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2014年1月彬州顺源·北湖1号三期整体定位发展报告

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    • 1、,郴州中心,顺源北湖1号三期整体定位发展报告,2014.1.20,注:此文件是严格保密,最终解释权归深圳市智亿地产顾问有限公司所有。,再造郴州地标,捍卫郴州中心,3,郴州商业市场分析,2,郴州整体商业概况 郴州整体商业规划 区域零售市场分析 区域专业市场分析 区域商业市场分析 片区项目重点分析,宏观环境分析,1,项目定位及营销,4,宏观,微观,中观,郴州宏观经济分析(略) 郴州总体供求趋势分析 各类房型供求趋势变化 各类房型市场份额变化 各类房型面积段配比值 目前在售公寓项目分析 在售小户型公寓分析 在售住宅市场分布分析 区域市场环境分析总结,项目所在区域概述 项目片区发展预测 项目属性分析 项目前期物业分析 项目特点总结思考 项目SWOT分析,4,项目综合分析,整体项目 定位思考 定位因素 项目定位 功能组合 主题名称 形象定位 项目概念 项目规划 价值体系 量化分析 功能配比,商业部分 定位思考 定位因素 项目定位 功能组合 主题名称 形象定位 项目概念 项目规划 价值体系 量化分析 功能配比,其它部分 产权酒店 商务公寓 豪门住宅 户型参考 立面参考 景观参考,项目研究大纲,1,

      2、区域整体住宅市场分析,郴州总体供求趋势分析 各类房型供求趋势变化 各类房型市场份额变化 各类房型面积段配比值 目前在售公寓项目分析 在售小户型公寓分析 在售住宅市场分布分析 区域市场环境分析总结,项目研究大纲,1,郴州房地产市场目前形成了11个主要板块,区域整体住宅市场分析,1,郴州房地产分为11大板块,各板块吸引力特点鲜明,1,北湖板块/五岭板块是郴州城市的新老中心,拥有城市独一无二的区位优势,是目前城市高端人士的主要聚集区;,2,苏仙岭 /南塔 /爱莲湖/骆仙岭/龙泉板块是城市中生态资源较好的区域,除此之外各片区均有自己的独特优势;,3,王仙岭板块/东部板块/武广新区板块是城市新兴板块,主要依托交通及规划利好,目前房地产开发仍处于起步阶段;,4,下湄桥板块是城市中老工业区,目前区域形像差,房地产市场的主要卖点是价格低;,东部板块,南塔板块,五岭板块,骆仙岭板块,龙泉板块,苏仙岭板块,爱莲湖板块,王仙岭板块,北湖板块,下湄桥板块,武广新区板块,武广新区板块均价在4200元/左右;,五岭板块 住宅均价为:4900元/,苏仙区板块住宅均价:4200元/,骆仙岭板块住宅均价为:4697元/

      3、,爱莲湖板块以 住宅均价为:4450元/,南塔板块住宅均价为:4256元/,北湖板块住宅均价为:5000元/,下湄桥板块 住宅均价为:3825元/,龙泉板块住宅均价为:4700元/,苏仙岭板块住宅均价为:4800元/,区域整体住宅市场分析,1,市区居住条件是最理想的, 随着北湖商业发展的日渐成熟和高产品创新程度,老城区的地段优势也将不断强化;,价值考量标准: 1、区域核心竞争力 2、区域发展潜力,五岭广场板块,王仙岭版块,区域现状,区域未来,精选五大板块进行价值考量,老城区板块,武广福城新区板块,骆仙岭板块,区域整体住宅市场分析,1,郴州市总体供求趋势分析,精选老城区几大突出板块进行对比:,2,【北湖公园板块】,北湖公园板块: 郴州城市中心区域范围,拥有最齐全的市政配套和唯一的北湖公园。,城市中心传统老城区,市政配套齐全,北湖公园景观资源,郴州市总体供求趋势分析,2,郴州市总体供求趋势分析,2,郴州市总体供求趋势分析,2,郴州市总体供求趋势分析,2,郴州市总体供求趋势分析,2,郴州市总体供求趋势分析,2,郴州市总体供求趋势分析,2,郴州市总体供求趋势分析,2,郴州市商品房工程建设/商品

