电子文档交易市场
安卓APP | ios版本
电子文档交易市场
安卓APP | ios版本

2011年年度佛山市场运行态势分析提报

67页
  • 卖家[上传人]:繁星
  • 文档编号:88201532
  • 上传时间:2019-04-20
  • 文档格式:PPT
  • 文档大小:8.24MB
  • / 67 举报 版权申诉 马上下载
  • 文本预览
  • 下载提示
  • 常见问题
    • 1、2011年年度佛山市场运行态势分析提报,佛山经纬房产咨询有限公司,2012年2月,宏观经济与政策分析,第一部分,宏观背景,佛山经济,政策导向,全球经济预期下滑,各研究机构下调未来经济预期,发达国家相继爆发债务危机且有蔓延趋势,2012年世界经济预期将由发展中国家支撑。 各研究机构普遍预测2012年经济下滑,至2013年有所好转,但均建立在欧、美危机备具有效解决措施的基础之上。 2012年将是决定未来世界经济走向“成败攸关”的一年,要么缓慢地实现复苏,要么重新陷入衰退。,国内通胀势头暂抑制,货币政策转向,连续12个月上调存款准备金率,2011年6月28日调至21.5%,创下历史新高。 CPI自8月起连续5个月下跌,通胀势头暂时得到抑制。 受全球经济下滑趋势影响,收紧的货币政策不可持续,2011年12月起至今已两次下调存款准备金率,未来仍有下调倾向,通胀势头或会“卷土重来”。,主动下调经济增速,为转型腾空间,我国一边优化产业结构,一边就国内通胀及房地产问题作调控,各种政策叠加之下GDP增速持续放缓,2011年全年GDP增速9.2%,同比回落0.2个百分点。 ”十二五规划“期间的GDP目标主

      2、动下调至7%,为调整经济结构腾出发展空间。,十二五规划,积极寻求新经济增长点,十二五经济目标,受外围经济环境影响,国内的未来走向亦不乐观,且国内的经济结构调整迫在眉捷,虽然已调整经济增速应付调整期的经济冲击,但从长远来看,必须寻找新的经济增长点。 十二五规划中则明确划出”七大战略性新兴产业“包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业。,宏观背景,佛山经济,政策导向,经济平稳增长,增速有所回落,2011年全国GDP排名(初步),佛山2011年全年GDP位列全国第十一名,与去年的名次一样。 南海、顺德两区率先冲破2000亿大关。 佛山经济整体发展较为平稳,增速保持两位数增长,但从去年的14.3%降至12%。,新兴产业扎堆进驻,注入新动力,未来5年国家将对新兴的七大产业投资近10.8万亿,而在佛山,多个产业新区都计划引进新兴产业,能充分利用国家的产业扶持,推进产业结构的优化升级,成为未来新的经济增长点。,内外兼修,城市化进程提速,佛山作为一个制造业大市,经济容量大,增速快,但强劲的经济实力与落后的城市面貌形成了强大的矛盾点, 因此近年来佛山不

      3、断加快城市化的进程, 对外方面一直积极加强与周边城市的联系,包括佛同城、广佛肇经济圈的提出,借力提升自我地位; 对内方面,则采取“三旧改造”的方式迅速提升城市面貌,各项新城工程快速落实动工,广佛肇经济圈发展规划(2010- 2020年)正式发布,定位:携领珠三角建世界级城市群 目标:到2015年,全面实现广佛同城化,基本实现广佛肇一体化。 规划中明确提出了经济圈的空间布局、产业互补、交通同城、城市增绿、空间分区等方面的内容,目前部分交通工程、经济重点区已正式动工。,造城运动,城市发展的内动力,宏观背景,佛山经济,政策导向,多方调控,大力抑投资投机,至年中把限购范围扩大至二、三线城市外,中央并没有出台更严劢的调控措施,而是不断地强调巩固政策成果,楼市政策逐步见底,在政策背景下回归市场主导。,佛山:辅助政策轮番出台,巩固调控成果,限购放松令被禁后,佛山当局不再贸然出台新的地方政策,即使后来微调的城市不断增大,亦没有再度出台地方新政。,政策见底,逐渐优化微调,中央政治局20日会议:财政货币政策适时适度预调微调 2012金融市场工作座谈会:加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的

      4、贷款需求。,政策效果,市场信心大跌,一线城市大幅下滑,数据来源:搜房网,房地产政策调控历时近两年,且至今仍严把关口,打击了绝大部分的投资者,另外也直接打击了市场信心,使政策效力向二、三线城市浸透。2011年一线城市总体成交量下滑19.49%,二、三线城市总体下滑18.01%,基本抑制价格上涨势头。,发展商应对,总部对一线公司的要求是“新推盘当月销售率不低于60%”。在这种情况下,各地公司会采取各种办法积极促进销售,具体采用什么方式促进销售由一线公司决定。,将采取相对积极的销售手段,“尽早抢占市场先机”,并会增加一些集团层面的整体促销活动。从1月1日至2月元宵节保利地产推出了在全国40多个主要城市联合举行大型促销活动,涉及100余个在售项目和2万套房源。,2012年是全员营销年,绿城集团成立项目经纪公司,每个项目公司的销售任务,都由一个驻场经纪公司和非驻场经纪公司共同承担。,公司专门制定了“以销定产、以市定销”的八字方针。简单来说,就是以市场为导向,来定销售和生产,必须紧贴市场需求,把握住生产和销售的节奏。,房地产市场分析,第二部分,土地,住宅,商业,成交基本稳定,价格大幅下跌,平均楼面

