2012年昂展烟台项目公寓类产品发展报告

1、2019/4/20,1,昂展烟台项目公寓类产品发展报告,2019/4/20,2,目录,酒店式公寓定位及产品建议,2019/4/20,3,1. 项目简介及成本估算,2019/4/20,4,项目介绍 本方案位于山东省烟台市，南临南大街，北临小南洪街，周边商业气氛浓郁，为烟台市繁华地段,其中，南侧办公楼2.34万平米,2019/4/20,5,标准层平面图 本层建筑面积 1174.6平方米 （24米进深，如非写字楼产品要解决此问题）,2019/4/20,6,7F-25F 层高：3.5米,项目北侧有海景资源,2019/4/20,7,项目成本估算：按单位建面成本（元/平米）计 土地成本估算：出让金+拆迁成本+契税，总计估算 ； 建设费用估算：单体建安费+公共区域精装修+配套费等，总计估算 ； 融资成本及税费等： ； 其他管理费用、销售费用、设计费用、不可预见费等： ； 现烟台写字楼项目合计成本估算值为 ；预计售价12000；,?,2019/4/20,8,2. 公寓类型划分及功能比较,2019/4/20,9,目前市场上公寓类型的划分,目前对公寓的概念没有 严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的

2、公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同 一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅 根据目前市场上常见的 几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型,普通公寓 商务公寓 酒店式公寓,2019/4/20,10,普通公寓（居住型公寓）,用地性质： 一般为住宅 产权年限: 70年,户型面积小，3060平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的服务 销售价格一般高于区域整体水平,产品特点：,目标客户及功能需求： 高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通方便 具有较大投资价值，升值潜力大,2019/4/20,11,商务公寓,产品特点： 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，可注册公司 价格相对写字楼较低,商务公寓的出现，是市场细分的结果。根据不同的形态，又可分为soho,scho,studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业功能。,用地性质： 一般为

3、办公或商业用地 产权年限：根据用地性质而定，50年或40年,目标客户及功能需求： 自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业 者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高， 升值潜力大,2019/4/20,12,酒店式公寓,产品特点： 主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 按照星级酒店的设施标准进行建筑的内外部设计， 一般以租售并举和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集 团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业 管理费也较高,酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供 酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自 用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹,用地性质： 一般为办公或商业用地 产权年限：根据用地性质而定，50年或40年,租客主要以外籍跨国企业高管、来往两地的商务人士 购买客户主要以投资客为主，具备较高的投资价值,目标客户及功能需求：,2019/4/20,13,不同功能公寓产品的市场启示,公寓产品划分界

4、限相对模糊，尤其是产权性质和年限比较复杂，需要区分不同性质和功能,不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现,不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功能营销,2019/4/20,14,3. 烟台公寓市场的现状,2019/4/20,15,芝罘区20家已入住公寓,2019/4/20,16,芝罘区南大街沿线公寓项目,世茂海湾1号,御金台,银都39克拉,万达广场,名仕豪庭,光上国际公寓,鸿宝大厦,普通公寓成交均价在8500元/平，阳光100二手公寓11000-12000元/平（含500厨卫精装），世茂海湾1号打6.75折后价10000元/平（毛坯房）；,2019/4/20,17,名仕豪庭,御金台,银都39克拉,容积率：4.84， 户型面积：32132 报价：9300元/平（含精装800）,容积率：4.05， 户型面积：60143 报价：9500元/平（含精装800）,容积率：14.1 户型面积：35120 报价：9000元/平,2019/4/20,18,阳光100,世

5、茂海湾1号,光上国际公寓,容积率：8.23，绿化率：25% 户型面积：76280 物业费：3元/平/月， 15000打6.75折后价10000元,容积率：5.25，绿化率：31% 物业费：2.9元/平/月, 二手公寓售价：12000元,户型面积：3993 未开盘，精装5000 原老年公寓改造项目,2019/4/20,19,烟台市目前处于城市化的初期阶段，公寓产品以住宅立项的普通公寓为主，强调自己的商住两用及酒店式服务管理，但普遍装修档次较低，酒店式服务管理只是作为宣传嘘头，并未有真正酒店运营公司进入，为定位于高端精品酒店式公寓留下了一定市场空间。 商务公寓市场空间受限于普通公寓的公建化与功能化及市场供量大的特点，该产品在目前城市化进程中尚未被细分或得到市场认可，小企业办公去了普通公寓，大公司办公去了纯写字楼，市场地位处于无间道式的尴尬境地，且售价高于普通公寓，且短期内该境况得不到根本改变，故不建议作为重点发展方向。,普通公寓通吃商务公寓：,2019/4/20,20,烟台城市地位将获得二次提升： 烟台首条对韩国客滚航线2012年开通,该航线的开通将进一步推进烟台、平泽两地共同繁荣，为中韩

6、贸易、人流、物流往来搭起更加便捷的海上通道，会对中日韩自由贸易区建设、山东半岛蓝色经济区建设起到积极的推动作用 ，将带来烟台在东北亚城市地位的第二次提升。,资料显示，韩国是烟台第一大对外贸易伙伴，烟台对韩进出口额连续多年居烟台对外贸易国家首位。目前，烟台有韩资企业3000多家，常住人口4万人以上，实际投入资金46.9亿美元，2010年，烟台对韩国进出口贸易达到102.8亿美元，占全市进出口总额的23.5%同时韩国还是烟台第一大境外客源市场。 点评：作为烟台港所属的芝罘区是一大利好。,2019/4/20,21,中高档公寓市场需求现状,重要的经济港口城市竞争力，成为外籍、外地商务人士长期租住的支撑点，需求数量有继续增长趋势。 外籍租户结构：以日、韩为主，欧洲租客较少；外籍租客租住的聚集效应明显（特别是韩籍人士）。 中档公寓、酒店长租房，选择性小，高端需求市场被无奈向中端租赁物业分流。 租金：中高端需求在现阶段市场租金水平基础上仍有一定提升空间。,需求现状：,2万长住人口,环渤海湾经济圈重要的国际开放港口枢纽城市,20余万入境人次,多家知名外企,烟台每年固定外籍租客人群：,关键点：,求大于供

