2012年张北县房地产项目分析报告

1、张北印象凤凰城项目前期初步方案,张家口宏基源经纪公司,目 录,一、张北县投资环境分析 1、张北县域基本概况 2、张北县发展目标与规划 3、城市概况总结 二、张北县经济背景分析 1、国民经济增长分析 2、固定资产投资分析 3、城市人均收入分析 4、城市人均消费与储蓄对比分析 三、张家口市房地产现状分析 四、项目相关分析 1、本项目价格建议 2、 本项目广告及其他建议,一、张北县投资环境分析,1.1 张家口重点发展区域，中心地位凸显广阔前景 张北县地处河北省西北部，北靠内蒙，南临京津，地处华北内地连接内蒙的咽喉地段，为坝上第一县，全境总面积为4232平方千米，其中耕地面积166.5万亩、林地面积109万亩、草地面积159万亩；总人口37万余人，其中农业人口31.2万人。县辖4个镇、14个乡、366个行政村、1167个自然村，素有“坝上重镇”之称。,多年来，张家口市人民政府为加快县域经济发展，将张北县定位为推进城市化进程的重点区域，相随经济、政治、文化、交通、旅游等各领域的不断发展提升，张北县城市中心地位日益凸显，未来前景不容忽视。,张北县,张家口市行政区划图,1、张北县域概况分析,1.2

2、四通八达的交通网络，为经济发展提供有力保证,俗有“旱码头”之称的张北，是“北方丝绸之路”张库大道(张家口至库伦)的必经之地，这里区位优越，公路四通八达；县城距北京225公里，距石家庄560公里；目前，207国道纵贯全境，张尚、张化、东商、张沽等省级公路干线聚集辐射，构成了以县城为枢纽，连接内蒙、辐射京津的交通运输网络。特别是京(北京)张(张家口)高速和张(张北)石(石家庄)高速公路和拟建的张(张家口)桑(桑根达赖)铁路、物流机场，使张北的区位优势越发凸显，已成为京北重要的交通枢纽和物流中心，更为县域经济发展提供强有力保证。,1.3“三北”防护林工程重点县和畜牧业基地 张北是“三北”防护林工程重点县和畜牧业基地。三北防护林工程实施以来，县境林草覆被总量明显提升，全县林地面积由1999年的109万亩增加到2007年的224.99万亩，林木覆盖率由1977年的15.6%提高到2007年的22%，提高了6.6个百分点，为改善气候条件，净化首都北京作出了贡献；张北县相继培育和形成了牲畜、皮毛、农贸、建材、农机等一批远近闻名的专业市场，尤其是华北牲畜交易中心已发展成为华北地区最大牲畜交易市场，更是

3、极具影响力的区域商贸中心。,1.4 物产极其丰富，资源优势超群 张北资源丰富，极具开发潜力。目前风能、矿产、农牧、生态四大特色资源开发建设已有一定基础。 1） 张北是理想的“绿色食品”基地。农产品主要盛产甜菜脱毒马铃薯、错季蔬菜、杂豆、亚麻、 裸燕等。甜菜、乳业、蔬菜加工已在当地形成“龙”型经济产业链。 2） 张北的野生植物经初步查明的有315种，其中药用植物76种，黄芪、柴胡、甘草、枸杞、党参等 中草药材品质优良，畅销不衰。金针、苦菜、口蘑、蕨菜等土特产品味独特，久负盛名。 3） 张北奶牛养殖也在近几年得到长足发展，2006年，被中国奶业协会授予“全国牛奶生产强县”称号。 4） 张北境内常年平均风速6米/秒，属优质风能资源区域，现已被列为国家百万级风能建设基地。先 后引进了长城风电、北京国投、北京中人，山东鲁能、天津博德等5家企业，总投资278亿多元、建 设总规模达310万千瓦的风电开发项目，远景规划风电装机总容量达到500万千瓦以上。 5） 张北矿藏已发现和探明的有金、银、铅、锌、硫铁、硅藻土、浮石、大理石、萤石、橄榄石、石灰 石、褐煤、专用粘土等金属、非金属、能源和水气矿产有4大

