城市房地产管理（2010年12月）

1、第 9 章 城市房地产管理,9.1 城市土地权利制度,9.1 城市土地权利制度,9.1.1 城市土地的特征 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。 广义的城市土地有三层含义： a、城市建成区范围内的用地； b、城市规划区内未建成的土地； c、城市行政辖区内的全部土地； 狭义的城市土地是指城市市区（建成区）范围内的土地，即城市建设用地。,9.1 城市土地权利制度,9.1.1 城市土地的供给与需求 1、城市土地的特征 （1）城市土地的自然特征 a、土地位置的固定性 b、土地适用的差异性 c、土地利用的耐久性 （2）城市土地的经济特征 a、土地供给的稀缺性 b、土地价值的区位效益性 c、边际效益的递减性 d、土地价值的资本性,9.1 城市土地权利制度,9.1.1 城市土地的供给与需求 2、城市土地的供需关系 （1）城市土地的需求 土地需求受到空间区位、基础设施和公共服务设施状况、邻近的土地使用状况、地区社会环境、经济发达程度等多方面因素的影响。,海口世纪大桥,9.1 城市土地权利制度,9.1.1 城市土地的供给与需求 2、城市土地的供需关系 （2）城市土地的供给 a

2、、自然供给是一种无弹性供给，即可供土地面积不断减少。 b、经济供给的目的在于提高土地的经济效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，从而可使同一地块的土地从某种用途转变成另一种用途。,9.1 城市土地权利制度,9.1.1 城市土地的供给与需求 2、城市土地的供需关系 （3）城市土地的供求平衡 自由市场主义者认为，在公开、公平和竞争条件下，土地供求关系决定土地价格，土地价格影响土地供求关系，只要实行土地竞标的“出价高者优先获取”原则，就能够实现城市土地的合理配置。 政府干预市场的目的在于弥补市场失败，避免因土地市场中单纯追求经济效益而损害公共利益，遏制市场不公平竞争和防止由于市场投机性带来的土地配置失误，并提供市场所不能提供的公共物品。,9.1 城市土地权利制度,9.1.3 城市土地的产权关系 1、城市土地的所有权 土地所有权是土地所有关系在法律上的体现，是土地所有者依法对土地享有占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。 多数国家土地所有制的具体形式： a、私人部门所有 b、国家或公共部门所有,9.1 城市土地权利制度,9.1.3 城市土地的产权关系 2、城市土地使用权 土地使用权是指

3、使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地享有使用经营的权利。 使用经营权分两种情况： a、土地所有人的使用权 b、非土地所有人的使用权 土地使用权包括支配、收益和处分三项权利。,9.1 城市土地权利制度,9.1.3 城市土地的产权关系 3、城市地租 地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。 地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。 绝对地租是指不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。 级差地租是指土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 土地管理法规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1、城市土地有偿使用制度的概念 城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用

4、地使用费等制度安排的总称。,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1、城市土地有偿使用制度的概念 土地管理法规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，必须在缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费之后，方可使用土地。,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1、城市土地有偿使用制度的概念 现行宪法规定：“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1、城市土地有偿使用制度的概念 1982年，深圳特区率先按城市土地的不同等级，向使用者收取不同标准的使用费，它拉开了国有土地有偿使用的改革序幕。 1988年4月，全国人大通过的宪法修正案规定，“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。 1988年12月，修改后的土地管理法规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。,9.1 城市土地权利制度,9.1.4

5、 我国城市土地有偿使用制度 1、城市土地有偿使用制度的概念 1990年5月，国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列。它规定，国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。境内外的公司、企业、其他组织和个人，可依照规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。该条例还规定，取得土地使用权的土地使用者，其使用权的在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 2、城市土地有偿使用的原则 1）坚持城市土地单一的国家所有制； 2）土地所有权与使用权相分离； 3）国有土地有偿使用； 4）特殊用地无偿划拨。,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 3、城市土地有偿使用的形式 1）土地使用权的出让； 2）土地使用权的出租； 3）土地使用权折价出资（入股）； 4）土地使用权授权经营； 5）收缴土地使用费或场地使用费。,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 4、城市土地有偿使用的税费 1）土地出让金； 2）土地使用税； 3）土地使用费； 4）土地收

