土地评价与管理—第4章土地经济评价

1、第四章 土地经济评价,土地评价与土地管理,土地经济评价：对土地利用经济效益的评定,不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。,土地经济评价的理论基础,土地生产力理论,杜能：农业区位论 韦伯：工业区位论 克里斯泰勒：中心地理论,土地经济评价的理论基础,土地区位理论,农业区位论,土地经济评价的理论基础,土地区位理论,土地经济评价的理论基础,土地区位理论,绝对地租是土地价格存在的根源 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素,土地经济评价的理论基础,地租地价理论,土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现 估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价,土地经济评价的理论基础,地租地价理论,土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约 土地本身作为商品，土地流转、价格受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的,土地经济评价的理论基础,土地供需理论,自然供给：土地自有的可供人类利用的部分。 经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生

2、活的土地的供给。,土地经济评价的理论基础,土地供需理论,第二节 农用地分等与估价,农用地分等定级根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别,土地评价与土地管理,第四章 土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,1. 资料的准备与初步整理,确定指定作物 （j）,附录1,一、我国的农用地分等定级规程,附录1：全国耕作制度分区,一、我国的农用地分等定级规程,附录1：全国耕作制度分区,一、我国的农用地分等定级规程,附录1：全国耕作制度分区,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,确定指定作物,确定分等因素（k）,推荐因素： 附录2,自选因素,一、我国的农用地分等定级规程,附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值,一、我国的农用地分等定级规程,附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值,确定指定作物,确定分等因素,确定不同地区各种指定作物 的分等因素质量分（fjk）,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,研究实例,一、我国的农用地分等定级规程,实例：广东省水稻分等因素质量分关系表,划分分等单元（i）,2. 计算农用地分等单元的

3、自然质量分,确定指定作物,确定分等因素,确定指定作物的 分等因素质量分,确定各单元的 分等因素等级,以点带面，面积比重,分等单元划分,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,确定指定作物,确定分等因素,确定指定作物的 分等因素质量分,确定各单元的 分等因素等级,确定各分等单元各指定作物的自然质量分（Cij）,几何平均，加权平均,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,几何平均法的计算公式为： Cij = （fijk ）1/m/100 （k=1,2,m） 其中：Cij为分等单元农用地自然质量分，fijk为第i个分等单元内第j种指定作物第k个分等因素的质量分。,加权平均法的计算公式为： Cij = wkfijk /100 （k=1,2,m） 其中：wk 为分等因素的权重,附录3,一、我国的农用地分等定级规程,附录3：农用地分等推荐因子及其权重,一、我国的农用地分等定级规程,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,1. 资料的准备与初步整理,查询各种作物的光温 生产潜力指数（j ）,附录4,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,一、我国的农用地分等定级规程,附录4：全国各

4、县光温生产潜力指数速查表,查询各种作物的光温 生产潜力指数（j ）,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,各单元各种作物 的可能产量,产量比系数（j ）,附录5,一、我国的农用地分等定级规程,附录5：各种指定作物的产量比系数,查询各种作物的光温 生产潜力指数（j ）,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,各单元各种作物 的可能产量,产量比系数（j ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,Rij =j Cijj,查询各种作物的光温 生产潜力指数（j ）,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,各单元各种作物 的可能产量,产量比系数（j ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,标准耕作制度,附录1,一、我国的农用地分等定级规程,附录1：全国耕作制度分区,查询各种作物的光温 生产潜力指数（j ）,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,各单元各种作物 的可能产量,产量比系数（j ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,各单元的自然质量等（Ri ）,标准耕作制度,Ri = Rij,4. 计

5、算农用地分等单元的土地利用等指数,各单元各种作物的最大产量（yjmax ）,附录6,各单元各种作物的实际产量（yj ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,一、我国的农用地分等定级规程,附录6：全国指定作物的最大产量,4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数,各单元各种作物的最大产量（yijmax ）,各单元各种作物的实际产量（yij ）,各单元的土地利用系数（Klj ）,Klj =yij /yijmax,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数,各单元各种作物的最大产量（yijmax ）,各单元各种作物的实际产量（yij ）,各单元各作物的土地利用系数（Klj ）,Yij =Rij *Klj,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,各单元各作物的利用等指数（Yij ）,4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数,各单元各种作物的最大产量（yijmax ）,各单元各种作物的实际产量（yij ）,各单元各作物的土地利用系数（Klj ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,各单元各作物的利用等指数（Yij ）,各单元的利用等指数（Yi ）,Yi = Y