4、类型38个矿种、矿化点100余处，有不 少属于国家稀有矿藏。目前，铅锌、闪锌等7个矿种已得到开发利用。,1.5 旅游事业蓬勃发展，架构城市品牌价值 张北属中温带大陆性季风气候，年平均气温3.2 。苍茫辽阔、凉爽宜人的坝上草原，有“夏季爽天下”之美称，天蓝、草绿、空气清新的生态环境，已成为消夏避暑和旅游观光的胜地。目前，全县初具规模的旅游景点有安固里草原度假村、中都原始草原度假村、中都游牧源、桦皮岭、野狐岭风电山庄、苏蒙联军烈士陵园、大圪塔石柱群等10余处，其中国家AAA级旅游景点两处，,张北风光,1.6 良好的投资环境，加速大发展格局的形成 张北县抓住开发机遇，大力发展特色产业，拥有110千伏、220千伏变电站各一座，35千伏变电站4座,由丹麦等国投资的5000千瓦大型风力发电站已建成投入营运，是华北地区重要输变电枢纽之一，还是华北北部邮件转口处理中心之一，全县商业、金融、保险、信息等服务功能配套，医疗、教育、文化、娱乐设施齐全,交通便利,专业市场发达。 张北县全力打造招商引资、产业集聚和可持续发展平台，规划兴建11平方公里工业园区，设有高新技术、农产品深加工、现代制造业、精细绿色生物

5、工程、仓储物流等五大产业园，多层次辐射推进县域经济的快速发展！,2.1 张北未来发展定位及举措 2.1.1 倾力构筑城市框架，荣升张家口次中心城市 张北县2010年提出“三年大变样”的宏伟发展战略，高速提升县域发展，倾力构筑张家口区域次中心城市。 2.1.2 四大发展举措 加大张北次中心城市筹码 扩展城市空间，增强城市吸纳能力 对境内重点16条道路进行打通、拓宽，集中实施市场拆迁、商业开发拆迁、园区拆迁等重点工程，预计 拆迁2280户，拆迁建筑面积63.1万平方米。 建立精品形象，增加城市层次感。 张北县逐步实施涉及城建、文教卫生、交通、农业、工业等工程162项，并对新建小区按30%比例配建小 高层，增加城市的层次感。 营造绿色生态，增强城市吸引力 完善城区绿化、美化、亮化工程，搞好南山生态公园、西郊森林公园和6000亩草原公园等绿化工程，实 施好3000亩油菜花种植、4.2万亩环城绿化、20万亩花田草海、7200亩清水河上游涵养林治理等重点工程。 加大城管力度，营造良好城市风气 加大城市综合管理执法力度，建立以街道、社区、物业为实体的管理模式，充分营造良好风气。,2、张北发展定位与目

6、标规划,2.2 未来发展总体目标规划 2.1.1 发展目标： - 到2010年，经济和社会发展的主要预期目标 全县地区生产总值达到44.46亿元，年递增17%以上，比2000年翻两番以上。其中第一产业增加值达到13.5亿元，年递增8%；第二产业增加值达到16.5亿元，年递增28%；第三产业增加值达到14.4亿元，年递增19%；人均生产总值超过1万元；全部财政收入达到4亿元，比2000年翻三番半。全县经济和社会保持持续快速协调发展，经济运行的质量和效益不断提升，县域综合经济实力进一步增强。初步建成特色产业突出、园区优势明显、产业结构合理、人居环境良好、城市带动能力较高的产业结构与生态环境和谐共荣的特色张北。 - 到2020年，经济和社会发展的主要预期目标 全县生产总值实现比2000年翻3番以上，人均生产总值超过2万元，综合经济实力显著增强，主导产业格局更具特色、更有活力，工业化程度进一步提高，经济结构更趋合理。城市化水平有较大幅度提高，社会保障体系更加健全，社会就业更加充分，生态环境明显改善，全民思想道德素质、科学文化素质和健康素质明显提高，基本进入宽裕型小康社会。,2.1.2 城区总体

7、规划： 城市功能显著提升，城区布局更趋规模化,张北县强化“大城建，大发展”理念，强力推进“东拓、南延、西连、北扩”战略。2009年完成拆迁2700多户，面积达69.9万平方米；实施林荫大道等40多项城区道路打通、新建、改造工程，建设总长度达40.3公里，拉开了城市框架，城区控制面积增至70.1平方公里，城镇人口增至12.1万人，构筑起“七纵八横、一环、一立交、两河、两园、一园区”的城市格局，城市承载能力显著提高。 预计2010年全部工程完工后，张北城区面积将由目前的11.94平方公里扩大到49.49平方公里，城区人口达到12万以上。 另外，张北还通过文化产业及主导产业发展双举并行的方式，迅速加快城市建设进程。,扩容后的城市规模,大型建设和工程加速区域快速发展 新建工程： 新一中、元中都博物馆、汽车站搬迁、垃圾处理场、22个商住小区等工程； 改造工程： 师范路小学、污水处理厂和背街小巷改造等工程； 道路交通： 开通三条公交线路和张家口至张北城际公交专线，市县同城化程度进步提高； 规建项目： 规建占地2334亩的“南山生态公园”和4100亩的“西郊森林公园”, 治理项目： 对东洋河、玻璃彩

