土地财产制度概论 (2)

1、第八章 土地财产制度概论,第一节土地财产制度简述 第二节土地所有制 第三节土地使用制 第四节 土地国家管理制度 第五节 土地产权及其权能构成,第一节 土地财产制度的概论,一、土地财产制度的概念和构成： 制度概念 土地财产制度概念 土地财产制度的构成 二、土地财产制度的特点 三、土地财产制度的演进与改,制度的概念,制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。 制度有保障功能和激励两大基本功能,是,一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。,土地关系,反映,社会生产力的发展,形成和发展,取决于,土 地 制 度,土地财产制度的概念,经济制度和法权制度,土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和。是经济基础的组成部分。 土地的法权制度是人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现，是社会上层建筑的组成部分。,土地经济制度,土地法权制度,关系,基础，决定土地法权制度；,反映、规范、确认、保护、强化,土地制度的特点,地位的基础性 国度的差异性 构成的复杂性,土地财产制度的演进与改,

2、土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和演变。 从下而上自发地渐进式地进行的 通过国家政权的力量从上而下统一推进的。即在一个国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度改（命）。,第二节 土地所有制,一、土地所有制的概念及其产生与发展 二、土地所有制的法律形式 三、土地所有权的流转制度,土地所有制的含义 及其产生与发展,土地所有制的含义 土地所有制的产生与发展,指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。,是,土地的分配问题,土地所有制度,土地所有制的含义,表 明,是,土地制度的核心；土地关系的基础,基 础,产生,法律体现,土地所有权,是,土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利,土地所有制的产生与发展,土地所有制是由生产力的状况决定的，即不同的生产力状况形成不同的土地所有制。其产生发展经历了五个阶段原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主土地所有制；封建土地所有制；资本主义土地所有制；社会主义土地所有制。 可分为两种基本形式：公有制和 私有制,土地所有制的法律形式,土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。 国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地

3、所有权证书， 如我国的国有土地所有权证书。,土地所有权的转移,土地所有权的转移包括有偿转移（如买卖）和无偿转移（如赠与、继承）。 我国土地所有权的转移主要是集体土地所有权的单向转移土地征用。即国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿，将集体土地转为国家所有。,第三节 土地使用制,土地使用制的概念 土地所有制与土地使用制的关系 土地使用制的分类 土地租赁关系的性质 土地使用制的法律形式,指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。,是,怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。,表明,核心和内容,确定独立于土地所有权的土地使用权,是,确 权,解决,土地资源的合理、有效利用问题,土地使用制度,土地使用制的概念,土地使用制与土地所有制的关系,前提,提供服务,相对独立性,反映、体现、实现和巩固的形式与手段,土地所有制,土地使用制,具有,土地使用制的分类,两权合一 两权分离： 有偿使用制 无偿使用制度,土地租赁关系的性质,在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质都是土地的租赁关系 土地租赁关系的性质因社会性质和土地所有制度的不同而不同，

4、反映着不同的阶级关系和产品分配关系：,在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动 在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值 在社会主义社会中，土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益,土地使用制度的法律形式,佃契、租约等 农村土地承包合同 城市土地使用合同,第四节 土地国家管理制度,一、建立土地管理制度的客观必要性 二、土地管理的内容、目的、任务与手段 三、土地管理机构的设置及职能分工,1、土地具有特殊的重要性 2、土地供给的稀缺性 3、土地利用后果的巨大社会性 4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。 微观上（使用者），土地利用的目的是实现自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才能做到。,建立土地国家管理制度的客观必要性,土地国家管理的内容,1、土地的权属管理 2、土地的利用管理,权属管理的任务,社会主义土地公有制,土地关系,土地和使用者的合法权益,土地

5、征用,国有土地 有偿使用,国有土地转让,维护,调整,保护,产生,土地权属管理：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理。,权属管理的内容,确认土地所有权和使用权,管理土地权属的变更,调处土地权属纠纷,查处土地权属方面的违法行为,集体土地的征用 国有土地的划拨 国有土地的出让与转让 土地调整 土地使用权的收回 农村土地的承包与转包 农村宅基地、自留山、 自留地的调整,依 法,土地利用管理,是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发利用、整治和保护所进行的决策、组织、指挥、协调、控制等工作的总称。,土地利用 -土地的开发、利用、整治、保护,取得最好的效益,符合客观规律,管理-采取法律、行政、经济、技术措施，对土地利用进行计划、组织、指挥和调控。,土地利用规划,土地开发、整治与保护,土地利用的监督和调控,土地管理的目的,维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境,土地管理的具体任务,维护

