，促进科技技术进步，扩大就业，增加人民收入，将汽车产业打造成为自治区装备制造业的支柱产业，是自治区的重要经济目标； 自治区发展汽车产业贯彻国家的汽车工业结构调整意见，立足于全国汽车产业链布局，发展有前景的与汽车产业有关的各个环节，与汽车制造业发达省区和周边新兴汽车制造业省区的汽车制造业形成良性互动，做到拾遗补缺，同时，鼓励引进整车生产企业，提升我区汽车产业档次，争取实现跨越式发展。,宁夏汽车产业发展规划,政府政策支持：宁夏回族自治区发展汽车产业的若干规定,宁夏汽车产业发展,吉利集团欲在石嘴山寻求发展良机，2009年5月14日，浙江吉利控股集团有限公司副总裁俞学良一行到达石嘴山进行为期3天的考察，考察团表示吉利集团将会积极寻求与宁夏及石嘴山多方面的合作，为地方经济发展作出贡献； 石嘴山市全力打造经济发展新的增长极

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