2012衡水项目花香维也纳营销策划报告上

1、衡水项目评估汇报,项目解读与分析,营销策划思路,衡水地产市场分析,衡水市位于河北省东南部东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界，户籍人口436万人。 铁路：衡水境内有京九、石德、邯黄三条干线铁路在此交汇，使衡水成为贯通南北东西的铁路交通枢纽。位于站前路上的衡水火车站被誉为“京南第一大站”，每天都有经过这里开往北京、上海、天津、哈尔滨、杭州、西安、汉口、郑州、广州、沈阳、深圳、大连、武汉等全国各大中城市的共计一百多对旅客列车。 公路：石黄高速、衡德高速、大广高速，国道有G106、G307以及10余条省道贯穿衡水，与境内的县乡公路组成了四通八达的公路交通网络，公路交通十分便捷。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 衡水概况/,衡水市按照“以人为本、以水为魂、以河为脉、

2、以湖为韵、以业兴城”的原则，构建“水市湖城”城市空间发展框架。明确“打造中国北方滨湖休闲度假城”的定位。,城市未来发展方向：以桃城为中心，主要向南，靠近衡水湖； 衡水城市未来的发展方向初步界定为以桃城为中心向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南发展文教、旅游服务和生活居住等职能。向西和向东适当控制发展。,本案处于城市中心地带，坐享城市升级的优势带来巨大投资价值。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 衡水发展方向/,衡水房地产市场根据城市格局、城市建设发展和房地产项目的区域特点等方面因素，以及对住宅市场的调研结果，将衡水市区划分为开发区、河西区、滏阳河区域、河东区和路北区五个主要区域，具体如下图所示：,开发区板块,河东区：滏阳河以东、南环路以北、京衡南大街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为衡水市老城区，老旧房屋建筑较多，发展较为落后。目前多为老旧住宅改造，在售项目主要以多层为主。目前该区域楼盘的现房价约为3500元/平米左

3、右，期房价格为3000元/平米左右。,路北区：主要指石德铁路以北的城区部分。该区域内污染型企业较多，如生化农药、石油化工、塑料、煤矿储备、印染等行业，并且配套资源较为缺乏，环境相对较差，区域内多层产品较多，多层产品均价约3000元/平米左右，高层期房价格为2800元/平米左右，高层现房价格为3300元/平米左右。,开发区：西环路以东、永兴路以北、前进街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为省级经济技术开发区，是城市新兴区域，路况良好，但区域配套略显不足。区域内物业形式多样，多层、高层、小高层并存。该区域销售均价为3800元/平米左右，主力消费群体包括市区中高端客户及周边市县富裕阶层。,本案位于河西区，河西区以衡百商圈为核心，是衡水传统且公认的衡水市中心，商业繁华，配套齐全，交通便利，主要指自前进大街以东、滏阳河以西、石德铁路以南及滏阳路以北的围合区域，积聚了衡水主要商业，如市百货大楼、市商贸中心、国美电器、体育休闲广场等。该区域市场认可度高，区域内房地产项目星罗密布，是衡水各区域房地产项目最多的区域，该区域内楼盘品质参差不齐，整体销售均价约4100元/平米左右。,滏阳河:区域包括河西区与

4、河东区的一部分，随着滏阳河改造工程的逐步推进，消费者对滏阳河畔未来的居住环境和景观资源有较高的预期，自2009年底开始，该区域成为房地产新兴的热点区域，区域内楼盘多打景观优势，楼盘品质普遍较高且规模较大，销售均价居衡水各版块之首，约3900元/平米。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 板块格局/,小结： 通过对衡水GDP前十县的初步考察，可以根据城市规模、建设程度、房地产发展程度、数据分析等将这些县划分为三个梯队： 第一梯队冀州市、武邑县、深州市； 第二梯队安平市、枣强县、故城县； 第三梯队阜城县、武强县、饶阳县； 第一梯队房地产发展迅速、房价存在少许泡沫； 第二梯队房地产处于发展阶段、房价基本无泡沫、城市人口多，发展潜力大。 第三梯队经济发展缓慢，城市人口少，房地产发展缓慢。,根据我司对衡水周边各县做的初步调查，按级别为分三类，以便于本案后期推广做出合理安排。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场

5、板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 区县经济/,深州市地理位置及概况,深州市位于河北省东南部，总面积1252平方公里，历史悠久，汉初设县，隋初置州。1994年6月，撤县建市 ； 深州地处国省干线、高速公路、铁路动脉的“黄金十字交叉点” 京九铁路、石德铁路，交通区位优势明显。,重要商场：时代商厦、 苏宁电器等,机械制造业，是深州市的传统行业，主要包括缸体、滤材、变速箱、方向机等机动车零部件等。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 深州市/,冀州市地理位置及概况,冀州市隶属河北省衡水市，地处华北平原腹地，北距首都300公里，西距省会石家庄110公里，辖区总面积918平方公里；,重要商场：天泰百货,河北省冀州市银河化工有限责任公司属股份制企业，年销售额近两亿元。主要产品是甲醛甲缩醛、多聚甲醛、乌洛托品等化工产品。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况

