2014年10月成都市第36届秋季房交会总结报告

1、克而瑞成都机构 2010年10月,成都市第36届房交会（2010年秋季）总结报告,目录,2,Part1 政策解析,Part2 数字房交会,Part3 房交会关注点分析,Part4 后期市场预测,数据说明： 数据统计时间段：2010年10月1日至10月8日； 数据口径：签约认购口径； 数据覆盖范围：主城区、双流、温江、郫县、新都、龙泉。,PART 1 政策解析,2010年政策走向,2010年成都房地产市场成交价格逐步上扬，过高房价抑制刚性购房需求，从而导致各类调控政策接连出台，由于多方面因素导致调控实施力度较弱，最终催生“二次调控”政策，奠定2010年“调控年”的基调。,政策的调控打击面涉及到投资客、自住客、开发商三方，对与需求市场影响力较大的调控手段是使用的是短期效应明显的信贷政策；其中，提高首付比例一条最具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。如今，抑制房价短期内最直接的调控手段只有调整供需，抑制成交量。,2008-2009年全球金融危机以及希腊债务影响导致扶持政策出台。 在“四万亿”等投资拉动下，2010年一、二季度增长速度均在11%以上，预计三季度GDP增长将在9

2、%以上，增长压力相对较小，为调控政策的出台减轻阻力。,全国GDP分季度走势情况,房地产市场“二次调控”政策要点,9.29升级版政策明确表达出政府对房地产市场调控的信心和决心，本次政策明确了房产税的全国推广，进入调控落实阶段，实际执行时间尚待落实，后期政策将会根据本阶段调控效果进一步实施。,“新国十条”与“升级版政策”要点对比,9.29新政主体内容基本上与4.15调控政策相似，明确条款内容，细化和加深政策实施指导，使其具可执行性，升级政策还增加了关于房产税征收的试点推广，为后期政策出牌打下伏笔。,十一前出新政，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控本质上并不是超出国十条，但政策的空间还很大。进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。,近期地方政策概况,本次政策严厉程度超预期 升级政策再次表明政府对房地产市场调控的力度和决心，本次政策更加明确阐述，保证 “新国十条”实施到位。,二次调控出新招 本次调控与“新国十条” 不同之处在于提出房产税试点及全国推广，房产税作为市场调控利器之一，达到出台预期，市场调控效果将会直接影响房产税实施的具体时间。,9.29政策干预范围扩大

3、本次调控中，差别化信贷全面执行，政策干预范围初次扩大至首次购房，规定调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，当前契税优惠政策为首次购买90平米以下住房享受1%优惠及购买普通住宅享受1.5%优惠。,或将出现集中备案现象 在细则未严格执行前，为搭乘政策末班车，部分地区或将出现集中过户现象。,本次政策由“新国十条”加强并细化，以达到进一步落实效果，同时增加“房产税”调控手段；,PART 2 数字房交会,2号馆为复合展示厅，为分商品房、区县组团、营销代理机构和二手房四部分展区； 3号馆为地铁楼盘主题厅，1、2号地铁延线楼盘进行通展； 4号馆为品牌项目展厅，置信、蓝光、华润、保利、华侨城、中粮等大型开发商云集； 5号馆为新项目展区； 6号馆为家装家居展区。,地铁物业、品牌项目分类展示,本届房交会于10.1-10.5日在成都新世纪国际会展中心举行，共设5个大型展馆、5.5万的展地； 本届房交会约110家开发商参展，环比减少60家，环比降幅35%； 本届房交会实际参展楼盘环比上届减少55个，其中首次参展项目共10个。,参展开发商、参展项目大幅减少,本届房交会参展项目，主城区项目占52%，郊区占4

4、8%，其中三环以外参展项目共127个； 本届房交会郊区参展项目大幅减少，降幅约42%； 本届房交会3号展馆约40余个地铁项目参展，多位于地铁站5-10分钟路程范围内； 精装高端产品市场占有率逐渐增加，品牌精装项目是本届房交会亮点之一。,参展项目以三环周边项目为主，郊区项目减少,4.17政策调控下，本届房交会格价预期松动，同时受地铁带动，部分需求释放，成交量较上届增长15%； 从置业目的来看，刚性需求占9成比例，投资性需求多集中在新城南、城东等地，郊县多为自住； 从产品需求来看，90以下的中小户型较受置业者关注。这一点也明显体现出刚性需求依然是市场主力。,成交量逆市上扬，刚需成主导,本届房交会期间城南区域成交量居首位，大源片区新开项目较多，高端品牌项目云集，同时具备投资潜力，是本届房交会的主力成交板块； 双流片区在售项目数量较多，整体成交量持续偏高。,大城南板块主导市需求。城南新区土地的集中开发，大量新盘的集中放量，客户群有较广选择面，同时，城南大区域的生活、居住以及商务环境，地铁1号线的通车，以及本身的区域影响力都助推了城南市场,本届房交会期间，主城区成交量多集中于3环至绕城之间，以品