8、河12.2公里的河道进行综合治理，对主要12条城区道路、4条干线 通道、8处城区节点以及单位、小区进行了绿化，城市品位大幅提升。,2.3、张北将成为生活、人文、投资、商业、经济的新城市坐标和城市中心,新城市中心,政 治： 1、将成为张家口次政治中心 2、张北城市化进程新坐标 3、带动区域经济的增长,经 济： 1、共享商业平台 2、科技兴业，与国际接轨,生 活： 1、新城市中心中央生活区 2、新城市中心城市形态丰富 3、区域共享生活平台,新 城： 1、张家口次文化中心 2、实现高阶层人口吸纳,人 文： 1、新人文居住生活领地 2、传统开放与融合城市新文明 3、商贸共享平台与消费通道,商 业： 1、生活居住与商业投资热点 2、未来新城区的商业中心,张北，镶嵌在塞外坝上的一颗璀璨明珠。享有美丽草原、魅力商道、神秘中都、六代长城、湿地风车、天堂氧吧、绿色蔬菜、欧洲风光之美誉。 张北县坚持从县情实际出发，依托四大资源(风能、矿产、农牧、生态旅游)，发挥两大优势(交通、区位)，大力实施“一主三化”(以项目建设为主，城市化、工业化、农业产业化)发展战略，积极培植八大支柱产业(风电、矿产、甜菜、乳业、

9、蔬菜、肉食品、生态旅游、市场物流)，加快融入京津冀、晋冀蒙经济圈步伐，努力实现四大战略目标(京津绿色和有机食品基地、国家重点风能基地、国家级重点生态旅游基地、坝上及周边地区商贸物流中心)，全力打造一个 “活力、生态、文化、和谐”的坝上中心城市。,3、城市概况总结,二、张北县经济背景分析,由上表可见，近五年，张北国民生产总量稳步递增，尤其是2009年的生产总值飞速提升，表明城区经济取得了良好的发展，综合实力提升，有利于促进商贸流通，营造浓厚的商业环境，进一步带动区域经济的快速发展。,1、国民经济增长分析,由以上数据可见，张北县固定资产投资呈上升态势，其主要原因是县委、县政府高度重视投资项目对经济的拉动作用，大力推进项目建设，投资项目争取的力度加大，特别是政府实施的新城区建设及旧城改造项目，投资额大，工程进展顺利，为投资注入了活力，有力拉动了固定资产的快速增长，其实是小城镇建设和新农村建设的力度不断扩大，促进了固定资产投资的稳步增长，也拉动了县域经济的发展。其中房地产投资额逐年增加，从客观上表明张北房地产市场具有较大的发展空间。,2、固定资产投资分析,在近四年，随着张北县经济的不断发展，城镇居民人均收入逐年稳步增加，由2005年的6729元拉大到2006年的7980元，再到2009年的8000元，城镇居民的消费能力不断提升，成为城市主流消费群，消费形式呈现多样化趋势，一部分农村居民也随着收入增加，不断改观消费理念，极大地增强了消费需求，发展成为稳定的消费群体，从而促进了城市商业环境的发展，有利于刺激区域经济繁荣增长。,人均收入逐年增加，生活水平不断提高,3、人均收入分析,近几年，张北县社会消费品市场日益繁荣活跃，社会消费品零售增长加快，这主要取决于城市发展和居民收入的不断提高，共同增强了居民的消费能力，同时消费市场空间的不断拓展，稳定了汽车、住房、旅游等升级型消费；消费环境的优化，也是加快城乡消费提升的原因之一。,4、人均消费与储蓄对比分析,储蓄存款余额的不断增加，一方面说明城市经济稳健发展，居民收入有效增加，另一方面表明具有较大的消费空间，通过对居民消费观念的合理引导，增强其消费欲望，从而促

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