1、,合肥商业项目价格分析报告,前言概括 合肥商业项目案例 总结,前言概括,2011年9月份合肥市区商业项目成交套数900套左右,成交量3.77万平米,近几个月,合肥市区商业成交套数和成交面积均环比增加。根据分析,这都是一些小户型商铺销售体推动的,如9月10号开盘当日去化率最高的港汇场琳琅街项目,推出套数199套,主力商铺面积为3050平米,当天销售180套;以及销售较好的豆瓣汇步行街项目,9月24开盘,共推出200多套8-30内铺,100多套40-360外铺,当天去化率40%左右;可以看出合肥小户型商铺市场前景良好。 以下是9月合肥几个重点商业项目的价格情况。,基本信息,案例一 世纪天乐广场,本案,项目总建筑面积7.8万平米,由合肥现代物流园区投资发展有限公司着力打造集购物、美食、文化。休闲、娱乐等多功能于一体的城市商业广场。,买点分析,主力店带动苏宁电器、大地数字影院、万国百货、音乐魔方等品牌主力店强势入驻,获得消费者良好口碑,从而提升项目人气和品质,提高区域商业价值; 交通位置项目紧邻城市主干道铜陵北路八车道,驶向和合六叶高速仅10分钟路程; 生态环境项目周边环绕生态公园、瑶海公园、
2、新海公园、天水公园、陶冲湖公园等,周边生态环境较好; 市场需求项目北侧为合肥以京东方为主导最大的“显谷”,为该项目市场需求提供了发展空间; 投资回报有保障大体量综合体,统一招商、统一经营,开发商自持商业比例高达30%,投资安全有保证; 产权50年; 小面积,低总价; 未来规划利好项目是合肥“十一五”、1346工程重点建设项目,且在政府的规划下,轻轨1号线2012年通车,本项目紧邻1号线东侧100米,交通发达,给项目未来带来机会。,销售情况,项目概括项目近期于7月24日开盘,推出2号楼三层部分商铺,30-120平米,70套房源,均价8500元/平米。2011年9月份交付; 项目铺位数一层为141个商铺,2层为199个铺位,3层为175个铺位,4层为183铺位; 项目业态一层主要有超市、银行、美容美体、医药专柜、餐饮、百货、品牌店;二层主要有超市、服装 、饰品;三层主要有大型餐饮、工艺品店面;4层主要有 美食街、影城、电玩、KTV等业态; 户型区间项目整体户型区间为37120平米,主力户型在4050平米左右,户型整体分割较为合理,主力户型总价不高,从而减少了商业风险,易于销售; 客户分析8
3、0%客户来自合肥本地,90%以上客户用以投资使用,多以商人为主; 产品认可点交通位置、品牌商家的入驻、业态的合理分布。,销售政策项目目前在认筹的为1栋的一层,一次性付款98折,按揭付款99折,按揭首付50%。项目认筹期缴纳认筹金一万抵三万;该项目属产权式商铺,采取售后返租形式进行销售,返租5年,5年后可以再续约5年,前3年租金抵房款,以项目开业时间2011年12月23日为起算时间,1-5年返租年回报率5%,5-10年返租年回报率10%,10年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或按照合同价120%回购。 项目均价项目整体一层外铺均价为35000元/平米,内铺均价为15000元/平米;二层均价为9500元/平米;三层均价为8500元/平米;四层均价为6500元/平米; 目前在售情况目前项目1栋的一层正在认筹阶段,街铺35000元/平米,内铺15000元/平米,面积20-40平米,本月价格与上月相比基本无变化。,价格走势,基本信息,案例二 豆瓣汇步行街,项目总建筑面积13万平米,由三亚国光投资置业有限公司着力打造,项目集写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体,本案,买点分析,