6、衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 冀州市/,武邑县地理位置及概况,武邑县位于华北平原的河北省中南部，所辖6镇3乡，545个行政村；人口密度为每平方公里385人。全县总面积830.1平方公里。,重要商场：泰和购物中心,全县共有工商企业350家，其中国有及规模以上企业（年销售收入500万元以上）43家。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 武邑县/,安平县地理位置及概况,安平位于冀中平原，因地势平坦安居乐业而得名 ； 安平县隶属河北省衡水市，东接饶阳县，西邻深泽县，南抵深州市、辛集市，北靠安国市、博野县。总面积493平方千米。,重要商场：金缘百货,安平丝网是安平的特色主导产业，也是安平的支柱产业。经过多年的发展，丝网业在安平已经焕发出巨大的生机和活力，成为省级八大龙型经济之一，并先后被国家命名为“中国丝网之乡”。,目录

7、,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 安平县/,枣强县地理位置及概况,枣强县位于河北省东南部，衡水市南端。枣强县是国务院确定的对外开放县。现辖5镇6乡，总面积829平方公里。,重要商场：新天下购物广场,枣强县大营镇是裘皮业的发源地，不仅是枣强县经济的支柱，而 且成为全市乃至河北省重要的区域特色产业之一；枣强县是中国玻璃钢工业协会命 名的全国唯一“中国玻璃钢工业基地县”，全县玻璃钢总产量达58万吨。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 枣强县/,武强县地理位置及概况,武强县南临衡水，北通京津，东接沧州，西距省会石家庄市135千米。地处河北平原，滏阳河、滹沱河、天平沟穿境而过； 307国道横贯县境中南部。武（强）武（邑）公路、武（强）饶（阳）公路在境内与307国道交会。,重要商场：欣荣购物

8、中心,电线电缆行业起步于二十世纪七十年代，现已成为县域经济的支柱产业，拥有河北北方线缆集团、沈强线缆集团、武春线缆集团等骨干企业16家 ；,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 武强县/,衡水部分下辖区县总结,武邑县：武邑县城目前已初步构成了一个现代化小城市框架。城区内楼房林立，各街道布局合理，干净整洁，一点一景均展示着平和的新形象，但房地产任然处于起步阶段。,冀州市：冀州市的房价略高于衡水部分地区，有少许泡沫存在，根据调查，目前有些楼盘销售处于停滞阶段。,深州市：深州市住房和城乡建设局调查深州市2012年住房销售价格平均每平米2400到2600元。深州市房地产市场价格增长幅度将控制在8%以内。,衡水市周边区县的房地产水平多数处于初步发展阶段，泡沫少，且未有高档次社区出现。武邑 冀州 深州经济发展状况处在衡水区域发展前列，可作为重点辐射地区。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区

9、县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 重点区县/,2011年楼市调控政策较为密集，集中表现为限购、加息、房产税加息，其中对衡水影响较为深远的莫过于加息和限贷政策，使得不少购房者暂时打消购房计划。 进入2012年受政策影响全国各地普遍投资额以及开工量增速逐步放缓，衡水地产市场的投资增速下降也表明未来其供应量也在减少。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 政策解析/,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 竞品案例-公園壹號/,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 竞品案例-天玺香颂/,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局 衡水下辖区县经济发展 衡水房地产市场政策分析 衡水市竞品案例分析 市场总结 项目解读与分析 营销策划思路,/ 竞品案例-中华道*君悦华府/,据统计全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比6月下降0.25%。河北7个监测城市2012年7月有5 个房价上涨，其中衡水、廊坊涨幅较大。截止至2012年 7月底，衡水市桃城区房价均价为 3993元/平米。 河西区作为衡水老城区，配套资源丰富，楼盘竞争激烈本月成交价格达到4107元/平米，环比上涨0.61%,根据调查，2012年衡水楼市的房价走势大致表现为：一季度平稳；二季度上涨。数据表明，2012年衡水的房价一直处于平稳上涨的态势，虽然有些楼盘有涨有跌，不过，整体走势还是稳中有升。这表明城区内4000元/平米以上的住宅成交量明显上升。 综上可以看出，在全国楼市一片萧条的大背景下，衡水楼市虽然或多或少的受到了一定程度的影响，但整体依然逆势上扬。,目录,衡水地产市场分析 衡水城市概况 衡水城市未来发展方向 区域市场板块发展格局

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