2012年一季度全国房地产开发企业资金状况研究精选

1、专题报告,2012 年 3 月,一季度房企资金面将进一步恶化,报告摘要 2011 年，房地产开发企业资金状况属“紧张”区间，略好于 2008 年 2011 年全年，全国房地产开发企业资金状况综合指数得分为 0.60， 资金状况处于“紧张”的蓝色区间。随着房地产调控的深入，2011 年全 年房地产开发企业资金状况一路由“偏紧”趋向“紧张”，全年资金状况 略好于 2008 年的 0.57，属于历史第二低点。 2011 年，房地产开发企业资金来源中自筹资金比重创下历史新高 2011 年，自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中的比重，高达 40.95%。2012 年 12 月份，自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中 的比重进一步升高，。预计未来，自筹资金在房地产开发企业本年资金来 源中的比重仍将进一步提高，房地产开发企业的非银行渠道融资能力将成 为企业新的核心竞争力。 2012 年一季度，房地产开发企业资金情况进一步恶化 根据 2012 年 12 月份房地产市场开发与销售数据，我们预计，除去季 节性因素的影响，商品房销售仍会同比下降，预计 2012 年一季度，房地产 开发企业资金紧张的问题将

2、会恶化，可能接近甚至低于 2008 年水平。,执笔人：上海易居房地产研究院,杨红旭 苏艳 刘柳,电话：021-60868892,图 1,上海易居房地产研究院,专题报告,房企资金情况研究：一季度资金面将进一步恶化 资金是企业赖以生存的命脉，房地产业作为典型的资金密集型产业，具有资金 需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强， 对资金的良好运转要求也更高。随着房地产调控力度的加大，房地产开发企业的融 资环境从紧，企业资金问题面临着严峻的挑战。因此，房地产开发企业资金如何实 现良性循环，已经成为企业亟待解决的问题。本文主要从宏观角度研究全国房地产 开发企业资金运行现状，从楼市运行现状、金融融资环境和宏观经济形势三个角度 对企业资金状况进行分析；并科学建立一套房地产开发企业资金平衡评价指标体 系，有针对性的对全国房地产开发企业资金状况进行评价，有利于房地产开发企业 全面了解行业资金现状，为相关部门制定政策提供科学依据，为企业提供行业资金 状况的客观参考。 一、房地产开发企业资金状况分析 （一）房地产开发企业本年资金来源现状 1、本年资金来源增速持续大幅下滑 本文以

3、房地产开发企业本年资金来源作为资金来源指标。2011 年，全国房地 产开发企业本年资金来源 83246 亿元，比上年增长 14.83%，增速回落 12.1 个百分 点，增速连续两年大幅下滑。从历史数据看，2008 年房地产开发企业本年资金来 源的增速最小，为 5.71%，目前情况好于 2008 年。 1998-2011 年全国房地产开发企业本年资金来源 2,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868892,传真：021-60868811,亿元 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,上海易居房地产研究院 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011,专题报告 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%,本年资金来源（左轴）,同比增长率（右轴）,数据来源：国家统计局 2、本年资金来源结构变化明显 （1）企业自筹资金比重创历史新高 201

4、1 年，企业自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中比重高达 40.95%， 比上年提高 4.11 个百分点，比 2008 年的历史高位提高 2.3 个百分点。企业自筹资 金比重和企业资金状况呈现明显的负相关关系，在信贷紧缩、销售回款较慢的年份， 自筹资金比重往往较高。但是，在 2011 年，企业自筹资金比重提高，不仅反映了 信贷、销售渠道来源的资金减少，还反映了房地产开发企业非银行渠道来源的资金 增多，体现在房地产信托、房地产基金的格外活跃。 （2）国内贷款所占比重持续下降 2011 年，国内贷款在房地产开发企业本年资金来源中比重为 15.09%，比上年 下降 2.2 个百分点，已经连续两年呈下降趋势。2011 年，由于 CPI 持续高位运行， 通货膨胀压力巨大，央行连续六次上调人民币存款准备金率，至 2011 年 6 月 20 日，大型金融机构人民币存款准备金率高达 21.50%，银行无钱可贷，房地产开发 企业资金链频频告急，相应的，国内贷款在本年资金来源中比重也持续下降。 （3）利用外资比重进一步下降 2011 年，利用外资在房地产开发企业本年资金来源中比重为 0.98%，比上年下