4、位置好该项目位于繁华的北一环与合瓦路交口,坐拥濉溪路商圈,承接宿州路商圈、四牌楼商圈及元一商圈新老商圈交汇,地段价值显著; 人流量大项目位于北一环(濉溪路)拥有双向8车道,东侧和西侧分别为城市主干道阜阳路和蒙城路,直通市中心,人流量较大; 自身配套齐全项目自身整体业态齐全,写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体,且周边配套较为完善; 开发商以往开发经验; 投资回报有保障大体量综合体,统一招商、统一经营,开发商自持商业比例高达60%,投资安全有保证; 小面积,低总价; 市场环境合肥商铺价格出现不断上升趋势,且北一环濉溪路商圈正在升级中,未来物业升值空间大。,销售情况,项目概括项目与于9月24日上午开盘销售,200多套8-30内铺,100多套40-360外铺,有商铺将会上下连体出售, 当天去化率40%左右; 项目主要业态百货,服饰,箱包鞋帽,餐饮,KTV,健身会所,美容SPA,酒吧,沐足桑拿,珠宝首饰,化妆品,眼镜,药妆店,运动用品,床上用品,图书音像等; 项目商铺数量440间,其中A、B座,1F门面40间,2-3F内铺350间;C、D、E座一拖二为50间; 户型区间整体为20-80平
5、米,其中A、B座1F门面主力户型为40平米,2-3F内铺主力户型为20平米;C、D、E座一拖二主力户型为80平米左右; 客户分析70%以上客户来自合肥本地区,30%左右来自其他省市,80%客户为公务员或商人,主要都是用于投资使用。,价格走势,付款方式按揭(首付50%),一次性付款; 优惠活动一次性付款98折,按揭付款优惠99折。认筹优惠1-2%,按时签约优惠1%,其中A、B座内铺十年包租,1-2年6%的年回报,3-10年8%年回报,前3年租金抵房款.超额部分80%分红。10年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方;A、B座门面和C、D、E左一拖二,包租2年,每年6%的年回报,前2年租金抵房款,2年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方。 项目均价项目总均价3万每平米,A、B座一层门面商铺均价4-5万每平米,二层内铺均价3万每平米,三层内铺均价2万每平米:C、D、E座一拖二为4万每平米; 目前在售情况目前主要开盘在售的为2#和3#商铺,面积为20平米,共200个商铺,均价3000左右,本月价格与上月相比基本无变化。,9月24日开盘,基本信息,项目总建筑面积9.5万平米,由
6、浙江中翔集团着力打造集购物、美食、文化。休闲、娱乐等多功能于一体的城市商业广场。,案例三 合肥工艺饰品城,买点分析,位置好项目位于瑶海区,在城市交通主干道长江东路与铜陵北路交叉口,昭示性好,多条公交布局,且交通便利; 周边配套齐全项目周边配套有居多大型消费市场。如好又多超市、日之惠、 环宇家居、 金太阳国际家具广场 ,因处于发展成熟的老城区,所以超市、银行等齐备; 投资回报有保障大体量综合体,统一招商、统一经营,项目定位为合肥“义乌中国小商品城“依托义乌强大的后备资源,享受浙江中国小商品的专线物流配送、商家无缝对接等优势 ,吸引了合肥多家知名企业入驻; 浙江中翔集团的实力信誉保证; 小面积,低总价;,销售情况,项目概括项目一期开盘于2010年10月份,目前为项目认筹期,预定2011年10月29号,项目正式开盘,目前项目总推出铺位1000个左右,去化率90%以上; 项目均价现在商铺在售-1到5层,面积是20-50平米,负1层均价28000元/平米、1层均价46000元/平米、2层均价35000元/平米、3层均价29000元/平米、4层均价26000元/平米、5层均价15000元/平米;
