2012年2月西安商品房市场发展报告

1、2月西安住宅销售“假性”回暖 房价续跌6.19% 2012年2月西安商品房市场发展报告,伴随着数月来一线城市楼市普遍呈现的价格回落态势的形成，以及部分城市针对首置人群在银行货币政策方面倾斜性微调。全国一二线城市在经历了1月份销售处于多年来历史低位的严重“受挫”后，2月从一、二线城市更多的表现则是楼市交易止跌回升的“喜报”频频。,2012年，由于楼市政策调控基调依旧趋紧，加上节日因素影响下，1月西安商品房市场销量严重受挫，住宅市场销量更是跌至4年内最低，市场销售的低迷致使房企信心明显不足，开发商推货变得更为谨慎，观市、蓄水、伺机而动已成为大多数房企的选择。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2月，西安商品房新批准预售面积14.34万平方米，环比上月下滑67.91%，同比上年下滑84.98%。,商品房销售-2月西安商品房交易环比涨50.88%,西安商品房市场整体运行情况 商品房供应-2月商品房供应市场环比下滑67.91%,由于季节性因素及市场持续挥之不去的“观望情绪”影响，元月西安住宅市场成交量跌至4年来最低谷，而进入2月，房企让利优惠再度袭来，市场交易也呈现出一丝“暖意”。西

2、安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2月，西安商品房交易面积为50.95万平米，环比1月上涨50.88%。尽量2月的楼市走出1月的四年来最低谷，但从同比数字来看，商品房交易量较上年同比仍低出60.44%，楼市销量仍旧处于低位。,物业市场占比-住宅物业销售占比回涨6.29%,进入2012年，在房企打折促销拉动、以及针对首套住房人群信贷政策支持的带动下，自上年度至今观望半年至一年的刚需渐融，使得2012年住宅销售量呈现一定的上扬之势。而商办物业由于2011年岁末之际库存量的持续攀高，使得其投资风险率加大，市场占有率开始下滑，2012年前两个月，住宅物业销售比例呈现上涨的走势，2月，其销售占比为84.76%，较1月上涨6.29个百分点。,西安住宅市场运行状况,市场供应-2月住宅新批预售仅2.49万平 商品房市场供应大幅下挫的同时，住宅市场新批预售量更为惨淡，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2月份普通住宅新批预售面积仅2.49万平方米，环比下滑93.4%，同比下滑96.51%。,市场交易-刚需入市 2月西安住宅销售占比涨6.29% 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：20

3、12年2月，西安普通住宅物业市场成交面积为43.18万平方米，环比上月上涨62.97%，同比去年同期下滑63.95%。,住宅均价,2011年，西安推进保障性安居工程在省上组织的综合考核中名列全省第一。2012年，保障住房建设步伐依旧稳健，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2月，保障房约占到了住宅市场的23%左右，相比2010年以前西安保障房供应和成交规模4%以内，占比显著提升，对于2月住宅成交均价的下行起到明显的拉低作用。,2月西安住宅成交均价6172 环比上月续跌6.19% 保障房占住宅交易23% 拉动住宅成交价明显回落,自去年10月楼市在全国范围内掀起降价潮以来，至今，一二线重点城市房价已普遍开始下行。西安房地产数据研究中心数据显示：2012年2月，西安普通住宅成交均价6172元/平米，环比下滑6.19%，同比下跌6.93%，仅从数据方面来看，西安住宅价格自上年10月起已连续四个月处于下行过程。,住宅特征,从全市普通住宅购房人群来源分布来看，2012年2月，本市购房人群比例占91.85%，依旧是市场的主力。从城区市场走势分析，2011年4月各城区购房市场客群构也相对稳

4、定，除2011年“金九银十”季节城南尤其是曲江区域明显上扬外，其余各月全市外来人群占比基本维持在7%-8%之间。,年龄分布30-45岁青年客群比例涨16.34% 客群来源 全市外来人群购房占比稳定,从普通住宅购买人群年龄分布图可以看出，2月，25-30岁年龄段占比最大，占23.44%。而随着本月部分刚需购买力的入市，低年龄段购房者比例上涨显著，其中30-35岁年龄段比例涨幅最大，环比上月上涨16.34个百分比，另外，25-30岁年龄段占比也较上月有4.12个百分点的增长，根据年龄构成特征分析，首置人群比例持续增长。,住宅特征,从西安住宅各面积段分布来看，2012年2月，70-90和90-110平米两个面积段仍旧是市场的主导面积段，分别占26.8%和26.6%。受本月经适房和集资房影响，中小面积段占比呈现上涨态势，50-110平米各面积上涨7.51%。,客户来源%-区域市场表现迥异 户型结构-50-110平米面积段上涨7.51%,从各城区外来购房人群占比的变动来看，去年10月，随着楼市降价潮的掀起，本地购买力数量开始增长，城北、城南2个城区外来购房人群占比呈现走低的趋势，而高新外来购买力