6、ij,5. 计算农用地分等单元的分等指数,附录7,各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ）,各单元各作物的产量-成本指数（aij ）,各单元各种作物的利用等指数（Yij ）,一、我国的农用地分等定级规程,附录7：全国指定作物的最大产量-成本指数,5. 计算农用地分等单元的分等指数,各单元的土地经济系数（Kcj ）,Kcj =aij /aijmax,各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ）,各单元各作物的产量-成本指数（aij ）,各单元各种作物的利用等指数（Yij ）,5. 计算农用地分等单元的分等指数,Gij =Yij *Kcj,各单元各作物的分等指数（Gij ）,各单元的土地经济系数（Kcj ）,各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ）,各单元各作物的产量-成本指数（aij ）,各单元各种作物的利用等指数（Yij ）,5. 计算农用地分等单元的分等指数,各单元各作物的分等指数（Gij ）,各单元的土地经济系数（Kcj ）,各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ）,各单元各作物的产量-成本指数（aij ）,各单元各种作物的利用等指数（Yij ）,一、我

7、国的农用地分等定级规程,小结,一、我国的农用地分等定级规程,6. 划分农用地等别 采用等间距法，或者采用频率曲线法划分等级 分等成果的省级、国家级汇总,一、我国的农用地分等定级规程,7. 农用地分级的方法（修正法） 基于农用地分等基础，考虑土地区位因素、耕作便利因素及其它因素对土地等级进行细化，确定农用地级别,1.总收益倍数法 主要在国家征地中使用，也叫政策地价,中华人民共和国土地管理法规定：征地费依据“该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍” 确定,二、农用地估价的方法,可突破30倍上限,2.收益还原法（地租资本化法） V = a / r 其中：V是地价，a是土地收益，r是收益还原率,收益 = 总收入 - 总投入 =总收入 物资投入 活劳动投入 农业税费,二、农用地估价的方法,总收益倍数法和收益还原法估价实例,耕地稀缺度修正系数的引入?,实例,19251/23812,16516/ 20429,33790/41550,54696/67656,45044/55716,37644/46563,27187/33629,15122/18700,28474/35220,34904/43182,3

8、.标准田法（地价比照法）,农用地分区,二、农用地估价的方法,实例,（1）农用地分区 根据南京市玉带镇的地形、土壤、土地利用等因素将该区分为两个农用地区域，区I为水稻、小麦水旱轮作区，区II为小麦、棉花旱作区。,（2）标准田块的地价测算 分别选择5个标准田块，收集投入产出资料计算每个标准田块的纯收益，并用收益还原法将纯收益还原为地价。,收益还原率取银行一年期存款利率7.47%,实例,实例,（3）建立地价量化因子体系评价土地质量,实例,（4）建立标准田块的地价-质量分对应关系,（5）待评估田块的地价估算,实例,4.其它方法 申报法：土地所有权者自行申报地价,市场比较法：根据与待评估地可比的土地交易案例确定地价,评分法：根据土地分等值，通过土地等级分值的价值化直接确定地价,二、农用地估价的方法,三、农用地的其他经济评价,边际效益分析法 （毛利分析法 gross margin analysis ）,实例,边际效益分析法（毛利分析法）,2.综合分析法,（2）土地经济质量评分 根据产量等经济要素进行评分,（3）土地综合评分 自然质量分和经济质量分的加和,（1）土地自然质量评分,土地生产率指标，是综

9、合反映土地质量与农业技术经济效果的指标集,农用地经济评价的常用指标,土地经济效果指标,用于揭示土地的具体利用特征的指标集,土地经济分析指标,农用地经济评价的常用指标,土地经济分析指标,土地利用及结构指标,（1）土地利用率；（2）复种指数；（3）播种面积比例；（4）草场面积比例；（5）林地面积比率；（6）森林覆盖率,农用地经济评价的常用指标,辅助分析土地经济效果的指标集,土地经济效果分析指标,农用地经济评价的常用指标,经济评价资料的要求： 准确性，连续性，完整性，典型性，可比性,土地经济效果分析指标,生产消耗效果指标,（1）每单位物质费用的农产品产值；（2）成本利润率；（3）每千克商品肥的产量；（4）每千克种子的产量,农用地经济评价的常用指标,第一节 城镇土地分等定级与估价,1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。,一、城镇土地分等定级的含义,2. 城镇土地分等定级的体系,一、城镇土地分等定级的含义,3. 城镇土地定级的思路,一、城镇土地分等定级的含义,结合典型行业土地收益、价格以校核，综合定级,1. 确定定级因素的基本原则,二、城镇土地定级的因素分析,影响大，对分级具有重要作用,覆盖面广，适用于城市各类用地,反映土地质量的差异,2. 城镇土地定级因素罗列,二、城镇土地定级的因素分析,土地区位,繁华度,交通通达度,商服中心等级,农贸市场,高级商务金融集聚度,道路功能与宽度,公交便捷度,道路网密度,对外交通便利度,2. 城镇土地定级因素罗列,城市设施,城镇基础设施,社会服务设施,供/排水设施,供气设施,供暖设施,文化教育设施,文娱体育设施,医疗卫生设施,邮电设施,供电设施,公园绿地,2. 城镇土地定级因素罗列,环境优劣度,环境质量,自然条件,大气污染,噪声,水污染,地形坡度,洪水淹没与积水,地基承载力,绿化覆盖率,2.

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