6、益金； 5）新增建设用地使用费。,9.1 城市土地权利制度,9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 5、城市土地有偿使用的作用 1）有利于增加税收； 2）促使土地集约使用； 3）促进产业合理布局； 4）控制城市规模膨胀； 5）调节收入分配。,9.2 城市土地市场管理,9.2.1 城市土地管理原则 土地管理法规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”基于这一指导思想，中国城市土地管理必须遵守以下基本原则： 1）合理利用土地； 2）切实保护耕地； 3）土地用途管制； 4）土地有偿使用； 5）城市土地统一管理；,9.2 城市土地市场管理,9.2.2 城市土地规划管理 土地管理法规定，直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区政府所在地的市，人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区政府审查同意后，报国务院批准。其他城市土地总体利用规划，逐级报省、自治区、直辖市政府批准。,9.2 城市土地市场管理,9.2.2 城市土地规划管理 制定城市土地利用总体规划，需要坚持： （1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； （2）提高土地利用

7、率； （3）统筹按排各类、各区域用地； （4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； （5）占有耕地与开发复垦耕地向平衡。,9.2 城市土地市场管理,9.2.4 城市土地使用权的出让 1、城市土地使用权的出让年限 城市土地使用权的出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让需要签订出让合同。,9.2 城市土地市场管理,9.2.4 城市土地使用权的出让 1、城市土地使用权的出让年限 根据国务院发布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定： 1）居住用地70年； 2）工业用地50年； 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4）商业、旅游、娱乐用地40年； 5）综合或者其他用地50年。,9.2 城市土地市场管理,9.2.4 城市土地使用权的出让 2、城市土地使用权的出让方法 1）协议出让 2）招标出让 3）拍卖出让,9.2 城市土地市场管理,9.2.4 城市土地使用权的出让 3、城市土地使用权的回收 土地管理法规定，有下列情形之一的，城市政府可以收回国有土地使用权： 1

8、）为公共利益需要使用土地的； 2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； 3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； 4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 5）公路、铁路、机场、矿产等经核准报废的。,9.2 城市土地市场管理,9.2.5 城市土地的市场交易 1、城市土地市场的结构 1）一级市场 2）二级市场 3）三级市场,9.2 城市土地市场管理,9.2.5 城市土地的市场交易 2、城市土地使用权转让 城市土地使用权转让 是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为。它包括出售、交换和赠与三种方式。土地使用权转让应当签订转让合同。 在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，需要办理过户手续。 土地使用权可以依法多次转让。为了防止炒买炒卖地皮以牟取暴利的行为，有关法规规定，取得使用权的土地不得直接进入市场流通，必须在土地上投入规定比例的开发资金后方可转让。,9.2 城市土地市场管理,9.2.5 城市土地的市场交易 3、城市土地使用权出租 是指土地使

9、用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 4、城市土地使用权抵押 是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。我国法律规定，城市土地使用权可以抵押。当抵押人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中获得优先受偿的权利。,9.3 城市房产市场管理,9.3.1 城市住房的特性和城市住房建设的作用 1、城市住房的特性 a、建筑的耐久性 b、消费的昂贵性 c、位置的固定性 d、住房的投资性 2、住房建设的经济作用 首先，城市住房是市民生活的基本消费资料； 其次，住房建设带动城市房地产业的发展； 最后，城市住房建设能够带动许多相关产业的发展,8.3 城市房产市场管理,8.3.2 城市住房的供给与需求 1、城市住房的需求 在不同的经济发展阶段，住房消费的需求层次不同。 影响城市住房需求的具体因素主要有： a、经济发展水平 b、家庭收入 c、住房价格 d、人口密度 e、人口结构,9.3 城市房产市场管理,9.3.2 城市住房的供给与需求 2、城市住房供给 1）市场调节型 2）国家分配型 3）市场调节与政府干预结合型 3、城市住房的消费 1）租赁 2）购买,9.3 城市房产市场管理,9.3.3 城市住房制度改革 1、城市住房制度改革 1978年9月，邓小平提出：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员起来，国家解决材料，这方面潜力不小。 1980年6月，中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议回报提纲中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”。这种城市住房商品化的政策导向，揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。,9.3 城市房产市场管理,1994年7月，国务院发布关于深化城镇住房制度改革的决定，强调建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化与社会化。 1998年7月，国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，确定了深化城镇住房制度改革工作的目标，即：停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币比；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融；培育和规范住房交易市场。 从1999年开始，中央机关和全国各省、自治区、直辖市的房

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