5、牌大盘为主力成交； 从成交面积段来看，70-110户型产品市场需求量较大，主要受刚需性购房影响。,70-110平米户型是需求主力,刚需依然是市场主力，同时，由于大量刚需客户购买力有限，考虑到工作、生活的便利，三环和绕城之间的较好控制总价的房源尤为畅销。,关注视点,本届房交会参展楼盘数量较上届有所减少，从参展项目品质来看，高端精装产品参展量上涨，智能化住宅产品市场占有率增加； 廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公租房等9个保障性住房集体亮相房交会，是保障本届房交会市场关注点之一； 4.15政策导向，房价预期下滑，房交会优惠幅度略有放宽，市场观望情绪转淡，部分刚性需求得到释放，造成本届房交会成交量环比上扬。 9.29升级版政策的出台，对房交会客群心理影响较小， 主要由于新政存在潜伏期，短时间难以见效。,PART 3 房交会关注点分析,现场观察： 大量参展项目根据其产品定位、配套优势等，进行各具特色的展馆包装，吸引相同喜好的置业群体，形成房交会上独特的风景线。,展馆定位设计,现场观察： 本届房交会刚需置业者居多，开发商多以时尚流行的特色展品吸引年轻一族购房群体。,特色展品,现场观察： 随着

6、精装产品的不断升演变，越来越多的项目使用智能化家居、科技设备等手段进行产品升级，不断刷新成都精装物业标准，同时提升项目定位。,利用智能科技刷新精装标准,现场观察： 本届房交会活动较以往更加活泼、新颖，以欧美摇滚演奏、笑料古风、人体铜雕等经典时尚元素吸引到场客流。,特色活动,易居观点,本届房交会突出企业品牌，“品牌”成为了本届秋交会的最大亮点之一。同时，精装楼盘也成为本届房交会备受瞩目的焦点，而“智能住宅“以及“特色生活方式”也成为本届房交会楼盘推广的主要卖点。 从宣传手段来看，主力针对80后一族购房群体，强化时尚元素，以当下流行的铜绘、高雅音乐会等为主，以新颖手法宣传，活动主题突出创新意识。,品牌观察： 本届房交会仅央墅、城南一号、锦城项目参展，金沙府形象项目亮相展会现场，咨询客户较多，城南一号精装楼栋预计11月推出；整体优惠力度较弱。,品牌观察： 旗下项目全部参展，新项目银杏华庭亮相房交会，关注度较高；翡翠城目前剩余约40套精装房源；从优惠力度来看，本届房交会期间优惠幅度较上届相比持平，多为付款方式优惠，力度2-4%。,品牌观察： 旗下金润华府项目未参加本届房交会，金色领域项目预计1

7、1月推出，企业整体优惠幅度大，展馆内人流量较多，但多数为观望，实际购买者较少。,品牌观察： 龙湖地产在房交会旁边有自己的“体验馆”，具备平面广告宣传优势，展馆内人流量偏少，房交会期间北城天街项目优惠幅度略大，旗下别墅项目基本无优惠。同时其世纪峰景实体样板房亮相。,品牌观察： 旗下公馆1881作为高端精装豪宅参展，与云鼎项目同时作为本届房交会明星产品主力推介，SOFA精装社区公寓首次亮相房交会，以小户型为主打，预计年内推出，关注度高。,品牌观察： 旗下大量新品待发，产品多为中高端项目，目前在售产品主力集中在国际花都、柏仕公馆项目，展馆内人气较旺，圣路易名邸首次亮相，预计10月下旬推出；本次参展主要目的为新产品推广。,品牌观察： 保利旗下项目全部参展，石象湖项目作为形象盘，未参与房交会；保利地产旗下大部分项目为新开，市场追捧度高，展馆内人气旺，意向客户偏多。,品牌观察： 华宇旗下目前在售仅蓉国府项目，在售产品为中小户型，华宇楠苑、华宇阳光尚座尚未开盘。房交会期间优惠力度偏小。,品牌观察： 建发集团进驻成都后首次参展房交会，目前在售天府鹭洲，项目产品以细节取胜，品质感较高；金沙里项目定位中档