7、，需求市场潜力巨大，特别是高端市场需求未被真实满足。,需求市场,2019/4/20,22,中高档公寓供给市场特点,供给市场现状,公寓租赁市场欠成熟，芝罘区、莱山区和开发区租户聚集性强； 供给量：少且分散，高档公寓供量极少，市场上没有真正意义上的“酒店式服务公寓”； 供给类型：中档社区（散租）、酒店长租房（协议价）、小规模的“酒店式服务公寓”； 市场现存问题： 1、供给分散、供应量少，区域租金水平差距大； 2、社区不能提供相应的中高档次配套服务； 3、市场缺少成熟、规范的租赁团队。,供给市场,关键点：,烟台公寓的租赁市场存在断层现象“高档服务式公寓供应极少”,2019/4/20,23,市场供求现状问题,公寓租赁市场求大于供。需求稳定；供给产品类型单一，可选择性差。 完善服务配套的高挡公寓供给存在断层，中高端需求在向酒店、中档社区挤压。 区域生活配套有待完善，芝罘区优势明显。 市场租金出现明显断档，因没有相应产品支持中高端租金市场。 中高端需求市场外籍租客占主流。,结论: 租赁市场高挡服务式公寓供给存在真空区，无法满足高端需求市场。,市场综述：,问题,解 决 ：,？,2019/4/20,2

8、4,4. 酒店式公寓定位及产品建议,2019/4/20,25,项目总体定位,中高档精品酒店式公寓,区位条件,市场特征,项目自身特征,区域成熟，城市强核，支撑偏商务居住类产品， 北侧可观海，周边教育资源丰富,区位条件优越把握高端客群来源,各项目自配套能力强，但规模都远大于本项目现状 住宅市场及写字楼市场对项目产生挤压 尚未形成板块市场 有潜在的末端需求市场，但需要引导,避免正面竞争 适度控制总价 细分市场需求,产品特征,万达类产品系分摊面积大，装修标准适中 世贸超高层分摊面积大，户型大 后期服务并未形成口碑,避免同质竞争 提高软服务 打开溢价通道,现金流回款压力，项目成本预计超过9000元/平米 自身配套支撑力高，基地环境能有效维护,打开溢价空间 维护项目品质,适度控制总价，打造差异竞争,酒店式公寓（Boutique ）,应对市场消费潜力 差异化竞争 打开溢价通道 适度规模控制 维护项目品质,将弥补高档服务式公寓市场的空白,2019/4/20,26,项目总体定位,时尚精装品质,惊奇设计体验,英式管家服务,2019/4/20,27,烟台精品酒店式公寓的溢价获利模式,精装档次决定客户群体,管

9、家服务决定消费层次,创新产品永远引领市场,专门针对烟台高端 商务、渡假、投资市场,2019/4/20,28,精装档次决定客户群体,精装户型标准2500元/平米 含全套品牌家具与家电,精装户型风格,对外号称5000元/平米,现代风格与古典风格,2019/4/20,29,充满设计感的精致现代时尚空间,2019/4/20,30,充满古典欧式风格的时尚空间,2019/4/20,31,管家式服务决定消费层次,通过委托国际专业酒店运营机构管理，强调个性化服务， 使客户享受二十四小时不间断的英国皇家贵族式管家服务,2019/4/20,32,酒店式礼宾接待：门童、行李生热情周到的迎送服务 家居服务：家居保洁、钟点服务、衣物洗涤、家电维修、定期消毒杀菌等； 健康服务：病人护理、身体检查； 交通服务：房车租赁、车辆美容、爱车专托； 餐饮服务：定位送餐、家宴安排； 商务接待：尊客迎送； 商务秘书：传真打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商 务活动筹划、票务速递； 商务法律：专业商务法律服务（家庭、公司法律顾问）； 居家娱乐：派对筹备、朋友聚会。,英国皇家贵族式管家服务,2019/4/20,33,可考虑将商业价值不高的5层6层底商， 划为酒店式公寓的配套会所， 功能定位于商务、健身、休闲、餐饮四大主题会所；,2019/4/20,34,创新产品永远引领市场,现代主义风格 外立面,炫目的晶体外墙，极富质感，项目品质油然而生。 墙体色彩的变化搭配，简约而不单调。,2019/4/20,35,大堂设计建议：,绚丽的质感大堂彰显 每一位业主的高贵气质。 简约现代主义风格： 跳动的色彩 注重墙面及柱的质感 光感效果把阳光带到室内,2019/4/20,36,电梯间设计建议：,电梯间的装饰，显示开发商对细节的追求。让每一位来访者感受到贵族般的礼遇,2019/4/20,37,室内装修设计建议：,超宽观景窗设计，城市美景尽收眼底， 登高而“观天下”的豪迈情怀,厚重的色彩搭配，欧洲元素的应用，在体验异国情调的同时，满足对奢华的追求！,2019/4/20,38,厨房装修设计建议：,对空间的利用达到极致，在极小的空间内满足烹饪的一切可能。 在酒店式公寓厨房的设计中，通

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