泰赢培训课件1：房地产基础培训课件

1、,市场部培训课件,2014年7月,房地产基础概念,是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。,【建筑容积率】,即为容积率以公式表示如下： 容积率= 总建筑面积 建筑用地面积 例如： 占地面积：1000平米 建筑面积：3000平米 容积率=3000平米：1000平米=3.0,容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化） 反之亦然，容积率低，每平方占有资源多，价格自然要高,【容积率与建筑的关系】,林溪湾 容积率：0.69 联排别墅、洋房,和昌悦澜 容积率： 3.50 （大体量高层板楼）,金成时代广场 容积率 6.40（高密度板楼、高层塔楼）,【容积率与建筑的关系】,例如：,指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。,【建筑高度】,建筑基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积（建筑基底面积应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算）。,【建筑基底面积】,建筑占地面积有几种计算方式： 1 、建筑占地的地下（埋在地中）看不见部份 2、竖直墙的外围地面肉眼看见部份 3、整个建筑物竖直向地面投影范围部份,即建筑覆盖率，指项目用地

2、范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。,【建筑密度】,建筑面积密度的表示公式为： 建筑面积密度=(总建筑基底面积 建筑用地面积)（m2/hm2） 计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括0以下地下建筑面积。,【建筑间距】,建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离.住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。,住宅建筑最小间距（m）,【绿地率】,是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,绿地率=绿地面积/规划建设土地面积,是指植被垂直投影面积与规划建设用地面积之比。应该称“绿化覆盖率”,【绿化率】,新建小区的绿地率不低于30%,旧区改建绿地率不低于25%（参见城市居住区规划设计规范）。 建筑周边1.5米不算入绿地，道路周边1米不算入绿地，覆土深度不足的部分不算绿地由此可见屋顶绿化是不算绿地的），嵌草停车位种植乔木间距小于等于4米且非单排种植的可算做绿地。也就是说一个车位4角都种树才算绿地面积。地下车库顶板覆土深度够种植大乔木，且至少有一个侧开口的算作绿地。水体算作绿地。计算绿地率时，校园路不用扣除。,绿化率=绿化种植垂直投影面积/规划建设土地面积,绿地率和绿

3、化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。,是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。,【规划形态】,分摊公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑的面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积,【分摊公用建筑面积的计算方法】,商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积,【商品房销售面积】,指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。,【得房率】,得房率=（建筑面积-公摊面积）/销售面积,得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户

4、也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。,商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。,【“五证”包括什么？】,房地产开发“五证”办理流程,是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。,【“二书”包括什么？】,是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排2到4户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。,【单元式住宅】,【户型与单元平面的关系】,户型平面的优劣取决于建筑平面,点式楼 后排南北通 但视线受阻,板式楼 户户南北通,【居住单元】,不论是一梯二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个：“居住单位”。而一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。,一梯两户,一梯四户,【面积配比】,指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占

5、比例的多少。,【商住住宅】,是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。,商住楼与住宅楼有区别的: 一、是生活费用,水费电费等,但有此与zf关系好的开发商水电费已经协商好的,按民用水电标准收取,但具体怎么算法还是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒没什么问题,虽开发商在买前答应是民用标准收,如果是开公司了,还是要按公业标准收取,这个我有过这样的先例. 二、买房费用，住宅契税是房屋总价的2%,而商住楼是4%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高2%左右的利息，每个月要多交利息费用。 三、交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地（商住楼）全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差5.6%营业税+2契税=7.6%的税费，50万的房子差3.8万的税 四、产权年限，商业用地年限40年，住宅70年，工业、教育、综合用地50年。,是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。,【户型】,A,A,B,C,【别墅】

6、,是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。,独栋别墅,双拼别墅,【TOWNHOUSE（联排别墅）】,正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。,【错层式住宅】,是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。,【复式】,层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。一般上层层高在2.2米以下并不计建面.(如首层层高是3米,二层层高是2.2米,这就是复式),一套住房占上下两层并且首层与二层都是相同的层高(如首层3米,二层也是3米,这是跃层.跃层上下两层都计建面. 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通，风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。,【跃层】,【LOFT】,LOFT只指空旷的大间，层高一般在4

7、.5米-5米以上,是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。,【商品房的起价】,是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。,【商品房的均价】,经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。,【基价】,只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。,【定金】,指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。一个标准车位的尺寸为2.6米(宽)5.3米(长)到3.0米(宽)5.3米(长)，停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。,【停车场】,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。,【商品房现售】,海马公园,万千世纪城,俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。,【商品房预售】,和昌悦澜,郑州雅居乐国际花园,【销售率】,指售出的户数占可销的总户数的比例。（总套数 - 未销售面积）/总套数,销售率=82/112=76%,户型评判标准,

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