8、，即将推出；千岛国际位于双流，以别墅产品为主，入市时间待定。,品牌观察： 复地目前在售仅雍湖湾项目，一期可售房源较少；旗下麓山纯别墅项目雁南阙、城南综合体复城国际项目预计在2011年上半年亮相。,品牌观察： 本次港资企业并未像春季房交会一样组成香港馆，价格相对于上届房交会略有小幅回调。,品牌观察： 南湖国际社区展场设计为欧美风格其产品属性吸引年轻一族购房者；建发、复地首次进驻成都区域，旗下项目均为新开，成交良好；华侨城即将推出东岸新品，以别墅、多层产品为主。,易居观点,从展馆规模来看，品牌开发商展位布局较大气，展馆各具特色，融入时尚元素设计，整体感觉新颖且高端。 从营销手段来看，参展楼盘多以小型迷你活动突出产品卖点，部分知名企业重心放在品牌宣传及客群积累方面。 从优惠力度来看，郊县楼盘优惠幅度大过主城区，品牌开发项目优惠幅度较小甚至无优惠，转化为现场赠送小礼品等其他优惠形式，价格略有松动，整体依旧走高，基本上没有明显降价促销现象。,35届房交会,本届房交会在新政调控下取办，活动整体效果较佳，突出各类特色展点，较上届人气略旺，观望多过实际行动。,36届房交会,PART 4 后期市场预测,

9、一、升级政策暂时难改“金九银十”市场整体火爆 本届房交会参展项目多以品质作为取胜关键，品牌开发商营销创新，人流量偏大，部分郊县项目宣传力度相对平淡，购房者对价格优惠等关注度较高。 9.29政策于2010年秋季房交会开幕前出台，对购房者心理影响较小，市场反应略微平淡，市场对调控政策实施的不确定性抱疑，导致部分刚性购房需求被释放，观望者重新入市，市场仍出现较为火爆的成交场面。,二、新政升级缓冲期，房交会未成为分水岭 本次新政升级，市场对其实施效果未敢确定，房交会的上行走势表明本届房交会没有成为预期的楼市拐点，成交量仍呈现平稳走向。 新政对市场影响在房交会上没有得到体现，主要原因在于：一、 “新国十条”执行力度较差，本次政策内容大体与上次相同，地方政府的执行力有待验证；二、成都在信贷方面已达到4.15新政的上限，本次政策对成都楼市影响不大；三、能彻底影响楼市走向的房产税还未正式实施，本次新政对市场来说是利空中的利好；四、本次政策中仍存在模糊定义，如二套房界定、“一定时间内限购”，“房价过高、上涨过快、供应紧张”的城市无法筛选等；五、历次新政出台均有一段时间的缓冲期，在此期间，市场反应较迟钝。,三、首次置业压力加大，贷款投资者将受限 调控政策主要针对贷款炒房者，对于一次性付款型投资者影响较小，本次新政明确规定首套房首付比例要30%及以上，调控涉及范围扩大，对于首次置业的刚需群体产生较大压力，对部分尚未实行4.15新政的地方将造成一定影响。 在二套房认定标准确定并最终执行后，贷款投资者将受到资金影响，减少投资性购房。,策略一：控制房价过快上涨，防止更严厉政策的出台 本轮调控政策部分细则将通过地区行业平台，企业应该保持项目价格稳定不快速上涨，防止新政策在区域内颁布实施，为后市发展预留空间。 对于前期去化率较低的项目可以乘机争取客户，以价换量，换取更大的资金操作空间，减轻资金链的紧绷程度。,策略二：若市场再出调控，实力开发商可借机扩张 本轮调控进入始发期，市场目前尚未出现回转或拐点，若本次调控最终让市场出现下行，则土地市场也会同期出现下调，资金宽松的实力开发商可乘机购置优质地块。 每次调控带来的市场集中程度的增加，实力开发商在市场回调期可借机扩充市场份额，以价换量；小型开发商则应谨慎拿地，加强战略风险管理，侧面应对楼市波动影响。,策略三：借机增加自有资金 新政策

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