      4、房供应(数据来源2013年8月13日郴房网),郴州市总体供求趋势分析,2,郴州市商品房工程建设/商品房供应(数据来源2013年8月13日郴房网),郴州市总体供求趋势分析,2,各房型供求趋势变化,100,105,110,115,120,户型面积(),香雪公馆,南郡,香雪鑫都,125,130,135,140,湘南人家一期,新贵华城一期,紫宸澜山,美美世界,国明皇御苑,锦泰山水缘,龙凤嘉园,155,2008年,2011年,20013年,项目,产品发展:2009年前,以北湖区、苏仙区为代表的城市单身公寓亮相。同时主力户型面积在100153之间;2009-2013年后,依托旅游资源优势的资源型大户型出现,主力户型面积在120-150 之间;,2013年:典型项目年去化量6万,主力面积120-150 ,2008年:典型项目年去化量5万,主力面积100-153 ,2011年:依托旅游资源出现大户型,典型项目年去化量约7万, 主力面积100-153 ,3,价格敏感性分析:郴州小户型和紧凑舒适型户型去化量极高。顺畅去化的主力总价段在5080万, 售价超过100万后,销售速度明显下降,从而引起市场户型变化

      5、;,“1、2栋是2013年11月9号开盘,剩下的也只有少量了,楼层主要集中在一楼和顶楼,顶楼主要是因为价格非常的高(顶楼167售价在100万)。一般来讲喜欢高楼层的人还挺多的。” 房型主要去化量面积区间为41单身公寓;70-120紧凑舒适三房为主,135以上去化量较低; 皇御苑销售代表 李春梅,参考起价:4698元/,各房型供求趋势变化,3,客户分析:投资客对产品需求呈两极化,倾向于购买100 以下及200 以上户型,对周边资源要求高;自住客倾向于购买125-135左右的3或3+1房,对周边资源敏感度不高;自住兼投资的倾向于购买四房,对自然景观占有要求高;,总价在120万以内,总价在200万内时接受度较高,各房型供求趋势变化/主力户型,3,郴州房型市场表现,当前郴州各房型市场典型项目包括:美美世界、友阿国际广场、步步高新天地及五岭广场的顺天.大华天都;,各房型供求趋势变化/典型案例,3,郴州供求集中在1-3房,各房型皆需求旺盛,市场特征:1-3房供求两旺,4房及以上和复式所占比重较小,13年市场形势呈利好形势,单身公寓40-90和100-150户型出现了严重的供不应求,但4R/5R、复

      6、式去化量低落,各房型均表现出旺盛的需求,尤其是1-3房; 其中1、2房供需表现接近,但2房的市场容量更大,其中单身公寓需求量旺盛;,各房型市场份额变化趋势,4,1房及2房的市场份额正在逐渐加大,市场需求旺盛,郴州市11-13年各成交房型市场份额变化图,1R,2R,3R,4/5R,复式,市场特征:2房成为成交绝对主力,1房逐步占有3房的市场份额,近年来就成交结构而言,结构类似,集中成交在2房及3房,1房所占配比较小; 随着近年来经济发展,单身公寓是年轻人青睐的产品,1房成交份额猛增,成为次成交主力,2房成为绝对的成交主力,三房以上的户型份额有所回落,这也符合当地以投资和青年自住为主的市场需求特点;,24%,32%,30%,4%,9%,13%,35%,39%,2%,11%,12%,38%,35%,3%,12%,2011年,2012年,2013年,各房型市场份额变化趋势,4,各房型面积段配比/市场配比,苏州市场产品供应集中点为普通产品,而对大面积产品供应则很少,结论 50-70平方米的一房和160-180平方米的四房以及180-200平方米的产品是市场中的稀缺产品,是一个市场空白点。,市场供

