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资产评估幻灯片-32课时

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    • 1、资产评估 陈瑾瑜 西南科技大学经济管理学院,第一章 导论 第二章 资产评估基础理论 第三章 资产评估的主体 第四章 资产评估客体和对象 第五章 资产评估目的与假设 第六章 资产评估途径与方法 第七章 资产评估理论在房地产评估中的运用 第八章 资产评估理论在机器设备评估中的运用 第九章 资产评估结果与报告,第一章 导论,学习目标: 通过本章的学习,学生应掌握资产评估活动、资产评估基本要素、资产评估特性以及资产评估与社会经济发展的关系等资产评估最基本的概念和理论问题。,第一章 总论,引例:以生产“三九胃泰”闻名的全国的深圳三九集团始建于1985年。在1985年6月,靠着一笔贷款,赵新先这位创业者带着几个年轻人,在深圳荒凉的笔架山下开始了创业的征途。经过几十年的艰苦创业,今天的三九集团拥有总资产73.2亿元,它已在全国兼并了企业44家,盘活了国有资产20多亿元。三九集团有时候以承担目标企业的全部债务为条件来兼并某些企业。有些企业在业务上与三九集团并无来往,也没有对三九集团负债,但是,这些企业却对别的某些企业大量负债,这些债务重担压得这些企业动弹不得,经营十分困难。三九集团通过对这些企业资产进

      2、行仔细评估,在发现有些企业的资产与债务基本相同的情况下,由三九集团承担被兼并企业的全部债务,以此为条件来兼并企业。河南伊川杜康酒厂就是采取这种方式被三九集团兼并的。三九集团兼并伊川杜康酒厂不仅救活了这家企业,而且还保护了我国的一个古老的品牌。,1.1 资产评估及其发展 1.1.1资产评估活动 1)资产评估活动产生的社会背景 (1)交易对象和交易空间的扩大 (2)交易各方信息不对称 (3)交易的公允性要求 2)资产评估不同的发展阶段,1. 原始评估阶段 特点:偶然性,直观性,非专业性,简单性,无偿性 2. 经验评估阶段 特点 (1)评估人员对资产评估业务进行有偿服务。 (2)评估方法单一。 (3)责任性 3. 规范评估阶段 特点: 评估机构公司化;评估手段和方法科学化;评估人员专业化;评估结果法律化;评估内容多元化。,1.1.2 资产评估发展现状与趋势 (1)市场经济发达国家资产评估发展的现状 (2)市场经济发达国家资产评估发展的趋势 (1)产生阶段 (2)初具规模阶段,1)发达国家资产评估发展的现状与趋势,2)我国资产评估发展的历程及展望,(3)规范化阶段 1.1.3资产评估学及其学科

      3、发展 1)资产评估学 资产评估学是一门新兴的边缘科学,属于一门不很成熟的学科。 2)资产评估的基本构成要素 (1)资产评估主体 从事资产评估的机构及人员,(2)资产评估客体 评估标的物 资产评估的具体对象 (3)资产评估目的 资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求 资产评估结果的具体用途 (4)资产评估假设 资产评估设定的前提条件、假定条件,(5)资产评估价值类型 评估结果的价值属性的定义及其合理性指向 (6)资产评估途径与方法 资产评估分析标的物价值的技术思路,以及所运用的具体技术、分析工具和手段。 (7)资产评估程序 资产评估工作从开始准备到最后结束整个过程的逻辑顺序和工作步骤。,(8)资产评估执业标准 资产评估执业中所要遵循的执业理念、执业原则、执业技术规程 (9)资产评估基准日 资产评估价值对应的时点。 (10)资产评估结论 资产评估结果,一般采用货币金额表示。,1.2资产评估的种类、功能、特点和作用,1.2.1 资产评估的种类 1)评估、评估复核和评估咨询 2)完整性资产评估和限制性资产评估 1.2.2资产评估的功能 1)基本功能 2)辅助功能,1.2.3. 资产评估的特