      5、地价下滑。住宅、商住用地的成交面积较去年下跌193万方,同比大幅下跌16个百方点,且多以底价成交,平均溢价率仅为18%,同比下降14%。 土地流拍情况加重。今年佛山市住宅和商住用地出让119宗,流拍26宗,流拍率为22%,环比去年上升12%。,土地成交量体现片区城市化发展阶段及水平,开发商在中心区(禅桂新)拿地的较镇街更加审慎,导致成交面积同比下降21%,平均楼面地价下降18%。 南海区经过去年大量成交后,今年有所放缓,但在桂城和大沥几块优质用地的成交支撑下,地价较去年环比升幅7%;而三水区成交面积同比大增114.7%,主要受益于三水新城的崛起。,商住、商服用地量价齐降,商住用地的成交面积下降207.5万方,同比下跌4成,成交单价同比下15%。 佛山未来的商业体量多以综合体形式出现,且现在的潜在供应体量超过160万方,未来竞争十分激烈,使商服用地的成交量逐渐放缓,同比下跌近1倍。 工业用地支撑整个土地成交,成交面积同比增加36%,肩负产业升级的重任,都市型产业用地的出让及成交都有明显的上升。,单价地王强势回落,今年的“明星地块”的楼面地价明显较去年的低,普遍在5000元/方以下(去年的

      6、有8块是在5000元/方以上) 品牌发展商高价拿地集中在成交火爆的年初,其后出于资金压力不再盲目追高。 本土房企趁市场竞争程度相对弱时购入优质地块。,品牌发展商储备用地充足,2011年品牌发展商佛山储地情况,大部分品牌发展商储地步伐放缓,本年度仅保利和万科有新购置发展用地。 镇街板块的崛起,品牌开发商加大在镇街中心或新兴板块的部署。 土地储备量较大的开发商,面临着土地开发限期较大,小结:,中心区以三旧改造用地成交为主 禅城中心区目前可开发地块较少,土地供应集中在镇街及“三旧”改造地块。 保障房与商品房捆绑的方式出售 禅城区出让土地普通商品住房项目须按照不等比例配建保障房,另外其他各区亦效仿,灵活处理商品房与保障房之间的关系。 定向开发项目增加,定价下调 房地产市场调控令发展商拿地的热情大降,为保进一级市场的成交,政府主动下调地块的定价,并主动约谈部分发展商拿地,令下半年的地块成交多为定向开发的项目。,预测:,若一级市场成交量持续下跌,将影响未来住宅市场的供应,且会形成政府的财政压力,因此预计2012年政府会在价格上作一定让步,以促进一级市场成交。 预计部分发展商加快在售项目的推货以回笼

      7、资金,在此阶段购入优质地块。 部分实力较强的发展商主动勾地,构建品牌生活圈,扩大区域的影响力。,土地,住宅,商业,佛山与珠三角城市对比,珠三角各市成交量最大的是广州828万,其次是中山659万,佛山为633万; 价格方面,佛山位列第三,于深圳、广州、东莞之后,为8170元/,佛山各区成交对比,五区均现明显的供求于求。 价格方面,禅城、高明增长停滞;南海上涨14%;顺德上涨10%;三水上涨15%,佛山年度成交量价走势,成交量同比下跌约19%; 楼市的惯性增长及年初的高价支撑,成交均价同比上升约10%,但上升幅度比去年回落17个百分点,顺利完成价格调控目标。 新增供应达924万方,达历史顶峰,佛山月度成交量价走势,限购后成交量大量下跌,从2010年的约65方万跌至40万方以下 第四季度起价格现实质性下调,但未能刺激成交放量。,数据来源:存量以网上签约数据为准,佛山未来供应预测:供应量大增,向综合竞争过渡,2011年佛山全市存量达713万方,是全年成交量的1.2倍;而明年的全市可预见的供应量约874万方,综合之下,明年的全市可售货量达1587万方 各楼盘的竞争从单纯的价格竞争向综合素质、营销

