1、第五章 土地权属管理,1,城市土地管理,第五章 土地权属管理,内容提要,土地权属管理的任务和内容,土地所有权与使用权的确认,国有土地使用权流转管理,土地征收,土地权属纠纷的调处,土地制度与土地产权,第五章 土地权属管理,2,城市土地管理,第一节 土地制度与土地产权,一、土地制度 1、概念:是一定社会经济条件下的土地关系的总和; 是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。 反映因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。它既是一种经济制度,又是一种法权制度,是土地经济关系在法律上的体现,是构成上层建筑的有机组成部份。 土地制度是所有权和使用权的体现,又是对权利的规范和限制。 2、主要内容:土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度,第五章 土地权属管理,3,城市土地管理,土地所有制度,土地所有制,是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定,表明土地这一生产资料的分配问题,谁应享有土地所有权及其责、权、利。 土地所有制是一个国家社会制度的重要组成部分 土地所有制是整个土地制度的核心,是土地关系的基础 土地所有制的
2、法律表现形式是土地所有权,包含占有、使用、收益、处分的权利,第五章 土地权属管理,4,城市土地管理,土地使用制度,土地使用制度是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定,表明人们怎样对土地加以利用和取得收益,谁享有土地使用权及其责、权、利。 土地使用制度的核心是解决土地资源的合理有效利用的问题 土地使用制的法律表现形式是土地使用权 土地使用制与土地所有制的关系: 土地所有制是前提 土地使用制是所有制的反映和体现,而且是实现和巩固所有制的形式和手段 土地使用制具有相对独立性,第五章 土地权属管理,5,城市土地管理,土地管理制度,土地管理制度是国家对土地资源进行调控、监督、管理的各项制度的总和。 以社会代表者而非所有者的身份进行管理 具有资源和资产管理的两大内涵 主要任务是调整土地关系,监督土地利用,第五章 土地权属管理,6,城市土地管理,二、我国现行的土地制度 土地所有制度 土地使用制度 土地管理制度,第五章 土地权属管理,7,城市土地管理,我国现阶段的土地所有制度以社会主义土地公有制为基础和核心,全部土地属于国家和农民集体所有,土地所有权不得买卖和非法转让。 形式:我国
3、全部土地实行社会主义公有制,包括全民所有制和劳动群众集体所有制。 主体:土地的全民所有制国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地,行使占有、使用、收益和处分的权利。 土地的劳动群众集体所有制农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的集体土地,并对其行使经营、管理权。 客体:城市建成区(包含规划区)的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有。 流转:土地所有权不得买卖和非法转让,唯一合法的所有权流转途径是土地征用,实现集体所有向国有的流转。,第五章 土地权属管理,8,城市土地管理,由我国土地所有制度规定,土地使用制度包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度 城镇土地使用制度 实行有偿有限期使用制度 土地使用权可以依法流转 获取土地使用权的表现形式有划拨和出让 农村集体土地使用制度 限定农村集体内部使用,即农地农用,流转有一定限制 使用权的表现形式:农村土地承包经营权,集体建设用地使用权,第五章 土地权属管理,9,城市土地管理,我国土地管理制度受社会制度和土地所有制的制约,土地管理除了要最大限度地提高土地利用综合效益外,还要
4、维护土地公有制,为有计划、合理利用土地提供保证。 城乡土地统一管理 资源管理与资产管理并重 我国目前土地管理的重点:惩处非法批地、非法低价出让国有土地,第五章 土地权属管理,10,城市土地管理,全国土地调控工作座谈会2006年8月13日至14日在昆明召开,国务院副总理曾培炎指出,加强土地管理,严格保护耕地,始终是我国现代化建设中一个全局性、长期性、战略性问题。要进一步加强土地管理和调控,完善体制机制,明确目标责任,坚决遏制各种土地违法违规行为,把最严格的土地管理制度落到实处。 一是加强土地的管理和监督,对存在的问题采取针对性的措施,坚决予以遏制。 二是从体制机制入手,对土地收益分配进行调整。提高新增建设用地有偿使用费缴纳标准,国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,实行收支两条线管理。提高土地收益用于“三农”的比重。从土地纯收益中安排部分资金用于廉租房建设。 三是提高耕地占用税和城镇土地使用税征收标准,盘活闲置土地、提高现有建设用地效率,促进土地节约和集约利用。 四是按照权责一致的原则,强化地方政府土地管理责任。省级政府要对本行政区域内的耕地保有量、基本农田保护面积负总责。 2007
5、年出台了多项有效的土地管理政策,第五章 土地权属管理,11,城市土地管理,三、土地产权及其基本特性 土地产权是土地制度的核心,土地归谁所有决定了这个社会土地制度的性质。 产权即财产权,它是一种权利束,拥有了一样事物的产权就拥有了对它的占有权、使用权、出借权、转让权、消费权、用尽权等一系列权利,这些权利统一呈现出一种结构状态。它不是单一的权利,而是若干独立权利的集合体。 土地产权指有关土地财产的一切权利的总和,包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利,各权利可独立存在,而且在不丧失所有权的情况下可以让与。 土地产权必须有法律的认可并得到法律保护,即土地产权只有在法律认可下才能产生产权登记。,第五章 土地权属管理,12,城市土地管理,土地产权的基本属性: 排他性:即排除他人对土地资源的利用和对利用土地资源所产生的收益的享有。一般而言,产权越专有,投入资源的刺激越大,产权的效率就越高。因此,产权的排它性的意义就在于将收益和成本内部化,并产生对经济活动的激励。 可分解性:即产权的概念是一个复数的概念,它包括了占有权、转让权等,体现在产权在转让、出租、抵押等过程中权能的分
