2012年沈阳棋盘山别墅市场报告

1、市场研究,政策分析 竞品分析,政策分析,2月8日,1月27日,财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税，2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。,中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率025个百分点。,中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。,二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷,1月14日,1月26日,中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。,2月18日,2月9日,3月25日,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 ,新华社电 中国人民银行8日晚间宣布，自9日起，上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3，一年期贷款利率达到6.06。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。,中华人民共和国住房和城乡建设部发布了关于调整住房公积金

2、存贷款利率的通知。从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。,2月10日,调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。,4月6日,4月17日,中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。,12月,2011年政府调控力度加大，调控政策主要集中在上半年，受政策影响，下半年房地产市场的成 交量惨淡，购房者观望情绪严重，市场整体情况低迷。,12月,7月7日,12月5日,央行宣布下调存款准备金率0.5%,央行宣布提高贷款利率0.5%，届时，一年期存款利率为3.5%，贷款利率为6.56%,竞品分析,竞品项目根据具体情况分为在售竞品与潜在竞品。,在售项目,未售项目,结盘项目,2011年沈阳棋盘山区域高端产品市场受政策调控影响，造成高端客户持续观望，销售量相对于往年明

3、显下降，部分项目如国王湖、锦联上水溪谷因客户量不足在2011年推迟开盘。2011年在售项目已推未售库存量仍有10万平米，未来区域内有限的高端客户将进一步被分流。,竞品分析,竞品面积分析,联排与双拼产品面积区间在150-500多平，主流面积为200-350平。 独栋产品面积集中在500平以上，主流面积为300-400平区段与600平以上区段。,同类产品面积段重叠，对客户的分流严重,独体,联排,亿达玖墅,类独体,竞品价格比较,联排产品价格区间在8000-1.5万/平之间，主流价格为1万-1.2万/平之间。 独栋产品价格区间在1.5万-2.8万/平之间，主流价格为1.7万以上。,同类产品价格段接近，未来市场竞争激烈,万元,未定,未定,未定,独体,联排,亿达玖墅,在棋盘山板块以及沈北板块的在售项目中挑选6个重点竞争项目进行研究。,在售竞品个案分析,棋盘山板块,首创棋盘山1号,棋盘山板块,首创棋盘山1号,项目规划,棋盘山板块,首创棋盘山1号,首创棋盘山占据棋盘山别墅板块门户区位，截留沈阳客户力度强大，2012年主要销售二期双拼产品及三期联排产品，该项目毗邻浑河，具有得天独厚的自然景观资源，项目产

4、品设计无硬伤，样板间展示打动性强但销售人员整体水平较低，施工质量及售后保障较差，三期联排产品体量较大与本案形成强烈竞争关系。,棋盘山板块,首创琥珀湾,棋盘山板块,首创琥珀湾,项目规划,双拼,联排,双拼,联排,未规划,未规划,棋盘山板块,首创琥珀湾,首创琥珀湾是首创建设在沈阳的第一个项目，该项目位于世博园西南，紧邻浑河，园区内外水系较多，号称沈阳含水量最多的别墅。由于地势偏低与近水的关系，夏季汛期与后期工程质量方面是比较大的隐患。而且整个项目以联排双拼为主，限制了客户的层次。,棋盘山板块,世茂爵士山,棋盘山板块,世茂爵士山,项目规划,世茂爵士山是世茂“全价值链别墅”的典范之作，作为中国的豪宅之父，世茂凭借有20多年的豪宅开发经验，打造沈阳唯一的“价值链别墅”。世茂爵士山产品定位以小面积，低总价联排为主打,20 11年推出的180 小联排对市场冲击很大。但是产品品质一般。,棋盘山板块,世茂爵士山,棋盘山板块,保利十二橡树庄园,棋盘山板块,保利十二橡树,项目规划,棋盘山板块,保利十二橡树,保利十二橡树是保利地产的系列产品，在武汉和上海都有，该项目打造沈阳唯一北美风格的纯别墅社区。1,2期的开

5、盘都是沈阳别墅市场的轰动，基本开盘就售罄。继万科时候，保利十二橡树的独栋产品是棋盘山地区仅存，区域性独供是该项目的最大优势，但是现在由于面临1.2期晚交房以及工程质量方面的问题，造成现在滞销。,沈北板块,龙湖滟澜山,沈北板块,龙湖滟澜山,项目规划,沈北板块,龙湖滟澜山,龙湖滟澜山是龙湖地产在东北打造的纯别墅项目，该项目位于沈北蒲河开发区，地理位置偏远，交通不方便，配套不完善，但是作为“别墅专家”的龙湖地产在园区景观的塑造上，非常注重细节与品质，园区的环境与景观具有非常强的打动性，另外在产品上，龙湖给市场带来了不同于别墅的“叠院”系列。该产品客户定位介于洋房与别墅之间，以其小面积，低总价赢得部分市场份额，对低端别墅市场有一定影响。,沈北板块,越秀岄湖郡,沈北板块,越秀岄湖郡,项目规划,2.3.4期目前没有具体规划,沈北板块,越秀岄湖郡,越秀岄湖郡是越秀地产在东北的第一个项目，该项目以前是岭海地产开发，后被越秀收购，越秀地产在原来基础上进行包装，在售的产品都是岭海地产的产品，越秀地产开发的产品目前没有面市。越秀地产起源广州，在广州知名度很高，有很多代表项目，例如广州国际金融中心，白马商厦、维多利广场及财富广场等等。,针对棋盘山板块以及沈北板块未来面世几个代表项目进行分析,潜在竞品个案分析,棋盘山板块,国王湖,棋盘山板块,国王湖,入口,双拼,联排,联排,工程进度,棋盘山板块,锦联上水溪谷,棋盘山板块,锦联上水溪谷,工程进度,棋盘山板块,绿地国宾府,棋盘山板块,国宾府,现场图片,室内,室内,室外围挡,园区入口,指示牌,潜在竞品总结,2011年棋盘山板块供应成交情况,2012年棋盘山板块供应情况,本案竞品比较,竞品项目总结,受政策影响，2011年下半年沈阳高端客户观望情绪浓厚。 在售项目 剩余面积122万平，未售项目263万平。2012年集中推盘，届时市场竞争异常激烈。 区域主要竞品的联排产品与本案产品有较多重叠，将进一步分流本案客源。 本案优势在于优秀的园区景观设计及实景呈现，入住业主较多，生活氛围浓厚。产品户型设计无太多优势，价格偏高。,

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