      4、点 特点: (一)市场性 (二)公正性 (三)专业性 (三)咨询性 1.2.4资产评估的作用 1)咨询,2)管理 3) 咨询,资产评估的产生和发展有其客观基础,资产评估发展演变与社会经济条件的发展演变密切相关。资产评估活动的出现、资产评估服务领域的不断扩大、资产评估学科的产生,都是由于市场经济的发展推动所致。与市场经济不同发展阶段相适应,在资产评估的不同发展阶段形成了不同时期鲜明的特点。把握社会经济发展与资产评估发展关系的主线是理解资产评估实践及理论体系和方法体系构建的基础,也是学习掌握资产评估理论及方法的基础。,本章小结,学习目标 通过本章的学习,学生应粗略地了解有关资产评估价值及其价值决定等方面的各种价值理论、价值观、资产评估学的研究对象、资产评估价值的影响因素、评估价值多样性产生的条件等资产评估的基础理论问题,从而为进一步认识资产评估活动、资产评估的本质,以及理解资产评估技术原则和手段等打下坚实的理论基础。,第二章 资产评估基础理论,2.1.1 资产评估研究对象 从本质上看,资产评估学的研究对象就是资产的交换价值,以及由此衍生出来的资产交换价值决定、交换价值表现形式、衡量资产交换

      5、价值的手段和资产交换价值的表达。,2.1 资产评估价值论和价值观,资产的各种价值内涵 (1)资产的内在价值亦称资产的经济价值,广义地讲,资产的内在价值相当于资产的未来预计现金流量的折现量。 (2)资产的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的会计概念,是资产在企业资产负债表上反映出来的价值。 (3)资产的市场价值,作为一个非特定专业术语的资产市场价值其实是一个价格范畴,广义地讲,可以理解为是资产的内在价值或经济价值在市场上的货币表现或反映。,(4)资产的投入价值是从成本或所费的角度,是形成资产的各种生产要素的耗费累加值。 (5)资产的产出价值可以从资产的变现和投资回报的角度,以资产的变现值、预期收益折现值等形式变现出来的价值。,2.1.2关于价格和价值的进一步说明 资产评估中的价值是资产的交换价值或资产的价格(范畴) 从经济学角度看: 价格是一个历史数据或事实。 是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品或服务价值的估计。 资产评估中的价值不是一个历史数据或事实。,资产评估中的价值是指: 专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品或服务价值的估计。 资产评估结果或评估价值属于价格

      6、(范畴)但不是市场价格本身。 资产评估学的研究对象是资产的交换价值或价格(范畴)问题,即资产价格决定和量化问题。 资产评估活动的核心和本质是一种属于价格范畴的价值判断。,2.1.3经济学的价值理论和价值观 1)劳动价值论 商品的价值是由劳动创造的,一切商品的价值由耗费在该商品上的无差别的人类劳动所决定,并随着社会生产率的变化而变化,主张劳动是价值的唯一源泉,价值是商品交换的基础。 2)边际效用价值论 价值是由物品的稀缺性与效用决定的。商品的价值量由物品为其占有者带来的效用所决定,把价值为归结人的需要和商品效用,3)生产费用论 商品的价值是由劳动、资本和土地三种生产要素在生产经营过程中有机结合、共同创造的。 4)供求均衡价值论 用供求力量来解释价值和价格。 价值、交换价值和价格是没有区别的,价值就是由市场供求关系所决定的均衡价格,即商品价格是在供给和需求达到均衡时决定的。,不同的价值学说应用在资产评估领域中于是形成了各种不同的资产评估价值衡量的观点。 1)生产成本观 基于劳动价值论中的价格形成理论而得出的有关资产评估价值决定性因素的观点。 2)供求平衡价值观 供求平衡价值观强调“价值”是

      7、由“供求关系”决定的。,价值是需求的函数。 供给大于需求时价值就小,供给小于需求时价值就大。 3)预期效用观 源于边际效用价值论 从产出角度来评估资产的价值。 资产的价格本身是由其内在的价值和外部条件共同作用形成的 2.2.1、资产的使用价值,2.2资产评估价值的影响因素,资产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使用方式决定的。 用资产自身的功能和使用方式或利用方式直接来描述或衡量资产使用价值是比较困难的。 资产使用价值的外在表现是什么?,资产的生产能力、服务能力和获利能力 2.2.2市场供求关系 在一段时期,人们愿意并且能够购买的某种商品量,称为对该商品的需求量。 在其他条件不变的情况下,一种商品的需求量与该商品的价格呈反方向变动关系。 需求定律,2.3.1资产评估结论多样性的特点 同一资产在同一评估基准日可能会有不同的评估价值是有条件和原因的,这些条件和原因包括: 1 相同或同一资产因环境或条件所限,存在着使用方式和利用程度上的差异 2 相同或同一资产在同一评估基准日可能面对不同的细分市场,也可能面对不同的交易主体,不同的交易主体拥有不同的交易动机和交易地位,2.3评估价值的多样性