6、割。 转让性:即财产在不同所有者之间的转移。财产的自由转让,有利于财产从较低价值的用途转向较高价值的用途,从而使财产增值,提高社会资产。而且,财产的自由转让还影响了规模经济的发挥,有利于实现规模效益。 土地产权客体必须具备可占用性和价值性,即可以带来利益的土地,第五章 土地权属管理,13,城市土地管理,产权的以上属性决定了它能够在资源稀缺的情况下,明确界定产权主体对产权客体的关系以及产权主体之间的关系。明确的产权能够把受益或者受损规定到个人,从而产生出一种激励,使人们能够努力享有经营决策权、资产处置权和收益享有权。 土地产权必须经过登记,才能得到法律的承认,并受到法律的保护 土地产权的相对性,要受到来自社会或国家政策法规的控制和制约,第五章 土地权属管理,14,城市土地管理,我国土地所有权,(一)土地所有权的含义 是土地所有者拥有的、受国家法律保护和限制的排他性的专有权利,包括占有、使用、收益、处分四方面的权利内容,意味着土地所有者在一定法律范围内可以自由使用和处分土地。 (二)我国国有土地所有权的主体、客体、内容 主体我国国有土地所有权的唯一主体是国家; 客体一切属于国家所有的土地
7、内容依照法律规定,国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。国有土地所有权由国务院代表国家行使,地方各级政府无权擅自处置国有土地,只能依法根据国务院的授权处置国有土地。,第五章 土地权属管理,15,城市土地管理,(三)我国农村集体土地所有权的主体、客体、内容 主体农民集体 客体一切属于农民集体所有的土地 内容依照法律规定,农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。集体土地所有权由乡(镇)、村、组或队代表农民行使。,第五章 土地权属管理,16,城市土地管理,我国土地使用权,(一)土地使用权的含义 是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及部分处分的权利。 (二)我国国有土地使用权的主体、客体、内容 主体任何依法取得国有土地使用权的单位和个人; 客体国家依法提供给单位和个人使用的国有土地 内容国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务。建设单位使用国有土地,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。,第五章 土地权属管理,17,城市土地管理,(三)我
8、国集体土地使用权的主体、客体、内容 主体任何依法使用农民集体所有土地的单位和个人; 客体上述使用主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等。 内容集体土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务。,第五章 土地权属管理,18,城市土地管理,第二节 土地权属管理的任务和内容,一、土地权属管理的任务 巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制 保护土地所有者和使用者的合法权益,调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性 调整土地关系 二、土地权属管理的内容 依法确认土地权属土地申报、调查、审批、登记 依法管理土地权属变更土地所有权变更(征用集体土地); 土地使用权变更(划拨、出让、转让、赠与、继承等) 依法调查、处理土地权属纠纷,第五章 土地权属管理,19,城市土地管理,第三节 土地所有权和使用权的确认,一、国有土地所有权的产生途径 新中国成立后,我国政府针对不同性质的土地所有权形式,分阶段, 分别采用下述方式,逐步建立起了国有土地所有权 接管、没收 赎买 征用土地 法律宣布 二、国有土地使用权的取得和收回 取得有偿、无偿和依照法律政策规定三种方
9、式 收回使用期满无偿收回和提前补偿收回,第五章 土地权属管理,20,城市土地管理,第四节 国有土地使用权流转管理,1979年中外合资经营企业法标志着我国国有土地无偿、无限期使用和无土地市场的“三无”制度的结束;1987年宪法修正案为土地有偿、有限期使用提供了根本性法律依据。 20世纪80年代开始的土地使用制度改革,使传统的城市土地无偿、 无限期、无流动的使用制度转变为有偿、有限期、可流动的土地使用制 度。 一、 城镇国有土地使用权流转方式 出让与划拨 (2006、2007国有土地出让新规) 转让 出租 抵押,第五章 土地权属管理,21,城市土地管理,二、农村集体土地使用权流转管理,(一)背景 1、涵义包括农用地土地使用权和非农建设用地流转 2、背景 社会经济发展、产业结构转换的结果 城镇化水平不断提高的必然趋势 计划经济体制向市场经济转变的必然产物 提高土地利用效率,参与市场竞争的客观需要,第五章 土地权属管理,22,城市土地管理,(二)流转的条件 当地二、三产业发展较快,农村剩余劳动力得到转移前提条件 明晰的土地产权必要条件 完善的法律法规法律保证 农村土地分等定级和价格评估技术支持 (三)原则因地制宜、依法自愿、平等有偿 (四)流转管理的关键正确引导和调控流向、收益分配和支持保障体系,第五章 土地权属管理,23,城市土地管理,(五)流转的方式 集体农用地使用权流转的主要方式 转包、租赁、“四荒”拍卖、承租转包或返包、转让、入股 集体建设用地使用权流转的主要方式 乡镇企业合并、兼并、迁移及股份制改造中的集体建设用地使用权转让、出租;企业倒闭或债权债务原因,导致司法裁定集体建设用地使用权转移;作价入股或联营方式兴办企业;转让、出租房屋连带转让土地;将土地征收时的安置留用地进行出租或转让。,第五章 土地权属管理,24,城市土地管理,(六)流转管理的措施 1、开展农村集体土地产权调查 2、农村集体土地产权登记并颁发土地产权证 3、农用地分等定级及估价 4、正确引导和调控农村集体土地使用权的流向 5、建立合理的农村集体土地使用权流转收益分配制度 6、建立农村集体土地使用权流
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