融创项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考汇报

1、天津融创置地有限公司,0,项目操作各环节工作组织 及流程阶段性思考,天津融创置地有限公司,天津融创置地有限公司,1,目录,第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2） 第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45） （附：开发部前期及配套工作流程图） 第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110） （附：项目成本构成表、项目进度计划表） 第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127） 第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157） 第六部分 项目工程组织思考（p192）,天津融创置地有限公司,2,第一部分 研展体系工作组织系统思考,天津融创置地有限公司,3,目录,一、项目价值判断与战略 二、项目定位及整体操作思路 三、设计方案组织 四、技术实施 五、后期支持,天津融创置地有限公司,4,项目前期开发流程简图,天津融创置地有限公司,5,一、项目价值判断与战略,天津融创置地有限公司,6,1、土地价值判断是项目战略的基础 多重理解房地产的要素 项目SWOT分析 2、项目战略意义及要素 项目战略意义 项目战略要素,一、项目价值判断与战略,天津融创置地有限公司,7,多重理解房地产的要素,1、

2、土地价值判断是项目战略的基础,天津融创置地有限公司,8,项目SWOT分析（理解地块） 主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会点（Opportunist）及威胁点（Threats）,1、土地价值判断是项目战略的基础,天津融创置地有限公司,9,天津融创置地有限公司,10,中心落脚点,天津融创置地有限公司,11,2、项目战略意义及要素,（1）项目战略意义 项目战略是公司战略的具体体现和执行，它是公司战略实现的保障 项目战略是项目开发的大体方向，决定着项目的定位与开发节奏，它是检验项目操作的基本尺度 项目战略改变我们的思维方式和行为方式，挖掘我们的潜力、释放我们的能量,天津融创置地有限公司,12,（2）项目战略要素 项目开发的战略意义 财务指标的分解影响着项目定位方向 项目开发节奏决定规划格局,2、项目战略意义及要素,天津融创置地有限公司,13,例：海逸长洲土地价值的判断,1、理解房地产要素 理解城市 城市发展重心南移，友谊南路发展速度快 天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列 天津政府对“十五”计划加大执行力度，房地产是重要发

3、展方面 理解行业 天津市的房地产操作水平提高迅速 土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少 行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力 理解市场 市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性发展 区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域 缺少个性产品和价值含量高的产品,天津融创置地有限公司,14,2、项目SWOT分析（理解地块） 优势分析 区位优势，共享资源（河西、梅江、梅江南） 地段 都市风景区及充足水体资源，具有唯一性 资源 公司的品牌影响力 品牌 劣势分析 项目周边生活配套设施尚不完善 开发成本高（占用资金量大） 配套不完善性 心理距离遥远,海逸长洲土地价值的判断,天津融创置地有限公司,15,机会分析 区域整体氛围正在形成，发展潜力巨大 整体市场良性 天津市的高端市场正在迈向高速发展期 区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅 差异化市场空间 威胁分析 区域内新盘上市量巨大，竞争激烈 开发商的整体实力和操作水平明显提高 市场竞争激烈 区域外竞争项目增多,海逸长洲土地价值的判断,天津融创置地有限公司,16,海逸长洲项目竞争力,独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国罕见的市内

4、风景区、128 公顷水面 适合人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区,天津融创置地有限公司,17,海逸长洲项目战略,打造全国最好的都市中的风景区住宅 通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价值观、具有高水平操作经验的管理和专业队伍 为融创公司后续发展提供资金、团队和操作经验等方面强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业 丰富公司高端产品的品牌形象,天津融创置地有限公司,18,海逸长洲项目战略,项目整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接成本4800元/平米，总成本5600元/平米。 项目总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利润14亿元，利润率25%。 分期？,天津融创置地有限公司,19,二、项目定位及整体操作思路,天津融创置地有限公司,20,（一）项目定位 1、项目定位的内容 2、影响项目定位的重要因素 （二）项目整体操作思路 1、开发理念 2、开发节奏,二、项目定位及整体操作思路,天津融创置地有限公司,21,（一）项目定位,1、项目定位的内容 项目定位是房地产项目开发前期的核心，项目定位需要确定市场定位与产品定位。 市场定位：主要是确定外部市场的需

5、求情况，即项目的目标客户、产品的市场价格、目标客户的产品类型，这是房地产发展商开发项目时所必须面对的问题，也只有明确以上三点，项目定位与设计才能作到有的放矢 产品定位：主要是项目自身产品类型与产品要素的确定，是要帮助开发商解决项目开发的核心问题，即符合目标客户需求的产品究竟是什么？并在此基础上帮助开发商明确思想、最终设计出真正符合市场需求的产品,天津融创置地有限公司,22,1、项目定位的内容,市场定位： 目标客户定位 阶层、收入水平、客户年龄、消费习性 通过项目和市场的结合，可以对目标客群有个基本的预期。再通过对这部分目标客群的调研支持产品风格和细节的调整 项目价格定位 项目均价、分期价格 项目价格由项目战略和土地素质决定,天津融创置地有限公司,23,目标客户定位,天津融创置地有限公司,24,产品定位： （1）包含内容 规划理念 建筑形式的确定 建筑风格 景观特点 产品序列性 配套标准定位 产品最大价值的挖掘 （2）产品定位描述,1、项目定位的内容,天津融创置地有限公司,25,2、影响项目定位的重要因素,公司战略 公司的发展战略对回款速度、利润要求、成本控制等要求是我们进行项目定位的基