      8、包装、服务质量等方面过渡。,别墅市场,政策后供应大跌,成交量低位维稳,2011年的佛山别墅市场新增供应面积52.9万,较2010年减少42%,成交面积41.7万,同比减少54%。成交均价14940元/平方米,同比上涨10%。,销售速度整体趋缓,年度成交量腰斩。 别墅作为稀缺型产品,具有较高的升值潜力,发展商不愿在市场低迷时随意售出。因此除了个别经济型别墅项目采取了降价措施外,大部分项目并未做大范围的价格调整,年度市场价格仍然维持高位。,别墅市场,别墅成交腰斩,市场库存压力大增,合计可售货量突破2500套,其中以150-300及300-450最为突出;若从区域分布来看,南海压力最大,突破1000套大关。 300-450的联排、双拼产品整体去货量略高,虽然存货量亦是最多,然而考虑市场需求,此类别墅产品仍是中上阶层自住、投资的主流产品。 150-300的别墅属于改善型客户的首选,受限购影响最大,故库存压力相当严峻。 400方以上大面积的小独栋和独栋别墅作为一种高端住宅,是身份和成功的象征,这就决定了它们的高价格,故去化速度较慢,周期较长。,1.东华轩二期 2.利海尖东半岛 3.创鸿水韵尚都

      9、4.中信山语湖 5.万科金色溪谷 6.祈福南湾半岛 7.誉江华府 8.依云水岸 9.君怡金湾 10.容桂碧桂园 11.金域天下 12.丽日天鹅湖 13.山水庄园 14.云东海高尔夫 15.御江南 16深业云东海 17.芭蕾雨 18.高明碧桂园,18,4,5,6,7,16,13,11,9,17,15,8,14,10,1,2,3,12,南海区,禅城区,三水区,高明区,顺德区,别墅市场,未来供应激增,挑战稀缺性,2012年重点项目存量加新增预计接近2000套,供应大增,别墅“物以稀为贵”的优势进一步受到市场供应的挑战。南海里水、丹灶以及三水云东海等板块情况最为严重。 禅桂中心区仅剩瑞安、利海及创鸿三个项目,预计今年均于今年推出,但产品档次不一,竞争存在较大差异化。,禅桂洋房市场,2011年禅桂中心区洋房合计成交117.05万,环比去年下降20%,共10331套,实现均价10288元/,环比去年上升2%。,价格步步下调。自限购政策后,市场的成交价格则在个别项目的带领下逐步调整,户均总价呈向下趋势,至年末普通住房均价下调幅度约15%。 成交低位维稳。年内推货集中在第四季度,且观望一直持续,成交量依靠降价项目支撑,月均成交量多在10万方以下,呈现低位稳定。,禅桂洋房市场,供求结构向刚需及首改户型倾斜,受政策影响,供求双方进一步向刚需及首改户型倾科,供应和需求都以130方以下的产品为主,两者均占6成左右,较去年提高约10个百分点。 3.18后,150方以上的大积产品的推货几乎停滞,直到7月以后才有大户型产品供应,受政策牵引,发展商刻意减缓大积产品的供货进度,直接引起150方以上产品的供求占比萎缩。,禅桂洋房市场,户均成交总价整体下行,受成交单价走低及成交结构偏向中小面积段两方面影响,禅桂市场洋房的成交总价整体下行,总价150万以下的成交占64%,较去年增加5个百分点。 大积产品成交价普降(如星星华园国际、万科金域蓝湾等),致成交总价难攀高峰,200万元总价单位主要由瑞安及中海两个项目支撑。,禅桂洋房市场,2011年禅城区洋房存量:4944套,56

      《2011年年度佛山市场运行态势分析提报》由会员繁星分享,可在线阅读,更多相关《2011年年度佛山市场运行态势分析提报》请在金锄头文库上搜索。

      点击阅读更多内容
    最新标签
    发车时刻表 长途客运 入党志愿书填写模板精品 庆祝建党101周年多体裁诗歌朗诵素材汇编10篇唯一微庆祝 智能家居系统本科论文 心得感悟 雁楠中学 20230513224122 2022 公安主题党日 部编版四年级第三单元综合性学习课件 机关事务中心2022年全面依法治区工作总结及来年工作安排 入党积极分子自我推荐 世界水日ppt 关于构建更高水平的全民健身公共服务体系的意见 空气单元分析 哈里德课件 2022年乡村振兴驻村工作计划 空气教材分析 五年级下册科学教材分析 退役军人事务局季度工作总结 集装箱房合同 2021年财务报表 2022年继续教育公需课 2022年公需课 2022年日历每月一张 名词性从句在写作中的应用 局域网技术与局域网组建 施工网格 薪资体系 运维实施方案 硫酸安全技术 柔韧训练 既有居住建筑节能改造技术规程 建筑工地疫情防控 大型工程技术风险 磷酸二氢钾 2022年小学三年级语文下册教学总结例文 少儿美术-小花 2022年环保倡议书模板六篇 2022年监理辞职报告精选 2022年畅想未来记叙文精品 企业信息化建设与管理课程实验指导书范本 草房子读后感-第1篇 小数乘整数教学PPT课件人教版五年级数学上册 2022年教师个人工作计划范本-工作计划 国学小名士经典诵读电视大赛观后感诵读经典传承美德 医疗质量管理制度 2 2022年小学体育教师学期工作总结 2022年家长会心得体会集合15篇
    关于金锄头网 - 版权申诉 - 免责声明 - 诚邀英才 - 联系我们
    手机版 | 川公网安备 51140202000112号 | 经营许可证(蜀ICP备13022795号)
    ©2008-2016 by Sichuan Goldhoe Inc. All Rights Reserved.