20140905海尔绿城全运村项目商业评估报告

1、海尔绿城全运村项目商业评估报告,PRIVATE & CONFIDENTIAL ,DTZ戴德梁行 2019年4月20日,商业 部分,商业部分要解决的问题与方案,无论哪种方式的整体退出，购买当年租金回报率达到8%以及后市的良好估值，是买家重点考量的两大条件,商业部分要解决的问题与方案,自身条件分析：自持mall总建筑面积5万余限制了业态品牌的丰富度，兼之西侧山系与周边交通的限制性，两方面决定了自持mall向社区型购物中心的发展方向,竞争条件分析：直面两大城市级购物中心的竞争，从辐射范围两方面决定了自持mall为社区型购物中心的发展方向,本案,高新区万达,华润万象城,辐射范围：向东向北2公里范围内的奥体中心片区和龙洞居住片区，目标客群主要是2公里范围内的居民与行政办公群体，总计10万余,0-3公里住宅开发总量调查统计,（注：数据基数以政府规范每户*3.2比例计算人口总量）,2公里范围内， 10个写字楼项目 5公里范围内 写字楼项目30个 规划开发总面积 约为343万 办公人数约13-17万人 （注：按百平米约4-5人计） 3-5年办公人数约20万人,中建 锦绣城 6800,19,绿地泉景嘉园

2、6500,天朗 蓝城 7700,恒生 望山 7300,绿地 新里 9500,阳光100 11000,中海 国际 8000,世茂 国际 20500,东方 美郡 22000,黄金 99 13000,名士 豪庭 13000,海尔 绿城 13500,海信 龙奥 9300,中铁 逸都 9300,普利 林景 6400,万科城 9500,绿城百合花园 10000,明湖 白鹭郡 8600,中海 天悦府 8800,海亮 院里 7500,永大 颐和园 7000,鲁商 凤凰城 6500,银丰 唐郡 6200,彩虹湖 5000,王府庄 8600,7000,7850,15000,13667,9225,10750,6440,凤凰 山庄 6700,鑫苑 名家 8800,消费力判断：居住板块内房价指数高于济南市平均房价，属济南市的高端居住区。主要为中高端客群，消费力较高,平均9519元/,不可忽视的行政办公效应：济南市政府2010年搬迁，现本区域还在起步期，但远期前景看好,市府辐射：1、以青岛为例，崂山区距青岛市府9km，在市府东迁8-10年后开始呈现显著发展；2、区域人口快速增加，新增人口文化层次较高；3、目前已发

3、展为青岛市第二大商务区,本项目定位方向：社区服务型购物中心,客户定位 2KM半圆范围内的居民与办公人群 业态组合 精品商务+生活服务+儿童主题,定 位,业态优化建议-一层【超市/零售/餐饮/保健/服务】,建议超市缩减面积至3000以内。原因有二：辐射区域及人口有限；超市租金低，对收益影响太大，影响退出。超市可定位为精品超市，如BHG、BLT、OLE、美思佰乐、品生活（海信精品超市）、家家悦精品超市等 零售类：Zara、asobio、it、丝芙兰等品牌进驻本场有难度，北入口商铺主要为商务办公人群服务，建议设置如CK jeans、top feeling、屈臣氏、G2000、Izoon、亮视点等品牌 增设商务人群相关的保健和服务业态，如极草、大宅门、齿科、嘿客、社区银行、图文、鲜花、礼品、烟酒茶等 餐饮类：必胜客、星巴克、哈根达斯等可考虑作为一层餐饮配套，必胜客等可考虑一拖二,业态优化建议-二层【家居、运动、休闲、儿童等零售业态/餐饮业态】,中庭展示区,广场南入口,外租区,外租区,218 222.06 热风,207 111.91 找茶,201 338.48 苹果/三星 数码旗舰店,225 2