6、本出发点。 综合平衡 通过定位达到综合平衡是项目定位的基本目标。 1.价格定位和产品序列性：达到财务指标与销售速度的平衡 2.产品形式：达到成本、工期与销售速度的平衡 3.产品匹配和开发分期：达到市场容量和销售速度的平衡 产品定位的差异化与适度超前,天津融创置地有限公司,26,（二）项目整体操作思路,1、开发理念 项目开发理念 区域市场选择 2、开发节奏 重要时间节点 竞争项目的差异性,分期开发及销售节奏,首期位置、开发周期选择,天津融创置地有限公司,27,例：海逸长洲项目定位,项目定位：都市顶级风景居住区 1. 都市风景区中的住宅 项目位于外环线以内，友谊路西侧，毗邻梅江和梅江南居住区拥有独一无二的自然资源梅江风景区。景区用地400公顷，其中水面128公顷，是全国罕见的市内风景区之一 2. 顶级居住 充分挖掘和利用土地优势，超前定位，确定高层加独体别墅的产品构成，强调顶级居住环境和氛围，通过高水准的规划设计，打造全国最好的风景社区,天津融创置地有限公司,28,充分挖掘区域水景景观优势，将水景引入到居住区内部，采用高层观景住宅建筑形式，降低建筑密度，为景观争取更多空间；临近风景区地块布

7、置亲水独体别墅，提升项目整体价值。,例：海逸长洲产品定位,天津融创置地有限公司,29,产品构成多方案对比分析流程图,天津融创置地有限公司,30,三、方案组织,天津融创置地有限公司,31,1、方案组织流程简图,三、方案组织,天津融创置地有限公司,32,2、方案组织设计要点,（1）设计任务书准确传达项目意图； （2）选择合适的设计合作伙伴； （3）在设计过程应不断审视； （4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势；,天津融创置地有限公司,33,2、方案组织设计要点,（1）设计任务书准确传达项目意图 设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实 总 论项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经济指标 项目定位市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、客户定位等 规划设计设计依据及基础资料、场地概述、总平面布局、交通组织、其它系统布置、景观设计构想、绿化系统 建 筑 篇设计依据基础资料、设计范围、住宅设计,天津融创置地有限公司,34,2、方案组织设计要点,（2）选择

8、合适的设计合作伙伴 良好的设计单位能充分理解项目，结合市场定位，把握产品品质，挖掘产品核心价值，提供符合市场及项目定位的高水平设计方案。 良好的设计单位能正确理解反馈信息，与甲方及时高效地沟通，在保证产品品质的前提下有效地控制成本，保证时间节点和图纸质量，并在后期服务时提供支持。,天津融创置地有限公司,35,2、方案组织设计要点,（3）在设计过程中应不断审视 随着方案设计的不断深化，我们在关注细节的同时更要不停的审视在设计过程中是否偏离了项目定位以及产品定位、产品序列性等既定原则 在项目设计过程中，由于外界因素的变化，需要随时审视项目定位，及时纠偏，降低项目操作风险 （4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势,天津融创置地有限公司,36,例：海逸长洲项目规划理念,充分挖掘和利用风景区水体优势，营造具有异域风情、特色鲜明的风景主题居住环境 强调顶级居住环境。高层突出观景、视野，别墅强调亲水、自然、私有领地的特点 创造一个社区中心，提供开放的聚会、休闲娱乐、商业活动中心场所；并利用中心极具标志性姿态的建筑和景观形成社区地标，提升整个社区氛围 在系统的风格下，创造四个具有不同尺度的水体

9、、不同建筑姿态的个性社区，以利于持续发展 提供多样化的社区开放空间，加强水体与社区之间的互动性,天津融创置地有限公司,37,天津融创置地有限公司,38,四、技术实施（施工图）,天津融创置地有限公司,39,施工图设计流程简图,天津融创置地有限公司,40,1.施工图设计单位的选取 设计资源的实力是实现高水平施工图设计的前提 （资质、技术水平、项目成绩、业界口碑） 良好的服务意识与水平保证工程设计的顺利进行和后期的技术支持 设计资源的专长优势要与项目自身特性相匹配 与备选单位的沟通与交流有助于提高判断的准确性,四、技术实施（施工图）,天津融创置地有限公司,41,2. 施工图设计组织与管理 各设计方之间的配合与衔接影响产品的品质 组织设计单位之间深入、持续地沟通与交流，准确传达信息与思路，保证项目的延续性 方案与施工图设计单位之间的紧密搭接保证方案的延续性 分项施工图设计单位之间的沟通保证施工图设计的整体性 专项施工图设计单位之间的协调工作保证项目的整体性 重视信息的收集与应用 关注政策走向，及时采取应对措施，保证项目的顺利推进 关注新技术、新产品的应用，提高项目的科技含量，增加项目附加值,四、技术实施（施工图）,天津融创置地有限公司,42,3. 施工图设计阶段的控制要素 严格控制出图时间 根据项目进度计划，对设计周期进行分解，形成细化的内部设计时间表 与设计单位深入沟通，及时提供设计资料，做好技术交底工作 与相关部门紧密配合，增强可控时间的把握能力，提高内部工作效率 把握施工图设计水平 做好方案与施工图设计单位的衔接，保证设计意图的传递 加强对细节的关注，保证方案外檐的整体效果 优化各专业之间的配合，保证使用功能的合理性 合理控制成本 选取合理的结构方案，加强关键经济指标的控制，合理降低土建成本 合理选择建材产品，实现成本、功能与效果的平衡 结合后期运营，优化设备选用方案，合理控制综合成本,四、技术实施（施工图）,天津融创置地有限公司,43,五、后期支持,天津融创置地有限公司,44,对销售工作的支持 与销售部门保持深入、持续的沟通与交流，将项目核心优势进行传达，准确传递项目设计思路，为销售工作提供专

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