7、户型区间2050平米; 主力户型2030平米; 住宅户数住宅为六至三十一层 户数825; 商铺铺位数商业为地下一层、地上一层至五层,总铺位在1000间左右; 客户分析80%以上客户来自合肥本地区,客户的主要为公务员和商人,置业目的基本都是用于投资使用。,产品规划,合肥工艺饰品城规划建设净用面积13040.83,规划总建筑面积95162.68,其中商业建筑面积39815。项目建筑总层数为地上31层,地下2层的双子楼结构商住楼,其中负二层为地下车库。住宅户数825户,商业为地下一层、地上一层至五层。 商业业态规划如下: 负一层主要是家居生活用品区,经营类别为:卫浴日用品、陶瓷器皿、酒店用品、简易家具、日用工具、布艺家居等; 12层是珠宝首饰区,经营类别为: 珍珠首饰、玉石翡翠、贝壳饰品、合金首饰、布制饰品、亚克力饰品、天然水晶饰品、金银类首饰等; 34层是工艺礼品区,经营类别为:雕刻工艺、相框、画类、仿真山水、人造花、干花、水晶工艺品、旅游工艺、装饰工艺、喜庆工艺、圣诞礼品、竹木工艺、树脂工艺、陶瓷工艺、织绣工艺、文房四宝等。 5层为生产企业直销中心及配套服务区商场内部有400中庭、200
8、0广场、新品展示区。,负一层,一层,二层,三层,四层,五层,价格走势,营销模式:该项目属产权式商铺,采取售后返租形式进行销售,前三年每年返还租金为总房款的:6%、7%、8%,三年共计返还租金为总房款的21%,这个租金在购房时直接从房款总价中直接扣除,三年后总房款6%作为保底租金对实际出租金额高出保底租金的部分,按照业主90%,商管公司10%的比例进行分红,10年后按总价150%回购; 销售优惠:1、购铺者一次性付款,可享受每间2000元房款优惠; 2、前期认筹VIP客户,可享受99折优惠; 3、自认筹之日起到10月28日止,可享受按照实际天数计算200元/天的房 款优惠; 目前仅有负1层房源在售,20-50平米,均价28000元/平米,预计2011.10.30为项目开业时间。本月价格与上月相比基本无变化。,2011年10月29号开盘,2010年10月开盘,基本信息,案例四 华地香颂道,项目总建筑面积2万平米,由新华阳光集团着力打造集打造合肥首家以情景主题精品餐饮为主,娱乐休闲为辅等多业态商业HOUSE情景主题街区。,本案,买点分析,位置好项目位于城市主干道潜山路与望江路交口; 政府规划
9、项目位于蜀山区“5422”规划的五大黄金商圈“黄潜望板块”,政府城市规划利好,未来物业升值空间大; 交通项目位于城市主干道潜山路与望江路交口,南北贯通,东西纵横,20分钟直达市中心,项目东侧200米是合作化路高架,东北侧300米是五里墩立交桥,给业主出行带来很大的便利; 人气旺周边高端住宅云集,随着住宅的交房使用,人气也将越来越旺。再加上周边乐购、西环中心广场、港汇广场、1912商业街等商业的建成和发展,黄潜望也将形成新的繁华商圈; 70年产权; 主力店带动红府超市、肥西老母鸡、仟吉西饼、王仁和米线品牌主力店进驻强势入驻提升项目人气和品质,也提高了区域商业价值,增强投资者信心。,项目规划,项目打造合肥首家以情景主题精品餐饮为主,娱乐休闲为辅等多业态的12000平米的商HOUSE情景主题街区 ; 项目A区和B区为单层独立沿街商业区,主要业态规划为精品超市和餐饮; 项目C区为5#和7#楼两层的底商部分,主要业态规划为休闲广场和社区配套; 项目D区为19#和20#楼两层的底商部分,主要业态规划为餐饮和咖啡茶艺。,A区和B区,C区,D区,销售情况,项目概括:项目与2010年12月6日份开盘,开盘当天推出A区1-2层50-800平米商铺,均价价格3.8万元/平米,30个左右的商铺,去化率30%。目前商铺已全部推出,整体去化率90%以上,充分说明了该项目在市场定位、业态合理的划分、品牌主力店的招商方面把握的很好; 均价:A、B区独立沿街商业部分均价58000元每平米,C、D区双层均价28000元每平米; 户型区间:60800平米; 主力户型:60平米; 层高:一层5.8米,二层2.6米; 总铺数:102个; 客户分析:50%以上客户来自合肥本地,其他省市区也较多,主要为商人和公务员,90%以上客户置业目用于投资使用。,价格走势,销售政策该项目属产权式商铺,采取售后返租形式进行销售。由运营公司委托经营6年,前3年租金抵房款,收益金从签约当天起算,前3年每年年回报率8%,后3年每年年回报率9%,第6年委托经营期限届满,可以选择自营、出租
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