6、土地所有权与使用权 调整土地关系 对土地所有权和使用权的必要限制 保证合理分配和有效使用 实施土地有偿使用制度,土地管理的手段,立法手段 经济手段 技术手段 行政手段 政策手段 计划规划手段 司法手段 教育手段,土地管理机构的设置及职能分工,分级分类管理 垂直统一管理,第五节 土地产权及其权能构成,一、产权的概念 二、产权的起源及其功能 三、土地产权的概念和结构,产权的概念,是财产权利的总称，存在于财产中的排他性完全权利。 产权不同于所有权 产权不是人对物的权利，而是由于人对物的使用而形成的人与人之间的关系。 一个完整的产权是由一束权利构成的。,产权的起源及其功能,起源：资源稀缺和外部性的存在 功能：通过建立产权制度，让人们知道如何获得资源，以及在什么样的权利范围内可以选择资源和使用资源,土地产权的概念和结构,1、土地产权制度与土地产权的概念 2、土地产权的特点 3、土地产权的构成,土地产权,指存在于土地之中的排他性完全权利,是有关土地财产的一切权利的总和。,权利束,包括,土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等,必须法律确认,指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规

7、定，是土地制度的重要组成部分。,土地产权制度,土地产权的基本特性,（1）具有排他性； （2）土地产权客体必须具备可占用性和价值性； （3）合法性； （4）土地产权的相对性。,土地所有权 地上权 永佃权 地役权 土地发展权 土地使用权（广义） 土地抵押权 土地使用权（侠义） 土地租赁权,土地产权体系构成,土地产权,用益物权,担保物权,他物权,自物权,物权,债权,（一）土地所有权,1、定义：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。 两方面：法律意义上的土地所有权和经济意义上的土地所有权。,土地所有权四项基本权能,土地占有权： 指对土地的实际占有、控制的权利 ； 土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用； 土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能； 土地处置权： 指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心,土地所有权,土地占有权,土地使用权,土地收益权,土地处分权,前提,核心,标志,2、土地所有权的属性： 完全性（全面性）； 排他性；恒久性； 归一性（复归性）； 社会性（相对性）。,土地使用权

8、：指依法对土地使用的权利,不及地下,土地所有者,非所有权人,从所有权中分离出来的使用权,地下文物发掘权、矿山开采权,（二）土地使用权,1、概念,行使,2、取得方式：无偿、有偿（出让、转让） 3、土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限。,（三）土地租赁权,通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。 土地转租、农村土地转包,（四）永佃权,永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得相应收益的权利。 永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。,（五）地上权,地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。 地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分处分权能，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。 地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。,（六）土地抵押权,1、概念：土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用

9、收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。 2、性质： 优先清偿性、 附属性、 不可分性,3、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题 （1）、抵押人的问题 房屋所有权与土地使用权分离抵押 同一宗土地使用权或同一宗土地使用权及其地上建筑物所有权重复抵押、多头抵押 欺骗抵押。,无意识申办担保物权; 抵押权人不申请地价评估及其确认，或者要求不予评估、确认，或者不按地价评估、确认的结果控制抵押贷款的额度。 抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。,（2）抵押权人的问题,（七）地役权,1、概念特征 2、地役权的类型 3、地役权与相邻权的区别,地役权的概念与特征,1、概念：指为了使用、经营自己土地（需地役）的方便而使用他人土地（供地役）的权利。 2、特征： 地役权可以有偿也可以无偿，由当事人双方协商确定 地役权是为需役地的方便和利益而设立的,地役权的类型,1、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。 2、从供役地取得天然孳息：如从供役地上取土、采沙石、砍柴、割草、放牧等。 3、限制供役地人某种权利的行使：如禁止打坝截水、禁止设置其他障碍物以便通风、采光、眺望等。,地役权与相邻权的区别,1、相邻权是法律对于土地间利用关系的一种最小限度的调节，它无需当事人约定和法律登记便可发挥作用；地役权则是这种最小限度外更广泛、更有力的调节，是依当事人协商而产生的，并且必须经过登记才有效。,土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。,2、相邻权要以某宗农地的相邻为条件，而地役权不完全以此为限。 3、相邻权是由法律直接规定的权利，只要在行使法律规定的权利时不给他人造成损失，则是无偿的，地役权时通过协商而产生的。因而可以有偿，也可以无偿。,（八）土地发展权,土地发展权是指改变土地现状、用途和强度等方面的利用方式，进行非农建设开发过程中产生的一种动态的权利归属与利益分配，是落实土地用途管制、耕地与环境保护政策的基础性产权与制度设计。,我国土地产

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