5、比例却表现出了迅速增长的态势，本月，高新区外来购房人群占比为35.57%，较上月上涨26.85。,住宅特征,在保障房的作用下，本月西安普通住宅市场中小户型得到了畅销，住宅平均面积呈现下滑的走势，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2月，西安普通住宅市场月均面积为101.99平米，较上月下滑5.14个百分点。,户型需求结构-90-110平结构性供不需求 户型需求结构构-住宅平均面积走低,从西安普通住宅各面积段供销情况来看，2012年2月，70-90、90-110、110-130、180平米以上面积段继续处于供不应求的态势，其中，90-110平米面积段供销差距最大，达7.3%。其余各面积段比例则呈现供过于求现象，130-144平米供过于求7.5%，去化速度较慢。,西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年2月，西安商服用房成交面积为3.32万平米，环比下滑32.38%，同比下滑19.93%，写字楼成交面积为1.94万平米，环比上涨19.4%，同比下滑72.91%。,西安商办市场运行状况 商办物业销量“低头” 未来开发形势依旧严峻 商办物业库存区划压力继续放大,截至2012

6、年2月末，西安商办物业结转可售面积分别为313.76万平方米和118.34万平方米，去化周期分别为42.63和24.71，2月，西安商办物业去化周期分别延长2.39和3.22。,2012年2月，西安商服用房均价为19517元/平米，环比上月下滑6.15%，同比上涨48.63%。从区域的表现来看，本月城北、城东区商服用房均价下滑显著，分别较上月下跌16.29%和34.28%。而从数据中则可以看出，文景小区商服用房近3000平米的成交体量，其交易均价却在7000元/平米以下，也从一定程度上影响了本月全市商服用房均价下滑。,商铺均价同比增长48.63% 环比跌6.15% 写字楼均价大幅上扬,本月写字楼成交均价及变动比率走势图上看，写字楼成交价格为12543元/平方米，与上月相比上涨64.37%，相比去年同期同比上涨50.72%。从各区域的情况来看，城北区写字楼均价本月上涨显著，环比上月上涨71.02%。从具体楼盘来看，城南万众广场本月均价逼近30000元/平米，引领全市写字楼均价走高。,刚需适时释放 上半年西安楼市后期或呈现交易“温和”攀升 进入2012年以来，由于国家对楼市政策调控的不放松

7、，西安楼市开局显得有些惨淡，1、2月销量始终在低位运行，但是从2月各周度的情况来看，西安住宅周度销量却以40%增速攀升，西安房地产信息网数据研究中心分析认为：尽管2012年限购等行业政策难有松绑可能，但在面向首置人群在诸如信贷等政策支持的微调下，以及房价理性回归的过程中，将会有越来越多刚需购房者走出观望，西安房地产信息网预计上半年后期楼市交易量将呈现出“温和”攀升的局面，这对于调控中的楼市而言无疑将是一次成功的软着陆。 楼市政策难松绑 2012西安楼市交易难有大的突破 2012年，基于国家对房地产市场依旧保持不放松的态度，房地产市场调控的主基调并未改变，从中央到地方对于调控的表态来看，重在“巩固”的指导思想已得到确立，短期内再出台新的调控政策的可能性非常小，各出奇招的“松绑”对策必定不能对抗中央决定，作为西安“限购令”而言，这一政策取消的可能性也微乎甚微，在行业政策背景持续紧绷的状态下楼市交易量也同样难有更大突破。 下半年保障房将引领楼市“风光” 在当前，高房价已经超出大多数国民的承受能力，尤其是一些中低收入者，他们面临更多的生活压力，因而，稳步推进保障性安居工程将作为国计民生的重要问题之一。统计数据显示：“十二五”期间，西安市计划建设各类保障性住房31.7万套，而2011年，西安市全年共建设各类保障性住房13.97万套，超额完成目标建设任务（目标任务12.5万套）1.4万余套，根据规划，2012年度西安市保障性安居工程的建设任务是10.7万套，竣工任务7.6万套。 从目前来看，11年西安市保障性住房已完成的13.97万套，而12年计划10.7多万套的投入量，按“十二五”目标来看，已预计完成78%，随着保障性住房于下半年纷纷入市，对于房价的平抑作用也将愈发凸显，预计下半年保障房将引领楼市“风光”。,后市预测,

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