4、82.53 恒信 珠宝,209 201.15 耐克360,219 214.87 阿芙精油,220 191.70 西遇,224 173.20 潮宏基 周大福,210 210.01 耐克,217 156.39 阿吉豆,203/204/205/206 687.16 H&M,202 154.61 coach,212/213 296.90 屈臣氏,221 78.7 DQ,215/216 870.58 美麒麟 高第街,211 273.51 阿迪生活,208 126.70 泰勒梅 高尔夫,222/223 285.95 Only/vm,214 120.29 汉堡王 赛百味,建议以家居、运动、休闲、儿童零售等优势租金业态为主；品牌方面，尽量选取每类业态的可落地的代表性品牌，如下： H&M/coach等品牌进驻本场有难度，迪卡侬精品店和mothercare较为适合本场 增加家居类品牌，如自然而然、cogit、全棉时代、狮王（家居保洁） 餐饮：以必胜客（一拖二）、 满记、汉堡王、找茶、DQ等轻餐等为主,业态优化建议-三层【儿童零售/儿童教育/儿童体验/儿童服务/文化休闲】,建议以儿童业态为主，配美甲美发、书

5、吧等小型的文化休闲业态，如下： 玩具反斗城，对辐射人口基数要求大，进驻本场有难度，建议增加儿童教育品牌，如疯狂钢琴、天才宝贝、美吉姆、红黄蓝、贝乐学科、番茄田艺术等 儿童娱乐品牌，可增加咕噜岛、悠游堂、神采飞扬等,业态优化建议-四层【餐饮区】,绿茶和重庆小天鹅进驻有难度，建议丰富餐饮品类 增设日料和韩餐内容，加大当地知名度高的餐饮品牌，禾绿回转寿司、釜山料理、小城故事等品牌,业态优化建议-五层【大型的文化休闲/餐饮/服务】,由于大型餐饮租金能力低，建议减少大型餐饮，海底捞/鱼翅皇等进驻本场难度大，保留1家聚客能力强的大型火锅品牌或商务餐饮品牌，如东来顺、九宫格、四川仁、大渔铁板烧等 增设与商务人群和周边居民相关的大型休闲服务业态，如发源秀色、佐登妮丝美容SPA生活馆、大众书局、电信/联通/移动社区营业厅，通过此类目的型消费业态，将人流拉到5F,商业部分要解决的问题与方案,决定租金的四大要素,参考市场、物业条件、商业团队与区位条件，并综合考虑后期退出机制，建议首年表面平均租金水平3元/天,租金优化：首年租金收益2035万元，按出租面积3万计（及按营业面积计），整场平均日租金为1.8元/天

6、。建议通过减少超市与增加中小型餐饮、商务人群、儿童及家庭的服务配套面积，提升租金水平,不同业态的租金水平由高到低依次是：零售类服务类餐饮超市,前三年租金增幅过大,租金及经济效益经营测算优化,根据原规划提供的商铺落位及相关的品牌储备，这种增幅是很难实现，根据品牌实际情况以及绿城提供的调查报告，大多数品牌会从第四年提升租金，若要实现租金前三年递增难度极高。建议可行的增幅比例为：前三年年均递增5%，3年后递增15%。,租金及经济效益经营测算优化,根据该地块所处的位置，北侧为政府办公大楼，东侧为步行连接小区，短期内要实现停车场盈利可能较为困难。商场开业后2年为培养期，为了拉动客流，培养忠实消费群体，停车场免费，建议停车场收入从第三年开始。,停车场短期内难实现,租金及经济效益经营测算优化,物业费45元/月较为合理。但经验判断，收费率前3年按营业面积的50%计算，之后每三年递增10%较为合理,物业费短期内难实现,其他收入一般含中庭促销收入、室内外广告收入。根据本案现状，建议前两年只计算中庭促销费，从第三年开始计算广告收入,其他收入短期内难实现,租金及经济效益经营测算优化,假定投资回报率固定8%，首