      8、及价值类型,3 相同或同一资产即使在同一细分市场中,也可能面对不同的交易时限和交易方式等 2.3.2影响评估结论多样性因素的分析 相同或同一资产因环境或条件所限,存在着使用方式和利用程度上的差异而导致使用价值和价格及其价值方面的差异。 同一市场中交易条件的差异主要是指同一市场中交易主体、交易动机、交易时间约束、交易方式等方面的差异。,1 预期收益原则 资产价值的高低主要取决于它能为其拥有者或控制者带来预期收益量的多少。 评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。 2 供求原则 供求规律对商品价格形成的作用力同样适,2.4 资产评估适用的一般经济技术原则,用于资产价值的评估,评估人员在判断资产价值时也要充分考虑和依据供求原则。 3贡献原则 适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估。 要求要素资产价值要由该要素资产对整体资产的贡献来决定,或者是当整体资产缺 少该项要素资产将蒙受的损失来决定。 4 替代原则 一种市场规律,在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法 5 评估时点原则 市场是变化的,资产的价值会随着市场条件的变化而不断变化。 资产评估时,必须假定市场条件固在某一时点,这一时点就是

      9、评估基准日,或称估价日期。 资产评估必须要有评估基准日,评估值就是评估基准日的资产价值。,案例讨论: 某企业有一栋大楼欲出售,先请评估公司进行了评估,评估价为8500万元,最后实际成交价为10500万元,相差2000万元,有人由此评论该评估价格失真,您是如何看待这件事的?,对资产评估研究对象的正确认识和理解是正确认识资产评估理论的基础。资产评估作为一种价值判断活动,它要解决和解释的是如何衡量价值,其理论基础是市场定价理论。资产评估学所要研究的是资产功能与资产利用,以及资产功能和资产利用与市场供求和市场评估之间逻辑关系及数量关系。把握资产评估研究对象及理论基础是理解资产评估方法体系,以及学习掌握资产评估方法的钥匙。,本章小结,第三章 资产评估的主体与客体,学习目标: 通过本章的学习,应当了解和掌握资产评估主体及其构成、评估师及评估机构基本管理制度、资产评估行业管理体系,以及资产评估工作原则、资产评估执业技术规范与职业道德规范。,3.1.1 资产评估主体及其构成 1)资产评估主体 从业人员 资产评估机构 2)资产评估机构分类 (1)资产评估机构执业范围的角度: 综合资产评估机构 专项资产评估机构,3.1资产评估主体,(2)资产评估机构的企业组织形式的角度划分 合伙制资产评估机构 有限责任制资产评估机构 我国的资产评估机构主体基本上是有限责任制和合伙制的资产评估机构 3.1.2资产评估机构执业资格制度 1)资产评估机构的设立 (1)由2名以上符合本办法规定的合伙人合伙设立,有5名以上注册资产评估师(含合伙人) 合伙人实际缴纳的出资为人民币10万元以上。 (2)设立公司制资产评估机构,除符合国家有关法律法规规定外,还应具备以下条件: 由2名以上符合本办法规定的股东出资设立。 有8名以上注册资产评估师(含股东) 注册资本为人民币30万元以上。,2)资产评估机构的等级划分 A级资产评估机构 包括股票上市企业资产评估在内的所有资产评估项目 B级资产评估机构 从事除企业股份化上市外的所有资产评估项目。 3.1.3 注册资产评估师制度 如果资产评估人员有下列情形的,不予注册:,完全丧失民事行为能力的 因在在产评估等业务中犯有严重错误,受行政处罚的 受刑事处罚 注册资产评估师注册有效期一般为3年,有效期满前3个月,持证者要按规定主动到注册管

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