深圳金中环整合推广(中)
60页1、 中国管理资讯网,()酒店式商务公寓典型个案分析, 中国管理资讯网,南方国际,项目总占地面积 15376 ,住宅建筑面积 104766 ,总户数 1568 ,由 4 栋 2530 层商住楼和 1 栋星级酒店组成。户型由公寓、二房、三房等户型组成,面积从 31 到 96 不等,相临单位之间可以打通自由组合。, 中国管理资讯网, 中国管理资讯网,南方国际,该盘04年五一开始认筹;8月15日正式选房,选房当天销售 200余套,销售情况较好; 8月28日正式开盘,销售率 40%,开盘当天采取了较独特的开盘方式: 1)100位嘉宾共同剪彩,开创了深圳房地产市场的先 河:100位各界嘉宾为南方国际广场开盘共同剪彩;显 现了项目尊贵、高尚、典雅的形象特质;显现出深圳 大都会复合型商务社区的独特魅力。 2)五洲宾馆千人答谢会:随后在五洲厅举行了南方国 际广场暨海内外各界朋友联谊答谢酒会,上千名社会 各界嘉宾与业主共同参加了此次答谢酒会。发展商耗 费几十万元的大手笔在一定程度上确实彰显出了南方 国际项目的豪气。, 中国管理资讯网,主要客户群: 据向中原同事了解,该项目的主要客户群主要为自用和投资两大类,
2、但以投资类为主。 自用型: 周边小公司,如广告、外贸公司; 也有个别大公司一次性购买10-20套及两层以上的; 各种公司驻深办事处; 个别当酒店式公寓居家的个人; 投资类: 海归外籍人士; 看好会展经济前景的投资者。 小结:南方国际绝大部分样板房采用的是商务办公装饰,有意将客户向商务类型上引导,而其热销在一定程度上也反映出复合型商务地产的需求旺盛。会展经济的支撑对其销售有一定促进作用。,南方国际, 中国管理资讯网,小 结,酒店式公寓: 售价较高; 销售情况良好; 市场需求日趋旺盛; 经营方式简单, 中国管理资讯网,四、综合比较, 中国管理资讯网, 中国管理资讯网, 中国管理资讯网,五、我们的开发方向, 中国管理资讯网,方向总结,附楼,酒店式公寓优于 其他两种方式,本项目具备开发 酒店式公寓的 优势和条件,酒店式公寓 回报率高,附楼的开发方向: 酒店式公寓,高起点 高标准设计,地理位置优越,塔楼,塔楼的开发方向: 写字楼, 中国管理资讯网,从市场的全面分析可确定本项目开发方向为:酒店式公寓 酒店式公寓是目前CBD的空白产品,为了更贴近市场需要,建议采取酒店式公寓(偏居住)开发,不采用商务
3、公寓(偏SOHO)的形式。 具体怎样规划和操作,请见下文,小 结,营销操作总纲,项目定位 形象建立及销售推广 酒店管理公司建议,第二部分:项目定位,项目定位,项目指标 SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 投资回报分析,项目指标,SWOT分析,物业定位,CBD核心 超五星级酒店国际公寓,产品定位,户型划分 酒店会所配套 大堂及入口 电梯 电梯厅 公共走廊,户型划分,从以上可以看到,对于酒店式公寓,由于其价格较高,并且考虑其主要的酒店租赁功能,所以户型面积偏小,并且小面积户型占到绝大多数比例,单房2535,1房3340,2房5575,3房很少,且面积在100以内。,户型划分,单房29 1房39 2房66、79 3房100,标准单房,豪华2房,标准2房,标准1房,豪华3房,豪华2房,户型划分,会所配套,会所配套,从实用角度出发,会所配套考虑住户基本需求和公寓服务配套,其他功能则由裙楼商业配套和商务会所提供。另外,屋顶考虑作泛会所。,6层会所,健身房,高档SPA,24 小时 便利店,洗衣房,酒店服务台,商场,六星级 SPA享受,酒店服务台,六星级健身房,屋顶泛会所,更衣室,咖 啡 吧
4、台,露天咖啡吧,星际泳池,空中花园,星际按摩泳池,空 中 花 园,露天星际咖啡吧,咖啡吧台,公共部分,公共部分相当于一个项目的门面,公共部分的风格档次将直接影响到项目的形象,更会影响到客户的心理感受,更对物业的价值产生较大的影响; 本项目作为CBD中心区的高档酒店式公寓,在公共装修上一定要体现出一种“尊贵、地位、星级享受”的感觉;,大堂入口,尊贵,唯我独尊,住户大堂,大气、豪华,媲美五星级酒店,电梯,贵气,而不失一种现代浪漫,电梯厅,贵族气质,公共走廊,彰显尊贵,客户定位,究竟谁会来买单?,客户分析,客户分析,投资客户 :自用客户 7 : 3 内销 :外销 6 : 4,客户分析,通过对“东方时代、置地逸轩、港丽豪园”的成交客户进行分析对比,得到购买高价格酒店物业客户特征,以及客户对中心区未来的态度和感受,以此作为依据,从而得到本项目的客户群体基本特征:,客户分析(自用), 香港人, 经常往来与深港两地的香港商务人士,与深圳有着密切的商务往来; 他们需要一个来往深港方便的场所; 看好本项目未来发展前景的香港投资客; 对深圳楼市状况比较熟悉,尤其是距离口岸较紧的物业;, 经常在深圳中短期驻
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