7、年租金1.8元/天与3元/天10年间整售价格对比,备注： 和指首年租金，单位为元/天；和指首年停车费，单位为元/小时；和指首年物业费，单位为元/月。 *当年售价=当年总营业收入/8%/建筑面积,租金：年均递增5% 物业费：按营业面积的50%计,租金：年均递增15% 物业费：每三年递增10%的营业面积,前3年,后7年,可售 物业,可售物业售价及去化研究 可售物业经济测算评估,可售物业 售价及去化研究,公寓售价及去化研究 办公售价及去化研究 商业街售价及去化研究,公寓价格预测-市场比较法：预测公寓毛坯均价约1.1万元/,公寓价格预测-租金反推法：预计本案售价为1.1万元/。综合建议公寓毛坯均价为1.1万元/，略低于贵公司预测的1.2万/。公寓价格年均涨幅不大，约3%,精装公寓 平均租金1.45元/天,高端住宅 平均租金 1.2元/天,权重分配：根据本项目公寓属性，赋予公寓参考项目70%比重，住宅参考项目30%比重。 年度投资回报率：按照市场平均水平5%计算。 本项目租金预测：1.65*0.7+1.2*0.3=1.5元/天 本项目售价预测：1.5*356/5%=11059元/,公寓去化速度市

8、场预测法：根据公寓市场与二三产业发展关联度分析，预计自2015年起的未来五年内本项目公寓年均去化速度约为2.8万,公寓市场与二三产业具有密切联系，产业繁荣为公寓市场培育了投资客户及租住客群。 关于经济发展趋势的预测，以2013年为基准，济南市二三产产值年均增长率为13%，“十二五规划”预计为11%，经济增长预期放缓，暂按11%计算。 关于市场去化率及占有率。随着市区公寓供应增多，东部片区公寓年均去化率预计有所下降，按45%计算。本案市场占有率预计为10%。,公寓去化速度及周期： 综合竞品实际去化及市场预测两项因素，预计本案年均去化面积约1.5万，公寓总面积约5万，去化周期约3-4年,竞品比较 权重：70%,市场预测 权重：30%,未来5年年均去化：2.8万,竞品历年去化： 1万,数据来源： 公寓去化速度预测,数据来源： DTZ济南公寓市场研究,本案预计年均去化：1*0.7+2.8*0.3=1.5万,写字楼定价预测-市场比较法：预计本项目写字楼毛坯均价13260元/,写字楼价格预测-租金反推法：预计本案毛坯均价12600元/，综合比较建议价格为13000元/，与贵公司预测售价相同。写字楼

9、价格增长乏力，预计年度3%左右，与公寓类似。,预估售价假设条件： 在用写字楼的平均租金为2.76元/天/ 设定写字楼的年投资回报率为8%；,平均租金 2.76元/天/,预估售价=单位租金（元/天/）X 365天/年投资回报率，根据租金反推的方法预估售价为12592元/,综合市场比较法与租金反推法两种定价模式预测销售价格，建议本项目写字楼的售价为12926元/,根据对济南东部片区的经济发展预测以及写字楼成交走势的预测，预计未来3-4年之内，本项目的年均去化约为1.45万。,写字楼市场与城市经济密切相关。通过研究济南二三产业发展与写字楼成交走势， 相关系数为0.85，关联特征明显。 关于经济发展趋势的预测，以2013年为基准，济南市二三产产值年均增长率为13%，“十二五规划”预计为11%，经济增长预期放缓，因此取11%来预测后期GDP涨势。,去化周期预测：年均去化1.2万，按写字楼6.8万计算，去化周期约5.5年（未考虑大客户整栋购买因素）,月均去化883,市场因素 权重：70%,模拟预测 权重：30%,竞品年去化量 10596,本案预计年去化量 10596X0.7+16597X 0.3 =12396,预计年去化量 16597,商业街价格及去化预测：预计商业街均价3.3万元/，与贵司预测4.3万元/降幅约23%；年均去化1万，本项目预计1年即可去化完毕,周边销售型商业多以社区底商形式存在，层数多在1-2层之间； 社区商铺均价多在2万元/左右；临近大型综合体商业销售价格约3万元/。 靠近大型商业的商铺明显去化较好，月均去化面积约1000；社区底商去化速度较慢。,可售物业 经济测算评估,指标差异说明 综合测算对照分析 项目经济测算评估建议,销售物业经济测算关键指标差异说明：写字楼售价基本保持不变，公寓均价由1.3万/降至1.2万/，商业街由均价4.3万/降至3.3万/；写字楼底商与公寓底商价格调整。,可售物业经济测算评估：总收入

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