      7、应,市场供应最少,市场供应最少,市场供应主力 小面积单身公寓配比只是各楼盘的附带产品; 两房集中在90-100平方米 三房集中在120-140平方米 200平方米以上别墅类户型、供应量比较充足;,5,各房型面积段配比/个例配比,新贵华城(三期),新贵华城(三期) 主要户型: 37-45单身公寓; 37-82一房到两房; 110-140三房;,美美世界,紫宸澜山,紫宸澜山,主要户型:35-98单身公寓;80-130两房或三房;133-170大户型;,美美世界,主要户型:88-94单身公寓或两房;129-131三房;,5,目前在售公寓项目分析,郴州现有公寓面积/价格/租金,城中心小户型精装公寓租金普遍较高,回报率高。售价快速走高,存在较好的市场机会。,6,龙泉名府,友阿国际广场,龙泉名邸,步步高新天地,北湖一号,国明皇御苑,紫宸澜山,金桥商贸名邸,美美世界,锦绣东城,香雪公馆,香雪鑫都,湘南人家三期,天一华城,中地翡翠,锦绣山水缘,龙凤嘉园,华盛世纪新城,万华汽车城,目前在售公寓项目分析/主要公寓分布图,6,本案占位于市场顶端,能与本案进行类比的个案主要集中于北湖区,高端,中高端,中端,北

      8、湖一号、紫宸蓝湾、保利.苏仙林语等等;,居家型,投资型,美美世界、友阿国际广场、步步高新天地、大华天都;,龙泉名邸、龙泉名都,大华天都,目前在售公寓项目分析/市场公寓类型,6,目前在售公寓项目分析/市场户型配比,从总体上而言,70-90的公寓面积最受顾客的青睐,其次是90-120,70以下的小户型公寓选择比重为22.7%,相对于120以上的大面积公寓更符合客户购买期望; 购买客户的期望公寓面积相对于租赁客户普遍要大,而70以下的小户型在租赁客户中的选择比重为30%左右; 由于郴州客户对高端住宅公寓的物业特征认知度不高,有相当多的客户以期望住宅的标准定位心目中的酒店式公寓,因此选择120以上房型面积的客户在购买客户中占了20%的比重。,公寓面积配比,公寓不同面积的去化比例,租赁或购买客户对期望公寓面积的选择,0%,20%,40%,60%,80%,100%,购买,租赁,30,以下,30-50,50-70,70-90,90-120m2,120,以上,1.0%,5.9%,12.9%,15.8%,31.7%,32.7%,30,以下,30-50,120,以上,50-70,90-120,70-90,

      9、6,目前在售公寓项目分析/公寓精选分析,6,在售小户型公寓分析/去化量客群,市场中高端项目单盘消化量约35万平米/年,最快消化速度不到7万平米/年,本项目定位郴州地标,天花板的价格决定销售率相应更低; 如果启动期不能保持较快的销售速度,那么后续开发节奏及其他物业开发必然会受到影响,开发商将面临极大的财务压力,楼盘,目前均价,年消化量(约),龙泉名邸,4900元/,9万,天润天城,4700元/,3-4万,爱莲湖畔,4500元/,4万,山水缘,4700元/,5万,龙凤嘉园,4600元/,3-4万,乾通时代广场,4249元/,8万,7,在售住宅市场分布/汇总,8,区域市场环境分析总结,总体来看,郴州市场大部分楼盘仅仅把小户型作为附属产品或者仅仅是作为位置较差楼体的“安置”产品来配置,4年来仅有4个楼盘纯粹规划为小户型公寓。大部分楼盘对小户型的规划观念还停留在“给没钱人住的产品”的阶段,这是一种缺陷,也是我们项目的机会所在。 大部分楼盘不注重规划设计和产品创新,户型结构大同小异,设计不合理(如城市公寓、香雪公馆甚至两台电梯要满足每层20多户客户的上下楼等)。这也导致部分楼盘小户型销售附加值不高的主要原因。而从部分50平米左右1房产品销售良好的势头来看,我们可以发现2个特征。 一方面,50平米左右的公寓往往功能齐全,且有较好的居住舒适性,适合越来越多的城市“漂一族”; 另一方面,这些产品主要分布在一些规模较大、配套完善、绿化较好的楼盘内,这说明郴州市场小户型产品需求客户注重产品的功能性、舒适性,希望享受同大户型产品一样的待遇。而这部分人群主要是年轻客户和部分老年人。 通过以上分析,郴州市场存在相当比重的小户型需求量,但这种需求是建立在产品符合他们胃口的基础之上的。,郴州楼盘大部分为中大户型为主,单纯小户型项目

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