5、 3,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868892,传真：021-60868811,表 1,上海易居房地产研究院,专题报告,降 0.12 个百分点。由于受到严格监管，外资在房地产开发企业本年资金来源中的 比重一直很小，2011 年，在继续严格执行原有政策的基础上，限制外资进入房地 产的政策进一步收紧，利用外资在房地产开发企业本年资金来源中的比重进一步下 降。 1998-2009 年全国房地产开发企业本年资金来源结构变化,国内贷款,利用外资,企业自筹资金,1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年,23.85% 23.18% 23.09% 21.99% 22.77% 23.78% 18.40% 18.31% 19.74% 18.72% 19.20% 19.66% 17.30% 15.09%,8.19% 5.35% 2.81% 1.76% 1.61% 1.29% 1.33% 1.20%

6、1.47% 1.71% 1.84% 0.83% 1.10% 0.98%,26.43% 28.04% 26.91% 28.38% 28.09% 28.57% 30.33% 32.72% 31.68% 31.41% 38.65% 31.05% 36.84% 40.95%,数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院 （二）房地产开发企业资金使用现状 房地产开发投资完成额增速小幅回落。2011 年，全国房地产开发投资 61740 亿元，比上年增长 27.9%，增速小幅回落 5.3 个百分点。2011 年，虽然全国房地产 市遭遇严厉调控，房地产开发投资完成额增速与上年相比有所回落，但仍高于 2008、2009 年的水平，并仍然领先于全国城镇固定资产投资增长速度 2.8 个百分 点。 由于投资的反应往往具有一定的滞后性，加上保障性住房建设的加快推进， 2011 年房地产开发投资完成额增速仍保持较高水平，预计未来一年，随着投资根 据政策作出的调整，以及保障性住房新开工目标的调低，全国房地产开发投资增速 将进一步下滑。 4,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：02

7、1-60868892,传真：021-60868811,图 2,图 3,亿元 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,上海易居房地产研究院 1998-2011 年全国房地产开发投资完成额 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011,专题报告 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%,本年完成投资额（左轴）,同比增长率（右轴）,数据来源：国家统计局 1998-2011 年全国房地产开发投资和城镇固定资产投资增速对比 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011,房地产开发投资完成额增速,城镇固定资产投资增速,数据来源：国家统计局 （三）衡量房地产开发企业资金状况的主要指标分析 本文选取房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值、本年资金来源和投资 比、企业自筹资金占本年资金来源比重

8、作为衡量房地产开发企业资金状况的主要指 标。 1、房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值分析 房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值，反映了房地产开发企业的资金 5,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868892,传真：021-60868811,图 4,图 5,上海易居房地产研究院,专题报告,支出与收入的匹配程度。 2011 年，房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值为-13.1%，连续两年 为负差，缺口相比上年扩大了 5.3 个百分点，资金入不敷出的现象持续恶化。从历 史数据看，2008 年房地产开发企业资金缺口最大，本年资金来源和投资增速差值 为-17.7%，仅比 2008 年略好。 1998-2011 年全国房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值走势 40%,30% 20%,29.7%,10% 0% -10%,1.9%,-4.9%,3.6%,1.0%,3.9%,5.0%,0.5%,3.7%,4.7%,7.9%,-7.8%,-20%,-17.7%,-13.1%,-30% 1998 1999 2000 2001 2002 2

9、003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院 2、房地产开发企业本年资金来源和投资额比值分析 房地产开发企业本年资金来源和投资额的比值，在一定程度上反映了企业资金 来源对于资金使用的保障。 2011 年全国房地产开发企业本年资金来源和投资额比是 1.35，与上年相比降 低 0.15，资金保障能力不足的情况持续恶化。从历史数据看，2008 年房地产开发 企业的资金保障能力最差，本年资金来源和投资额的比值为 1.27，仅比 2008 年略 好。 1998-2011 年全国房地产开发企业本年资金来源和投资额比值 6,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868892,传真：021-60868811,图 6,1.8,上海易居房地产研究院,专题报告,1.6,1.40,1.48,1.59,1.50,1.4 1.2 1.0,1.22,1.17,1.20,1.21,1.25,1.30,1.30,1.34,1.27,1.35,0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院 3、房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重分析 房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重，能够反映出企业的资金紧 张程度。当房地产开发企业当年的融资环境较差和资金回笼较慢时，自筹资金在本 年资金来源中的比重较大，企业资金状况紧张，反之则资金状况较好。 通常情况下，房地产开发企业自筹资金比重一般在 30%左右，与房地产开发项 目的自有资本金要求相对应。但在受政策调控的 2008 年、2010 年和 2011 年，这 一比重远超过 30%，尤其 2011 年，房地产开发企业自筹资金比重高达 40.95%，超 出 2008 年的历史高点 4.3 个百分点。 2011 年，房地产开发企业自筹资金比重创下历史新高，一方面反映了房地产 开发企业资金链的确非常紧张，但在前两项指标均优于 2008 年的情

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